房地产企业留抵退税应符合什么条件？

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进增值税实质性减税，自2019年4月1日起，试行了增值税期末留抵税额退税制度，并且留抵退税纳入增值税法修改草案中，意味着这个制度也将会常态化。增值税留抵退税是不分行业，只不过对不同的行业、不同时期以及不同规模的纳税人，增值税留抵退税的力度以及留抵退税的条件有所不同，有的实施按月全额退还增量留抵税额以及一次性退还存量留抵税额的留抵退税政策等。留抵退税制度出台之前，增值税留抵只能结转到以后期间进行抵扣，直至抵扣为止。实行留抵退税就是对现在还不能抵扣、留着将来才能抵扣的“进项”予以提前退还，取得退还的留抵税额后，应相应调减当期留抵税额，以后没有了可供抵扣的“进项”相应就要缴纳增值税。所以，留抵退税并不是什么税收减免，只是推迟了缴纳增值税的时间，并且留抵的增值税提前退还给了纳税人，相当于纳税人取得了一笔无息贷款，对于资金缺乏的企业来说，无疑是一项不小的优惠政策。

作为房地产企业增值税期末留抵税额退税应遵循留抵退税的一般规定，即留抵退税仅限于退还“增量留抵税额”，并且是按比例（ 60% ）退还。所谓“增量留抵税额”是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。房地产企业享受留抵退税应同时满足五个条件：一是自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；二是纳税信用等级为A级或者B级；三是申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；四是申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；五是自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。并且留抵退税后，如果再次满足留抵退税条件的，可以继续向主管税务机关申请退还留抵税额。

留抵退税首要条件：自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元。也就是说连续6个月每个月增量留抵税额都大于0，且第6个月的增量留抵税额≥50万元。但凡中间有一个月增量留抵税额没有大于0，就不能构成一个连续期，就得从下一个增量留抵税额大于0的月份开始重新计时。

举例：A公司2019年3月底留抵税额为25万，4月到11月的期末留抵税额分别为：20万、23万、30万、35万、37万、40万、45万、90万。4月到11月抵扣的进项税额为125万，其中：增值税专用发票部分的进项税额为100万、旅客运输服务的机票电子行程单计算抵扣的进项税额为1万、购进农产品取得销售发票计算抵扣的进项税额为9万，通行费电子发票勾选认证抵扣15万。假设其他条件均满足。

分析：因为4、5月份的增量留抵小于零，所以从6月份开始计算连续的六个月，11月时满足条件，计算12月可以申请退还的增量留抵税额。增量留抵税额=90-25=65万，进项构成比例=100/125*100%=80%，允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%=65*80%*60%=31.2万元。

注意：如果房地产企业为符合条件的小微企业可以实行更加优惠的留抵退税政策：可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。并且对微型企业，可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额;小型企业，可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。即不仅仅是退还增量，存量也要退。企业的留抵税额既有增量又有存量的，纳税人自行选择，既可选择一种，也可以都选择，企业申请完存量留抵退税后可于当月申请增量留抵退税。存量留抵退税也是以2019年3月31日期末为标准，即2019年3月31日与当期期末留抵税额孰低确定。

来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：[phone]）

公开课 ▍牛鲁鹏老师-8.16-8.17 深圳| 智慧税务下房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对专题班

详见链接：课程大纲

一、拿地环节三大税种管控与筹划

二、预缴与缴纳业务三大税种管控与筹划

三、销售业务三大税种管控与筹划

四、成本费用的三大税种管控与筹划

五、完工、清算三大税种管控与筹划

六、尾盘和自持业务三大税种应对与筹划

七、实战案例解析+互动答疑

公开课 ▍梁青海老师-8.17-8.18 郑州| 智慧税务监管下房地产业税务行政诉讼典型案例评析及风险防控专题班

详见链接：课程大纲

一、分歧与碰撞  —  纳税人税务救济路径的选择

二、真的决定要提起税务行政诉讼了吗 — 税务行政诉讼前期准备

三、土地增值税清算税务行政诉讼案例之 — 土地增值税清算是否到期之争

四、土地增值税清算税务行政案例之 — 收入确认之争

五、房价高低究竟谁说了算 — 房价明显偏低的税务行政诉讼案例解析

六、税企法庭涉土地增值税其他问题之争 — 土增税税务行政诉讼案例解析

七、应扣未扣个人所得税之诉 — 房产业涉个人所得税的行政诉讼案例解析

八、企业所得税收入、成本费用之诉 — 房地产业涉企业所得税行政诉讼案例解析

九、房地产企业其他税务行政诉讼案例解析

十、现场互动：税收疑难问题实时解答

公开课 ▍杨汝明老师-8.18-8.19 成都| 智慧税务下房地产开发各环节“重特事项”会计核算与税收管理风险化解及防范专题班

详见链接：课程大纲

一、以招拍挂或者非货币交易方式取得土地会计核算与税务处理

二、以股权转让方式取得土地以及拆迁补偿业务的会计核算及税务处理

三、红线外支出、购买烂尾楼支出、土地返还款收入会计核算与税务处理

四、受托代建业务、营销设施建造费、精装房建设支出会计核算与税务处理

五、地下设施成本的分摊与税务处理

六、企业所得税汇算清缴时，哪些成本可以计提，如何计提？ 

七、如何通过对地上设施专属成本和公摊土地的差异化管理来调节土地增值税税负

八、房地产行业商业采购与甲供材业务管控与税收风险回避 

九、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

十、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（一）

十一、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理（二）

十二、以房抵债、产权式酒店经营、限价销售业务会计核算与税务处理

十三、房地产企业融资环节风险管控与税务处理

公开课 ▍ 李锐华老师-8.24-8.25 长沙| 智慧税务、新系统深度解析房开企业涉税高风险及其合规方案与合同控税实务专题班

详见链接：课程大纲

第一部分 金四系统背景、特点、内容、房开企业主要涉税风险点

一、顶层设计之金税四期与税收现代化

二、顶层设计之新系统带来的征管革命性变革（1.新时代重大变化）

三、最重要大数据：数电票等票种信息及其风险管控（2.现状及发展）

四、业财法税深度融合，智慧税务新系统下企业必然选择（3.阶段性目标）

第二部分 金四系统第一阶段主要用途及未来发展趋势

五、虚开增值税专用发票政策变化及最新趋势

六、新系统如何快速锁定异常及虚开发票（4.工具）

七、税务稽查及房开企业合规应对

八、“合规财税”新理念、新战略

九、新系统其它新功能及未来发展趋势（5.总目标）

第三部分 最新房开企业财税政策、纳税规划

十、房开企业融资模式

十一、房开企业（全部）涉税工作

十二、房开企业与建筑企业的税负博弈

十三、房开企业合同控税实操

公开课 ▍ 代老师-8.25-8.26 郑州| 数电票+金税四期下“医药企业税务合规与实案分析”专题班

详见链接：课程大纲

前言：“商、法、财、税、四维一体”医药企业财税合规管理体系

一、人力资源：药企“四类群体”个税风险及合规思路

二、采购成本：药企采购过程中防范虚开发票合规思路

三、技术研发：药企与CRO合作主要方式与规划思路

四、营收模式：药企销售合同涉税要点与规划思路

五、服务配套：药企销售费用税务风险及合规处理思路

六、资金管理：资金池与金融资产投资如何统统搞定？

七、股权架构：不同情况下的分红与收并购税务筹划路径

八、答 疑

公开课 ▍陈萍生老师-9.15-9.16 南京| 金四”数字管税下房地产建筑业税收风险管控专题班

详见链接：课程大纲

一、2023税务稽查方向和大数据涉税指标分析

二、案例解析各项收入核算中的税收风险管控

三、案例解析成本费用核算中的税收风险管控

四、案例解析资产核算中的税收风险管控

五、案例解析进项税额核算中的税收风险管控

六、案例解析往来账核算中税收风险管控

七、案例解析营业外收支核算中税收风险管控

八、案例解析所有者权益核算中税收风险管控