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今天看到大家对小区的自治讨论比较热烈，本来我想对以后的事接着写下去。看到大家的讨论之后，我想再说说小区自治的问题。 我所在在TJ花园说是自治，和我们传统理解的自治还是有些区别的。我们的自治没有统一的组织，各自为政。一般我们理解的自治，应该有一个统一的管理组织，一般是业委会，也有志愿者。在天津，我接触过两个自治的案例，均在南开区。书香园小区物业公司撤出之后，由崔丽娜女士发起，对小区进行自治，简称“丽娜模式”。具体如何操作，大家可以上百度搜索一下。但这种模式严格来说并不是自治，因为小区也有物业公司。前几年比较流行，学生写硕士论文时还提到过该模式，但这几年不怎么提了。我们小区旁边有一小区JT花园，园区只有五栋楼，也曾经实行自治，但后来因为车位的紧张，导致业主冲突不断，业主委员会委员集体辞职，最后由自治转为了物业管理。 小区自治之所以会失败，在于有以下几个难点： 其一，谁来管理？无论是业主委员会还是志愿者组织，都需要付出极大的精力，也就是说这些人把物业公司管理者的活给干了。这既需要有足够的时间，也需要有足够的能力。年轻人有能力但没有时间，退休人员有时间，但没有足够的能力。尽管有人说，可以在各个方面聘请专业的人员来做，但即使如此，也需要一个较为专业的管理团队。 其二，有无薪酬？业主委员会成员都是义务的，如现在的物业管理模式中，委员们不用付出时间，只是抽时间听物业公司的汇报，以及遇到管理中的问题进行协商就可以了。但自治时，业主委员会的成员是否要拿报酬？如果拿报酬，别人就会怀疑你目的不纯，中饱私囊。如果不拿报酬，要大家长期付出大量的时间也不现实。三年以前，我们把开发商的物业解聘的时候，开发商就鼓动小区的一些业主，说我们把他们赶走，是为了几个人合伙搞自治，“自治”被污名化了。当然，也怪不得业主这样想，后来我接触过一些案例，有的小区业主委员会把老物业赶走，很大一部分是为了利益（这点后面再详述）。 其三，法律的困境问题。业主委员会有公章，但不是法人单位，也就是说无法设立公共账户，无法设立公司，也就无法给交费的业主开发票。同时，电梯的广告收益、丰巢的租金收益等，无法通过对公的形式接收。更重要的是，如果遇到业主欠费，业主委员会无法起诉对方。 有关公共账户，我们有深刻的教训，多年以后我们把开发商的物业又迎了回来，由于我们没有自己的账户，钱存到了对方账户，结果他们“帮着”我们花了。这成为我们赶走他们的导火索。 |
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