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前几天写了《请你拿了我的给我送回来》后，许多业主问我：我们已知道公共收益归业主，可是这么多年了都让物业收了，我们怎么能要回来？ 想要物业将已吃进去的肉再吐来是非常难的，业主如果只是找物业协商解决，那基本是没什么结果的。业主可采取以下步骤：成立业委会代表业主维权、行政执法、依法诉讼。 一、解决小区一切难题，成立业委会是关键 对于“业主委会员”，部分业主并不熟悉和了解，业委会有些类似于企业的法定代表人，它是全体业主利益的代表。只有成立了业委会，由业委会来代表大家维权，才更加高效、合法。 没有业委会的监管，物业收取的公共收益就会是一笔糊涂账，物业会更加肆无忌惮地占有、挪用、挥霍。 所以，解决小区公共收益及其他难题，成立业委会是关键。虽然成立业委会难度非常大，但只要小区业主们齐心协力以及通过不懈的努力，最终会成功的。 二、通过行政手段讨回公共收益 行政手段就是向相关的行政部门投诉、举报物业非法侵占公共收益的行为，通过行政部门的执法，讨回业主应得的公共收益。 行政手段具有周期短、力度强、效果好等特点。在目前物业立法并不十分完善的情况下，物业对行政主管部门是更加忌惮的。许多地方政府已出台的物业管理方面的地方法规、规章，都涉及到了公共收益的处理。例如《北京市物业管理条例》规定，对于挪用、侵占公共收益的小区物业，住建等主管部门可责令其退还，并可处挪用、侵占金额二倍以下罚款。 这样的处罚力度是很大的，高额的罚款会对物业侵占公共收益的行为产生极大的约束力。同时业委会向住建局等部门递交维权材料，也比去法院立案、开庭、执行等繁琐、漫长的程序简单的多。 近年来，许多地方政府出台了许多保护业主公共收益的规定，例如杭州市要求物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；广西地方政府降低业主大会成立门槛，公共收益存入监管账户；宁波市规定小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用等等。 以上地方政府的规定，不仅可以在业主利益受损时得到保护，更重要的是对物业产生一定的威摄力，使其在处理公共收益时将变得更加规范、谨慎。 三、通过诉讼，讨回公共收益 虽然诉讼程序费时费力，但诉讼毕竟是维护百姓权益的最后一道屏障的，在行政规章缺乏及部分行政部门不作为、少作为的情况下，通过诉讼程序讨回公共收益，就是我们必须考虑的方式。 许多诉讼案例中，物业通常答辩公共收益已用于小区的公共设施的维护上了，这样的抗辩理由是不成立的，因为法律规定，公共收益用于小区公共设施的维护，必须要征得业主的同意，而且一般公共设施的维护费用，已包含在收取的物业费中。 四、前期物业、没成立业委会时如何讨回公共收益 成立业委会如同一场马拉松，在漫长的过程中业主如何讨回公共收益？还有前期物业，就没有业委会，怎么办？ 根据《民法典》、《物业管理条例》等法律规定，公共收益属全体业主，单独的业主或部分业主是无权要求获得的。所以，业主个人或部分业主的起诉，法院是不会受理的。 那么在没成立业委会的情况下如何追回公共收益呢？ 首先业主可以要求物业公开公共收益，根据法律规定，业主有权要求物业公开公共收益，而不必由业委会申请。如果物业不公开或不如实公开，那业主个人可以提起业主知情权诉讼。知情权诉讼法院一般都会支持业主的。 拿到判决后物业还不如实公开，就可申请法院强制执行。物业在公开公共收益后，小区全体业主就会知道物业侵占了自己多少利益，自然会团结一致，成立业委会就会顺利得多。 部分地区规定了如果没有业委会，那么居民委可在一定情况下行使业委会的职责，例如上海浦东区、深圳市等，相信各地会逐步降低业委会成立的难度、增加没有业委会时的解决方案，努力增加业主的幸福指数。 总之，小区的公共收益如果业主不去争取，物业是很难主动交出的。业主们，请尽快齐心协力，早日成立业委会，早日拿回属于自己的利益。 |
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