干货丨产业园区运营的精细化思路解析，提升核心竞争力

——————————  前言 · PREFACE

园区是产业发展的载体，推动着城市经济的发展。进入园区存量时代，「运营」成为园区差异化的重要手段，也是园区的核心竞争力所在。

未来，提升园区品牌价值要重点依靠运营管理。产业园区的运营，只有提供精细化的服务，才能对企业的发展形成精准的助力。

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——————————  正文 · BEGINNING

什么是园区运营？

园区运营要从顶层设计着眼，进行物理空间规划、产业规划，在此基础上完成园区空间建设，继而开展产业招商。

然而，「质量衰减」是目前园区的普遍现象，加之产业过多、布局杂乱，产业关联度小、集而不群，标签化、缺乏产业实质，产业同质化、盲目跟风，面临的问题非常多！

因此，「园区运营」这个事情在行业内得到最广泛的认可和重视。

丨质量衰减是目前园区的普遍现象

01丨产业规划与定位

产业规划的第一步就是产业定位，无论是区域的产业规划还是园区的产业规划，如何迈好这第一步，找准产业定位，尤为重要。

※  千头万绪，定位先行

园区做产业定位要根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局产业。科学依循以下几个原则，重点关注自身的持续发展，并且要进行错位发展，避免陷入同质化竞争。

1）产业的市场发展情况和趋势的分析

解读产业研报，分析主导产业发展历程、市场规模与潜力、风险、产业链及企业分布、未来发展趋势和市场空间等。主导产业之间的有机结合，相互促进是否具备产业生态价值。

数据来源丨Wind、开源证券研究所

2）区域发展价值和经济实力

产业园区作为促进区域经济高质量发展的重要载体，产业链上的核心节点（高附加值、高技术、延展性好、带动性强的环节）更要具备社会价值、经济价值和创新价值。宏观经济、区位交通、城市人口、城市配套、城市规划等五大因素决定了一个产业园区的发展潜力。

3）区域产业基础是出发点

一个区域的产业基础，是这个区域在一个阶段时间内，资源支持、政策支持以及人才支持的综合反映。

要想了解什么样的项目未来可以在这个区域内发展，以至于破局什么样的龙头会可能在这个区域内形成产业集群，这都是需要前期在产业定位环节中深入思考的。

4）区域产业基础是出发点

产业的空间布局是一个关系经济发展与企业竞争力和投资回报的重要问题，要素禀赋、经济政策、产业自身特征、市场需求、突发事件等多重因素都会影响产业布局。

5）政府发展意愿

出色的产业规划不仅仅是反映了大多数利益群体的意愿，也是国家和地方政府促进地方优势产业发展，扩大就业范围，增加政府税收，解决各类民生问题等的重要渠道。

6）竞品园区的市场调研

今天我们提一提看似平淡无奇却是产业园区落地的实物问题：竞品市场调研。

俗话说：外行看热闹，内行看门道。市场调研作为产业园区落地来说博大精深，只有从事过的人才知道其中的工作量和贯穿着主线的思维方式。

我们可以调研什么呢？

• 近年来项目所在区域的产业园存量和去化量

• 竞品项目的产业定位

• 竞品项目各项规划指标

• 竞品项目的卖点和优势

• 竞品项目的招商情况

※  产业规划

首先，我们要清楚「园区」到底是干什么的呢？

园区是各种生产要素集聚的地方，在一定空间范围内进行科学整合，有效资源组织。要想最大限度地发挥集聚效应，就必须先做产业规划，对园区的核心产业、重点产业和相关产业进行界定，为园区的产业定方向。

园区是现代社会人群之落脚点！

丨城市，除了马路，都是园区

为了能够制定出合理有效的产业区规划，在进行设计规划的时候应该遵守一些基本的原则。

丨产业规划的主要内容

★ 研究国家产业政策，宏观产业发展趋势

• 是否属于国家重点鼓励的产业

• 是否存在替代转型的风险

• 是否属于区域政府禁限控的产业

• 区域的未来发展趋势

★ 上位规划

• 熟悉区域发展总体思路与战略定位，了解区域产业培育方向、布局架构、功能定位。园区处于区域的定位是什么，基于定位作为参考方向，要符合区域长远发展。

★ 区域产业基础和氛围

• 从市、区的统计公报、产业结构、工业发展现状与工业附加值、主导产业数据等了解区域产业基础，即具备一定基础的产业或具备承接基础要素的产业。

★ 区域科研创新平台的主要产业方向

• 通过了解区域创新平的主要产业，得出该区域有一定机会发展的产业，为意向产业提供支撑和落地的基础。

★ 周边城市融合发展背景下的产业协同

• 通过分析周边城市的主导产业，在融合发展背景下的产业协同发展，如：广深联运、广佛同城、融通大湾区、广清一体化等。

★ 区域产城融合的方向

• 围绕本土的综合基础做出自己的产业特色和产业链群，同时形成生活配套服务、商业配套服务、社会配套服务，打造宜居环境，吸引人才、留住人才，构建区域产业生态体系。

找到切入点，聚焦2-3个产业，持续更新迭代！

除了产业规划，建筑规划和工程规划也是须要我们去重视。

比如说建筑规划。

建筑设计须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的产业园建筑设计要体现出鲜明差异。基于产业规划，兼顾行业特性，在通用性和针对性之间寻找平衡点。

一个园区即可做厂房也可做办公楼？这样「两相宜」的规划设计有时候让招商运营很伤脑筋。所以融入「模块化」理念，可以满足企业不同时期生产、研发、办公一体的核心需求。

丨思考产业园区与配套之间的关系，产业配套与生活配套如何赋能产业，而园区参数只是基本

02丨产业园区运营服务的精细化思路

「运营」是支撑园区实现资产化的底层逻辑，往往是撬动资产价值的最重要的环节。

比如说，可以结合当地政府对产业的追求，融合新产业/升级产业且与原产业基础；打造产业综合服务平台，满足包括产业企业本身、上下游、不同领域供应商/科研机构等主体的需求；从基础服务延伸至生活配套四要素（医食住行）。

基本思路就是立足产业政策、基于产业业态，充分结合各类环境影响因素，搭建相适应的产业服务配套及平台，从「空间、环境、能源、人文」四大要素提供精细化运营服务。

丨实战案例中的产业园区运营服务之「四要素」

以空间服务、环境服务与能源服务为例——

丨空间服务

丨环境服务

丨能源服务

产业园区在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理是一个充满智慧的过程。

园区运营要怎么样才能做好？那就是通过细致入微的企业服务需求的洞察。

1）显性服务需求（基础）

• 单一性（涉及的关联方相关单一）

• 常规性（标准化基础服务，如一服四保）

2）隐性服务需求（核心）

• 联动性，表现为需多方参与予达到多方需求的满足

• 隐蔽性，产业运营服务需求包罗万象，很多未知的需求需要实战挖掘

园区运营的复杂性是多元的，不同的关联方的需求/诉求差异较大：

① 区域相关的政府部门【锦上添花】

• 与园区产业相关的政府部门

• 产业定位

• 产业指标、经济指标

• 产业/特定园区的示范要求等

• 产业政策（推动政策出动、充分利用政策）

② 开发商/业主【平衡产业情怀与经济账】

• 开发商/业主构成（单一/团体）

• 产业园区开发经营之经济账

• 产业情怀（地产思维VS产业思维）

• 产业园区运营模式（销售/招商/运营）

• 招商手法（产业招商、去化招商及常态招商）

③ 产业链及入园企业【搭建平台，助力企业】

• 产业链的构成企业

• 各企业在产业链大生产上的流程定位/角色

• 入园企业的了解（初创期、成长期、成熟期、衰退期）

• 搭建产业链服务平台，连接产业上下游、科研机构等

④ 企业员工【工作&生活，成人达己】

• 对应员工职业生涯的产业氛围
  

• 工作&生活环境

• 商务配套（餐饮、购物、娱乐等）

• 交通出行

• 子女教育、卫生医疗等

丨产业园区运营服务与其他运营服务之差异

【知识点 · 产业招商服务】

通过组建专业的招商策划、推广、对接和落地支持服务团队，承接项目产业招商需求，满足业主对定向产业进驻、项目资金回笼等要求。

① 统筹管理

• 统筹管理产业招商工作

• 统筹项目产品载体形态与产业招商策略的调整匹配

• 制定项目的价格策略，实时根据市场的价格波动进行动态调整

• 精准把握目标招商对象需求，匹配产业扶持政策

• 配合区的产业发展目标，提供产业政策建议

② 招商推广

• 项目区域市场动态分析、提炼项目卖点及优劣势分析与对策

• 建立线上线下的推广方式、制定推广工具、推广活动的策划和执行

• 招商推广周期划分及控制、制定策略、过程模拟、策划推广执行方案

• 推广内容策划：除了招商内容及项目卖点优势，也应从项目话题事件和品牌宣传

③ 渠道管理

• 负责渠道拓展策划，分解任务目标，完成全年渠道建设任务

• 负责各渠道的管理维护工作，巩固现有渠道，开展新渠道

• 甄选优质渠道，推广项目信息，不断获取优质目标客户

• 负责渠道开拓及维护费用的审核、把关

• 通过渠道了解市场状况，每月提交分析报告，适时调整渠道策略

④ 落地支持

• 招商体系建立、招商案场人员培训

• 招商客户邀约、客户分析、接待、洽谈、签约

• 招商中心案场服务：迎宾、前台接待、客户服务、会务、保洁等

03丨结语：产业园区运营服务升级转换

作为区域产业集聚的载体，产业园区不仅推动着企业孵化和区域经济的发展，还肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。只有园区的运营管理能力不断提高，方能为人才、企业、产业创造出一个富有活力的生态化的发展空间。

园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标，与入驻企业共成长。

文丨中大房地产EMBA同学会

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