居住改变中国—在第八届业申委年会上的发言

雷弢

首先祝贺北京市业申委的第八届年会胜利召开。

我从第一届年会开始，只要在京年年必到。八年来，作为一个研究者，我亲历并见证了北京业主维权运动的发展变化，下面，利用这次大会的发言机会，来谈谈这些年来业主运动发生的几个变化：

首先的变化，是业主直接参与了立法的起草工作

我清楚的记得，在第一届年会上有关于修改《物权法》（草案）的公民联署倡议书、有针对《北京市物业管理条例细则》提出的修改意见，第二届年会时，业申委还专门邀请了人大代表和政协委员来听取业主的修法建议，此后，每当有国家和地方的相关法律法规或高法的司法解释草案出台，北京市业申委都要与清华社会学系举办业主论坛，邀请相关的律师、专家、学者和北京市各个小区的业委会代表参会，对此展开讨论，并提出修改意见和建议。现在我们看到，北京市人大常委会把制定物业管理地方条例的起草工作，正式委托给北京市律师管理协会的物业管理法律专业委员会，参与起草工作的不单有律师，还有和谐社区研究中心的研究人员，他们本身都是业主，其中还有人担任过业委会主任，也都是业主论坛的常客，他们不仅有专业的法律知识，还有着丰富的业主维权方面的实践经验。

在我国，全国人大是立法机构，省级人大可以根据国家相关法律来制定地方法规，以前这种地方法规的制定都是委托给行政部门和行业协会，比如《北京市物业管理条例》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，都是北京市住建委的主持下起草的，即使有业主代表参与，也只是在草案的基础上提提意见。而现在业主代表直接参与立法，这是一个不小的转变。

我们知道，十八大四中全会提出了依法治国和依宪治国，强调了法治，英文的“法治”，既可以翻成Rule of law，也可以翻成 Rule by law，它们的共同点是强调法律至高无上或主导的地位，但还是有区别的，区别就在于介词后面的主体不同，即这个法律（law）是由谁来制定，如果法只是由统治者制定，只是用来治老百姓的，它虽然打出“人民”的招牌，但法律的制定、修改和废止，都是由统治者说了算，人们只能被动地遵守，这样的法律难保不出恶法。而善法是指法律的制定首先要基于绝大多数人的同意，最好是由公民通过各种方式直接参与立法，这样制定出来的法律人们才会自觉地去遵守。所以说依法治国的重中之重是立法，这次北京市人大常委会能把制定北京市物业管理的地方条例交给了有着丰富维权经验的律师们去起草，而不是再由住建委甚至是物业管理协会去起草，这个变化的意义非同小可。应该说，这与业申委多年的努力、与和谐社区研究中心、三老研究会、晨光法律工作室、首一等各个组织以及在座的业主同仁们的共同努力是分不开的。

其次的变化，是业主自治制度创新模式的生根开花

随着城市住房制度的商品化改革，城镇居民完成了从“租户”向“业主”的角色转化，伴随着业主权利艰难的界定过程，也演绎出各种各样的业主自治的制度创新模式，现在，这种趋势正在向更深更广的方向发展。

我们在2007、2008年做业主研究时，总结了北京业主自治制度创新的三种模式，一个是品阁的公司制自管模式、一个是朗琴园的信托制物管模式，和上地西里的业主代表大会模式。而现在，不仅原有的成功模式得到了复制，还出现了一些新的治理模式。比如说邵老成立了自己的工作室，把品阁的自管模式推向了更多的小区，同时与第三方物业评估机构合作，加强了对物业自管的监督；比如说丽娜模式是近年来发展较快的物管模式，它将共有物权尽量的区分穷尽，并量化公开，在天津搞得风生水起，最近又在北京的怀柔接管了一个老旧小区，这都是对业主自治事业的有益探索和贡献。总之，从业主维权到制度创新，是一个从“破”到“立”，从“乱”到“治”的必经过程，业主群体自我教育、自我服务、自我管理、自我监督的这个过程，有助于民主制度在社区治理中的培育和成长，地方政府应该多支持，多鼓励，少干预，少添乱，因为这是社会转型和时代发展的大势所趋。

最后的变化，说说北京业申委的示范效应

北京业申委成立之初，就有着自己明确的宗旨、职能和组织方式，它为各个小区的业委会、各个业主组织提供了一个学习交流，依法维权的平台，为政府和与业主之间架起了沟通的桥梁和纽带。目前，这种跨社区的横向联系方式已经在全国很多城市生根、开花、结果。天津、温州等地的业主联合会或业主委员会协会已经正式注册为法人组织。不可否认的是，北京业申委的八年坚持，为全国各地纷纷成立跨社区的业主组织提供了可效仿的榜样。

当然，在这里我们要牢记的是，存在决定意识，内因是变化的根本，外因是变化的条件，这是唯物主义认识论的几个基本观点。当一个业主发现个人的力量难以有效的保护自己的财产和权利时，他就会产生和别人联合起来的组织化需求；当一个小区的业主组织发现仅凭自己的孤军奋战，还难以撼动强势的地方保护势力时，它也会产生与别的小区联合起来互相扶助，依法维权，共同创制社区自治制度的愿望和决心，这就是北京及各省市跨社区业主组织集体行动的内在动力和行为逻辑。我们在为更多城市中出现的跨社区业主联合组织叫好的同时，也祝愿北京市业申委的年会一年一年地继续开下去，继续举办各种各样的业主论坛，继续有更多小区的业委会加入进来。最后，我想借用一句话来概括业主运动这些年来的变化并结束我的发言，这就是：居住改变中国

谢谢大家！

作者单位：北京市社会科学院

END

他们都在这里发声

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彦  羽  殷晓舜  周洪斌  朱嘉盛