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在过去一年多时间里，针对房屋供应不足的问题，联邦/安省/多伦多市三级政府发布了多项新政策。对毎一位买家朋友而言，尤其是买入现在空置的房屋时，需要在买卖合同上加入新的条款，进一步保护自己的利益。
这是因为，多伦多市政府要求，所有在多伦多市(City of Toronto) 界线內拥有房屋的人，必须向市政府申报前一年的房屋使用状况，是自住？还是出租？房屋产权人必须申报並提供相关证据。如果不主动申报淸楚，哪怕您的房屋就是自住房，市政府也会默认该房屋为”空置/Vacant” ，並向屋主征税(VHT)。 此外，联邦政府也在2022年推出针对非居民的房屋空置税(UHT) ，只不过，适用范围比较小。 作为专业地产经纪人，我已经向我的所有客户朋友通报了这些最新的政策变化，防止个别没留意到这个最新税项的朋友被各级政府错误地征税。 房屋买卖合同也须修改 进一步讲，毎一位准备在大多伦多地区买房的买家朋友们，也要防止”非常无辜且偶然地”被这类税项误伤，因为存在这样一种可能:如果您现在买的是空房，您可能会认为，申报空置税是卖家的责任，卖家应该申报过了。但是，等到买家接手房屋产权以后，却在突然间被市政府征收税款，因为，这个空置税是”跟房子不跟人” 。
为避免这种不愉快的发生，买方经纪人在为买家起草房屋买卖合同时，可以在Schedule A (特別条款) 里加入这样的段落: The Seller agrees to declare the status of usage of the subject property in the past years and agrees to pay any applicable Toronto Vacant Home Tax and Federal Underused Housing Tax (if applicable). The Seller further agrees to provide the Buyer with the proofs of declaration and/or payment of these Taxes. 其他应该重视的合同条款 1. 贷款条件: 放入贷款条件，使买卖双方签订的买卖合同成为有条件的可撤消的，如果买家在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日) 拿不到贷款，买卖双方会签署Mutual Release撤消买卖合同，买家可以全额取回订金。 这个条款对买家的保护作用是很明显的，目前，各大银行对审批房屋贷款持越来越谨慎的态度，尤其是各银行在核查贷款申请人的收入证明文件时持更严格的态度，据说近期有大约20%的房贷申请个案被银行拒绝。在当前这个特殊时期，需要贷款的买家朋友在出Offer时尽量保留这个条件。 当然，如果买家朋友手中有足够多的资金，可以全款买房，或是做了预先审批(Pre-Approval) ，这个条件也可以作为谈判筹码，先放上后取消，争取谈成好价钱。 2. 验房条件: 放入验房条件，买卖双方签订的买卖合同就是有条件的可撤消的，买家须在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日) 找专业验屋师验房，如果有买家不满意的问题而卖家又不肯修理，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。 加入这个条件，通常可以避免买家错误地买入有重大缺陷的房子。此外，很多房子已有几十年房龄，验房如同体检，让买家全面了解房子的优点和缺点，将来入住以后就可以有针对性地维修保养房屋，使自己的房屋保值增值。没有一间房子是完美无缺的，买家在使用验房条件的时候也应该分辩问题的大小，平衡优缺点。民间有一句经验之谈----能用钱解决的问题就不是大问题！ 不过，如果卖家叫了超低价卖房，房子又比较漂亮，必然能形成抢Offer的局面，那怎么办呢？ 一方面，我们可以提前验房，尤其是买房龄较长的独立屋时，即便最后抢不到房子，也应该先花钱验房，以防万一。此外，要善用保修条款(Warranty) ，让卖家保证在交房前保修房子，不把问题留给买家。通常，买公寓抢Offer时，可以运用保修条款(Warranty)来抵消不验房的风险。 3. 卖方清还所有抵押贷款: 虽然买卖合同中标准条款部分已经涉及这个问题，但只限于有限的几类抵押贷款。买方经纪应该在Schedule A中加入要求卖家淸还所有一切抵押贷款的特别条款来保护买家的利益，因为买卖合同标准条款部分並未提到与产权有关的私人贷款。此外，还要注意房屋产权有无因为卖家卷入了某桩官司而被第三方置押(In LieuOf) 。 4. 公寓大厦管理文件: 买方可以要求卖方提供公寓大厦管理文件供买方律师审阅，若律师认为有重大问题，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。 偶尔有公寓大厦需要向每个业主收取一次性的大额金钱做重大维修，或是有人受伤，大厦要做大额赔偿。仔细研读公寓大厦管理文件就可以避免买入这样的“有毒物业” 。既使公寓大厦当前状态一切正常，这份文件也会帮助买方全面了解公寓大厦当前以至未来几年的财务状态，基本可以预计未来管理费上升的速度。 有关季节天气的合同条款 5. 设备过冬准备条款: 如果是在冬季买房，买方可以要求卖方对房屋附属设备做好入冬前准备工作，並在产权交接时提供完成这些工作的证明文件。 如果买家在8月中下旬看房签约买入有游泳池或是有室外花草喷灌系统的房屋，产权交接的日子定在了10月底或以后。这时，买方经纪必须加入上述条款，双方签约后，卖方必须按合同要求做好上述设备的入冬前准备工作，也就是放掉所有存水並用压缩空气淸干地下管道。这个工作对卖家来讲可能只是$200至$300的一次性支出，若买方经纪不写入合同，卖家也可以不做。但是，如果冬季冻坏了管道，买家来年要花的维修费用可能会超过千元。 6. 冷气机跨季节保修条款: 如果在冬季买房收房，买方通常没有机会检验现有冷气机的工作状态。这时，买方可以在买卖合同中要求卖方对冷气机跨季节保修。例如，用专门一个条款写明，到来年5月中下旬的某个特定日期前，买方可以请专业人士检验现有冷气机，如果确实有问题並且有专业报告，卖家依然负责冷气机的保修。
其实，即使是买同一个房子，只是要签约时间或是入住的时间所处季节不同，买卖合同的条款也应该做不同处理，这样才能真正平衡买家和卖家朋友双方的责任和利益，避免房屋产权交接前后的纠纷。 (作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。 ) |
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