最高法：房地产合作开发协议解除后，出资一方能否主张土地增值收益？

原标题：最高法：房地产合作开发协议解除后，出资一方能否主张土地增值收益？

最高院：

房地产合作开发项目中，在判断出资一方是否可享有土地增值收益时，应结合双方对土地权属、出资资金用途、收益分配等约定进行综合判断，同时应结合合同实际履行情况进行分析。若双方约定土地权属仅归一方所有，出资方的出资并未约定用于取得土地，同时约定双方的收益分配针对的是未来项目开发收益时，应认定出资一方当事人不享有土地增值收益。

阅读提示

在房地产合作开发过程中，若合作开发合同解除，则出资一方的资金应予以返还，无法返还的应当予以折价补偿；另外，若对方当事人对合同无效存在过错，且使出资一方因此遭受损失的，对方当事人应基于缔约过失责任向出资一方进行损失赔偿，此时所赔偿的损失是否包括预期利益损失呢？

案情简介

2010年12月2日，桂林百大公司通过出让方式取得灵川县大圩镇磨盘山西侧5宗土地，并取得了灵川县人民政府颁发的《土地使用权证书》。同时，桂林百大公司正在办理另外4宗土地（A、B、C、D地块）的出让和办证手续。

2011年9月28日，桂林百大公司作为甲方、付晓清作为乙方签订了一份《房地产投资开发合作协议》，约定：甲方将独资的桂林百大公司拥有的5宗土地，再加正在办理的A、B、C、D块的土地证，地类为住宅用地，应邀与乙方共同开发和经营。二、股份合作形式：1.甲乙双方以该地块（约800亩）单个项目合作开发。甲方占70%股份，乙方占30%股份。2.投资合作项目以甲方名义（即：桂林百大公司），甲乙双方共同承办该项目开发运营、销售等相关审批手续。三、土地定价与资金投入：1.经甲乙双方协商确定该土地价格为90万元/亩。2.甲乙双方在项目合作开发中，按各自股份比例进行资金投入。3.乙方向甲方支付的股金共计约2.2亿元（其中1.2亿元以现金方式支付甲方指定账户，支付时间由甲方确定；1亿元甲方借给乙方使用，按1%的利息计算，每月支付给甲方账户，甲方将利息资金作为投入该项目的开发启动资金）。……五、资金管理及资金运作原则：……。3.乙方征得甲方同意利用部分土地抵押贷款，所贷资金应用于开发该项目，合理使用，独立核算。乙方贷款除入股资金外，其他用于该项目贷款利息费用，以及项目开发所办手续费用都应进入项目开发成本。

2011年9月6日至2012年2月14日期间，付晓清通过其个人账户以及华金公司、景新公司等公司或个人账户，共付给桂林百大公司、胡金莲以及胡金莲的相关公司13493.4万元。

2011年9月7日，桂林百大公司使用上述款项向灵川县财政局交纳6000万元竞买土地保证金。2011年9月30日，灵川县国土资源局作为出让人，桂林百大公司作为受让人，双方签订四份《国有建设用地使用权出让合同》，以总价5487万元竞买了涉案四块土地。

2012年2月7日，付晓清、韦日鸾给胡金莲出具《借条》一份，《借条》内容为：我为了与胡金莲合作开发灵川县大圩镇磨盘山西侧约800亩土地，胡金莲向我出让30%的股份，并提供部分土地使用权证给我作贷款抵押，我向胡金莲支付人民币2.2亿元整。目前，我特向胡金莲借款人民币壹亿元整（借款日期为1年，每月利息为1%）。

2012年2月8日，桂林百大公司作为甲方、付晓清作为乙方，签订了一份《房地产投资开发合作协议补充〈1〉》，约定：甲方应将土地使用权证提供给乙方作为贷款抵押物，满足乙方实际投资股金、滚动还贷资金后，如乙方请求甲方再提供土地使用权证，在不影响地产开发前提下甲方应同意。乙方使用甲方再次提供的土地使用权证贷出资金，甲乙双方按各自实际使用金额分别承担银行利息，乙方使用金额视为向甲方借款，应向甲方写出借款凭据，并按每月1%计息支付甲方。如所贷资金全部由乙方使用，乙方使用金额视为向甲方借款，应向甲方写出借款凭据，并按每月1%计息支付甲方。

2011年9月2日起至2012年3月1日期间，桂林百大公司及关联公司先后汇入付晓清及其关联公司5344万元。至此，付晓清在桂林百大公司的投资款为13493.4万元-5344万元=8149.4万元。

付晓清与桂林百大公司签订《房地产投资开发合作协议补充<1>》后，付晓清为其关联公司运作向柳州银行股份公司贷款，桂林百大公司用其名下的九块土地作为抵押，为付晓清承兑汇票贴现人民币19150万元。由于付晓清未能归还到期的银行债务，导致柳州银行股份有限公司诉讼至法院，法院判决对桂林百大公司抵押的土地进行拍卖偿还债务，损害了桂林百大公司的利益，双方产生矛盾。

2012年6月13日，胡金莲作为甲方，付晓清作为乙方，形成《关于胡金莲、付晓清合作调解会议纪要》，内容为：1.甲方承诺，如果乙方同意解除2011年9月28日双方签订的《房地产投资开发合作协议》和2012年2月8日双方签订的《房地产投资开发合作协议补充<1>》，甲方愿意把乙方汇入的款分期分批还给乙方。2.从甲方还第一笔款到付晓清账户上，第1条所述协议自行解除。……5.逾期还款所产生的费用由双方按占比承担及还款。6.双方同意于2012年6月28日各自按占比还清9100万元人民币银行贷款。7.双方同意于2012年7月18日各自按占比还清所有银行贷款。

2012年6月26日，南宁大大饲料有限公司转入景新公司账户8714.75万元。该笔款项的银行进账单回单上注明“退付晓清和韦日鸾及其关联公司入股款”。

2012年6月27日，胡金莲向付晓清发出《解除〈房地产投资开发合作协议〉的通知》，该通知的内容为：1.依法解除您与我于2011年9月28日签订的《房地产投资开发合作协议》，2012年2月8日签订的《房地产投资开发合作协议补充〈1〉》同时解除。2.以您及关联公司和关联人曾汇入我及关联公司账户上的人民币，我及关联公司于2012年6月26日已全部退还到您及关联公司即景新公司账户上。

又查明：景新公司由韦日鸾、韦东风出资设立，韦日鸾与付晓清系夫妻关系。

再查明，截止2015年4月15日，桂林百大公司未取得房地产开发资质。

案件重审过程中根据付晓清的申请，法院对桂林百大公司名下的九宗土地的市场价值委托评估，经委托广西中实土地评估有限公司评估，上述九宗土地的面积地价在660元-746元每平米，即均价在49万元一亩的范围内。

付晓清向一审法院起诉请求：1.依法确认1亿元《借条》与付晓清投入的23493.4万元投资款中的1亿元相抵销；2.判令桂林百大公司、胡金莲向付晓清返还投资款8149.4万元及利息；3.判令桂林百大公司、胡金莲向付晓清支付合作收益（按购买土地实际投资比例计算）；4.请人民法院委托评估机构对桂林百大公司购买的涉案土地重新评估，确定涉案土地的现有价值；5.诉讼费用及评估费由桂林百大公司、胡金莲承担。

胡金莲、桂林百大公司向一审法院反诉请求：1.确认本案《房地产投资开发合作协议》及《房地产投资开发合作补充协议<1>》已经解除；2.付晓清返还占用桂林百大公司、胡金莲人民币565.35万元及利息损失；3.付晓清赔偿桂林百大公司、胡金莲差旅费损失1.5万元；4.判令韦日鸾、景新公司对付晓清上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由付晓清、韦日鸾、景新公司承担。

付晓清上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判：（1）胡金莲和桂林百大公司向付晓清返还投资款人民币8149.4万元及利息（利息以8149.4万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2012年3月2日起至胡金莲、桂林百大公司还清全部投资款之日止）；（2）胡金莲和桂林百大公司向付晓清支付合作收益（按购买土地实际投资比例计算。二审庭审中，付晓清明确其诉请的土地增值收益是对涉案A、B、C、D四宗土地的增值享有50%的收益）；2.撤销一审判决第三项，依法改判驳回胡金莲和桂林百大公司的全部诉讼请求；3.本案一审本诉案件受理费、二审案件受理费、评估费、保全费及一审案件反诉受理费由胡金莲和桂林百大公司承担。

二审法院判决如下：维持桂林市中级人民法院（2018）桂03民初8号民事判决第二、三、四项；撤销桂林市中级人民法院（2018）桂03民初8号民事判决第一项。

相关法律法规、司法解释

《民法典》

第 一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

裁判观点

再审法院（最高院）认为：

2011年9月28日，付晓清与桂林百大公司签订的《房地产投资开发合作协议》，明确约定案涉四宗土地为桂林百大公司独资所有，付晓清需支付2.2亿元股金（其中1.2亿元以现金方式支付）。付晓清主张案涉四宗土地属于双方共同出资购买，与前述协议约定不符。付晓清在申请再审时提交的2000万元的《中国农业银行个人结算业务申请书》载明款项用途为“往来借款”，也与其主张的购买土地款不符。2011年9月签订《房地产投资开发合作协议》后，双方当事人尚未对土地项目进行开发利用，2012年6月就已经协商合同解除事宜，付晓清以2018年的土地价值主张增值收益，没有法律依据。付晓清以未支持其案涉四宗土地增值收益为由，主张二审判决认定事实、适用法律错误的申请理由，不能成立。

最高院判决如下：驳回付晓清的再审申请。

案例来源

付晓清、广西河池市景新商贸有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号： （2020）最高法民申6392号

裁判日期： 2020年12月15日

黄晶晶

郑州大学民商法学硕士

房地产业务部专职律师

执业方向：房地产法律事务、投融资法律事务。

从业以来，黄晶晶律师先后为河南省自然资源投资集团有限公司、河南省国有资产控股运营集团有限公司、河南中建地产有限公司、河南省国控基金管理有限公司、河南省国创混改基金管理有限公司、河南省鸿启企业管理有限公司、河南国土开发投资有限公司、河南神火光明房地产开发有限公司、河南神火建筑安装工程有限公司、河南神火集团新利达有限公司、平顶山平煤机煤矿机械装备有限公司、郑州市妇幼保健院宜居健康城项目、驻马店中建钢构新里程建设有限公司、河南光大欧安乐龄医疗养老股份有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司等提供常年法律服务。

房地产业务方面，先后为河南省国土资源开发投资管理中心的清华华商科教基地项目、河南中建地产有限公司、河南神火光明房地产开发有限公司、河南神火建筑安装工程有限公司、郑州市妇幼保健院宜居健康城项目、驻马店中建钢构新里程建设有限公司的国际会展中心项目提供常年法律服务，为农工商华臻置业（郑州）有限公司、郑州欣宇原房地产开发有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、开封市城投住房建设有限公司、开封市宋都古城建设投资有限公司提供专项法律服务，为中原信托有限公司房地产投资项目（新乡、漯河等地）提供投后监管服务。

私募基金方面，先后参与过河南省国控基金管理有限公司、河南省国创混改基金管理有限公司、广州某资产管理公司、上海某股权投资公司、上海某资产管理公司、郑州某国投管理公司基金管理人登记事项及重大事项变更法律意见书出具工作，参与河南省国控基金管理有限公司遴选基金管理人尽职调查工作。

并购重组方面，先后参与过信达资产管理公司河南省分公司、东方资产管理公司河南省分公司、华融资产管理公司河南省分公司、河南省国有资产控股运营集团有限公司、河南国土开发投资有限公司、农工商华臻置业（郑州）有限公司、中信国安河南农业发展有限公司、郑州欣宇原房地产开发有限公司、上海为智投资中心（有限合伙）等公司涉及不良资产、房地产、环保等多个行业并购重组业务的专项尽职调查工作。

银行业务方面，参与河南省某大型国企投资入股平顶山某县农村信用合作联社项目并出具法律意见书；参与河南省某大型国企投资入股南阳宛城区农村信用合作联社与南阳卧龙区农村信用合作联社合并后的农商行项目尽职调查法律服务并出具法律意见书；参与河南省某大型国企投资入股商丘华商农商行项目尽职调查法律服务并出具法律意见书。

诉讼业务方面，先后参与多起金融借款合同纠纷（其中7起标的额均在1亿元以上）、商品房买卖合同纠纷。

编辑 | 张燕

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