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 本文作者：张连，重庆海川企业清算有限公司（文末有介绍）
笔者在办理房地产破产案件中遇到了建筑物架空层权属争议问题。甲房地产企业开发的A大厦，管理人接管到的房屋产权证（系大证）显示，甲房地产企业名下登记有A大厦一层的架空层，其中分摊系数和分摊面积均为0。甲房地产企业认为架空层登记在自己名下，且未分摊公共面积，故属于甲房地产企业的财产，其有权对外出租或处置。A大厦业主委员会认为架空层属于业主共有，甲房地产企业无权对外出租或处置，双方就此产生争议。协商无果后，A大厦业主委员会起诉至法院，要求甲房地产企业及第三方占用人返还架空层，并赔偿损失。那么建筑物的架空层到底应当归谁所有呢？
针对该问题，笔者通过案例检索发现司法实践对该问题的裁判存在较大的分歧，主要有以下两种观点：一种裁判观点认为：建筑物架空层属于业主共有，部分案例如下： | | | | | | 曾李嵘等15 人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案 | | | 建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置。 | | 彭水县司法局临江大厦业主委员会等诉重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷再审案 | | | 根据法律规定，不属于业主专有、市政公用、其他权利人所有的部分，属于全体业主共有。案涉架空层是整栋建筑物不可分割的一部分，其房地产权利完全依附于计算建筑面积的建筑物，其不能单独地从计算建筑面积的建筑物中分离或分割；房地产开发商在转移房地产权利时，架空层的房地产权利也随之发生转移。 | | 深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷一案 | | | 案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。 | | 蒋毅与重庆三峡房地产开发有限公司、重庆市御临建筑工程有限公司排除妨害纠纷二审案 | | | 首先，是否计入公摊面积不是判断该建筑是否属于业主共有部分的唯一标准。《物权法》第七十三条并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准。其次，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉架空公共空间属于全体业主的天然共有部分。最后，虽然合同部分约定了其他的房屋面积、建筑物、构筑物、停车场地等的经营权及销售、经营收益均属甲方所有。但该条款并不能否定架空公共空间属于业主共有部分的事实。 | | 陈丙等与上海金鸿置业有限公司等业主共有权纠纷上诉案 | | | 系争架空层层高不足2.2米，不计入建筑面积，不能办理房地产权证，也未作为共用面积分摊到水电路XXX号X幢X单元房屋面积中。且规划建筑性质登记为停车库、共同设施，不属于X单元14户业主共同共有，属于全体业主共有。 | | 上海市杨浦区控江恒联新天地花园业主委员会与上海电气集团恒联企业发展有限公司占有物返还纠纷案 | | | 架空层，为由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权。 |
另一种裁判观点认为：建筑物架空层属于开发商所有，部分案例如下： | | | | | | 曾燕与海南海裕房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷上诉案 | | | 开发商与业主约定架空层的权属归开发商所有，且架空层面积未计入公摊面积的，架空层所有权应归开发商所有。 | | 深圳市福田区长城二花园小区业主委员会、深圳市中昌信物业投资有限公司业主共有权纠纷一案 | | | 首先，争议的X号楼首层显然并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从规划用途看，X号楼首层并非全部规划用于公共通行或作为公共设施，亦存在可单独作为商业使用的功能区域。再者，从空间分布上，在X号楼首层设置可独立使用的商业区域并不存在无法克服的客观障碍。综上，根据构造性质、规划用途及实际使用情况等三方面的分析，不能认定长X大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。 | | 武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会、湖北地龙实业集团有限公司建筑物区分所有权纠纷再审审查与审判监督 | | | 业主基于支付的商品房价款而获得对相应专有部分的权利，同时，因为该商品房价款中包含了所在商品房开发项目公共建筑面积分摊部分的价值，因而业主共同享有配套公共建筑部分的权利。该权利的基础在于业主所支付的公共建筑部分的对价。因常青藤名苑一届业委员未提交证据证明案涉架空层的建筑面积分摊进入了小区公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中，且武汉市房产测绘中心回复案涉架空层相关面积并未进行分摊，原审法院据此驳回常青藤名苑一届业委员有关案涉架空层为常青藤名苑一期业主共有的诉讼请求并无不当。 | | 段海燕与重庆市高青房地产开发有限公司确认合同无效纠纷案 | | | 对于建筑物架空层权属,《物权法》并未予以明确,应当根据架空层的规划用途和当事人之间的约定确定。根据《物权法》第七十四条之规定,如果架空层规划为车位,开发商和业主之间可以将其作为专有部分约定权属，本案案涉架空层由被告投资建设，规划用途为地下车库，并非有专门用途的公共设施，且根据重庆市国土资源和房屋勘测规划院梁平区土地房屋勘测所制作的《重庆市房产面积测算成果备案申请书》载明案涉架空层未作为共有面积由业主分摊。因此应当认定案涉架空层由开发商所有。 | | 童乙等与上海久富物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案 | | | 本案系争车库为有独立结构的地上架空层车库，虽未办理独立权属登记，但因其结构独立、具有使用价值而成为单独的物。该车库系开发商依据规划许可合法建造而成，且未分摊公用建筑面积，亦不属于占用业主共有道路或其它共有场地的车位，根据“谁建造谁得益”的原则，系争车库的所有权应属于开发商。 | | 苏州市合景房地产开发有限公司与沙慧明、王建峰等恢复原状纠纷案 | | | 案涉架空层虽设计用途为非居住，但该架空层有其独立的面积，构造上具有独立性，能够明确区分，同时也具有利用上的独立性，能够排他使用。根据当事人所签订的商品房买卖合同，双方明确该商品房所在小区的停车场、架空层、会所、各类康乐设施以及其他经营性和服务性配套设施全部归出卖方所有或者拥有使用权，该约定没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，理应合法有效，对签订合同的当事人均具有法律约束力。 | | 苑林星月湾业主委员会与贵阳苑林房地产开发有限公司、贵州省机电设备总公司等物业服务合同纠纷案 | | | 根据权利义务对等原则，如业主确已为架空层承担建筑成本或公摊费用，则其依法可主张享有相应权益，但是，星月湾业委会并无证据证明业主已承担了本案讼争架空层建筑成本，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有所有权。 |
综上，关于架空层的常见实践争议，可以归纳为如下几点：1.是否列入公摊。部分法院认为架空层未纳入业主的公摊建筑面积，不属于业主共有，因而属开发商所有；2.是否有明确约定。部分法院认为合同约定归属于开发商，约定有效，应遵循当事人意思自治原则；3.是否已经明确规划用途。部分法院认为若架空层规划用于业主公共用途，属于《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）规定的“其他公共场所”，应为业主共有；4.是否计入容积率。部分法院认为架空层通常不计算建筑面积、没有办理产权登记，不属于业主专有，只能属于业主共有。关于第一点，是否列入业主公摊建筑面积，不是判断架空层权属的唯一标准。《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准，其采取的标准是既不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有，且具有公共属性的场所。关于第二点，商品房买卖合同或其相关补充协议，对架空层权利归属是否有约定是此类案件的关注重点。但仍须结合具体案情、民法典物权编与合同编的有关规定综合判断。实践中，即使有合同约定，业主方也会对合同的理解、效力提出争议。[1]关于第三点，若架空层规划审批文件载明的用途为公共休闲空间或者其他公共用途的，其权属当然归于业主共有，无可非议。但实践中，更为常见的是相关规划审批文件中并没有明确载明架空层的实际用途，因此该点缺乏事实依据。关于第四点，跟第一点类似，是否计入建筑面积，是否办理产权登记亦不是判断架空层权属的唯一标准。没有计入建筑面积，只能说明架空层没有分摊所在楼栋占用范围内的土地使用权面积。《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）规定的国家标准，旨在确立建筑工程和房屋的面积计算规则，不能作为确认物权归属的依据，且是否办理产权登记与能否办理产权登记不是一回事。实践中亦存在架空层单独办理产权证的情形，但至于是否合法则另当别论了。 [1]朱勇林，“架空层权属争议之实务辨析”，惠博律师事务所微信公众号，2020年9月14日。 《民用建筑设计统一标准 GB50352-2019》中对“架空层”作了明确定义，其中记载“架空层是用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间；有人员正常活动的架空层的净高不应低于2.0m。”由此看出，架空层最明显的特征是由结构支撑、开敞，需达到一定高度。[2]（一）全国性规定 我国法律、行政法规、司法解释对架空层的权属没有进行明确规定。相关规定散见于《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”上述规定对建筑物的业主共有部分以及“房地一体”原则进行了明确规定，且对属于业主共有的部分进行了列举。但是，架空层并未被明确列入业主共有部分的范围。（二）地方性规定 虽然我国在法律、行政法规、司法解释层面未明确架空层的权属，但是我国部分地区对架空层的权属进行了明确。如：《上海市住宅物业管理规定》（2010修订）第三十九条规定：“物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊......”《福建省物业管理条例》第三十一条第三款规定：“前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。”《深圳经济特区物业管理条例》（2020年3月修订）第十一条规定：“物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等。”《重庆市物业管理条例》第一百一十二条规定：“（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。” 尽管上海、福建、深圳、重庆等地在物业管理相关的地方性规定中明确了架空层的权属归业主共有，但由于地方性规定受到地域的限制，仅在本地区具有一定的指导性，对其他地区没有约束力。因此，不同地区的法院对该问题的裁判仍有较大的分歧。[2]袁丽馨，“浅析架空层的归属问题”，贵商总会微信公众号，2022年8月18日。
要解决架空层的权属争议问题，笔者认为可以从土地使用权、空间利用权以及规划用途等方面来分析。（一）架空层所占范围的土地使用权归谁所有 开发商从政府或者上手手中通过支付对价的方式获得了建设用地使用权后，享有对该地块开发和建设的权利，并通过“合法建造”的方式取得建筑物的所有权。因此，建筑物的所有权及建筑物所占范围内的土地使用权原始权利人为开发商。根据我国物权的一项重要原则——“地随房走”“房随地走”原则。即：房屋出让，该房屋占用的土地使用权必须随之转移，反之亦然。当开发商销售完毕所有的建筑物后，该建筑物占用范围内的土地使用权也一并转让给了建筑物区分所有权人，即全体业主。开发商取得土地使用权的成本已经通过销售的方式分摊到购买方的销售价款中。通常情况下，架空层是非营利性的，其面积不计入建筑面积计算值，即不计入容积率指标。[3]因此，架空层也就不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额，是依附于全体业主所有的建筑物及建筑物所占用范围的土地使用权而存在的，不能从该建筑物中单独分离出来，亦不能办理单独的产权登记。故，笔者认为，架空层所占用范围内的土地使用权应当归该建筑物的全体区分所有权人共有，而依附于该建筑物以及建筑物所占用范围土地使用权的架空层亦应当归全体区分所有权人共有。（二）架空层所占范围的空间利用权归谁所有 我国《民法典》第三百四十五条对建设用地使用权的分层设立进行了规定，即：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。第三百四十八条还规定，在建设用地使用权出让合同的条款中一般应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。以及物权编的地役权制度等规定，均为空间使用权的设立提供了法律基础。在无法律明确规定或者当事人另有约定的情况下，土地所有权、土地使用权、空间利用权等土地权益应该归同一主体享有。为了适应现代社会经济的发展要求，提高土地及地上空间的利用效率，在法律明确规定或者当事人另有约定的情况下，土地所有权、土地使用权以及空间利用权是可以分属不同的主体的。因此，就架空层的空间利用权而言，若无特别规定或约定，架空层所占范围内的土地使用权及空间利用权应当归属同一主体。而如上所述，架空层所占范围内的土地使用权归全体区分所有权人共有，因此，架空层所占范围内的空间利用权也应当归属全体区分所有权人共有。（三）架空层的规划用途是否明确 架空层的规划用途也直接关系到架空层权属的认定。若规划许可证载明的用途为休闲活动空间、全天候享有绿化或者可供自由通行空间等，则该架空层属于全体区分所有权人共有。若规划许可证载明的用途为商业、车位等可供营利性的相关表述，且无其他特别约定的，依照“谁投资、谁受益”的原则，该架空层归投资者开发商所有。而实践中，往往存在着规划许可证载明的架空层用途不明确的情形，规划部门通常用建筑名词替代了规划用途，导致不动产登记机构即使受理登记，也可能在没有明确用途的情况下，登记给开发商，进而引发一系列争议。笔者认为，在架空层的规划用途不明确时，认定为全体业主共有更加符合立法本意，以便督促开发商在申请规划审批时，进一步明确架空层的规划用途，以便不动产登记机构登记，减少诉累和信访纠纷。 [3]如《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》第四条规定：“建设单位开发住宅建设项目，其项目非经营性架空层及地下车库部分的建筑面积，不计入建筑容积率，并免予征收相关报建费用。”第五条规定：“住宅建设项目非经营性架空层部分享受本办法第四条规定的优惠条件后，建设单位应将该部分作为住宅区的共用空间，不得将之列入共有面积分摊，不得改变用途，不得出租、出借、出售用于经营性用途。”重庆市规划局《住宅及相关建设项目容积率指标计算规则》（渝规发[2006]171号）第七条规定：“住宅区内建筑底层架空层部分的净高大于等于3.6米，能供小区业主全天候享用的绿化、休闲活动空间，其面积不计入建筑面积计算值，即不计入容积率指标。”
关于架空层的权益归属问题，目前我国在国家层面尚没有明确的法律规定。虽然部分地区已经就该问题进行了明确，但在规范适用上仍存在着地域限制。为了统一司法裁判，维护司法权威，笔者呼吁在国家修订相关法律法规、司法解释时对架空层的权属问题进行明确，以统一法律的适用，为司法裁判提供规范性指引，避免或减少对该问题的争议。在此之前，笔者建议可以从土地使用权、空间利用权以及规划用途等方面来分析架空层的权属问题。西南政法大学民商法学院本科和研究生。在法院实习期间撰写的论文荣获全国法院系统第三十届学术论文一等奖，撰写的《我国预重整的实践及建议》荣获四川省法学会破产法学研究会2020年度征文优秀奖。目前主要从事与破产清算、重整、和解等相关的工作。
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