东北五线小城的调研观察

前几天和媳妇回东北老丈人家了，这应该是我这么多年第一次看到哈尔滨机场那么多人哈...

今年哈尔滨旅游的火爆，和去年淄博烧烤很相似，正应了那句Slogan：不是三亚去不起，是尔滨更具性价比。

不过我媳妇老家不在哈尔滨，今天就聊聊我在黑龙江一个县级市的调研观察（哈尔滨以北200公里）。

先简单介绍一下这个县级市的基本情况，目前常驻人口20万左右，典型的人口净流出城市，属于那种走在公园、广场、大街，几乎一眼看过去，大部分都是中年人及以上人群。。

之前高善文博士研究房地产市场时，基于人口的持续净流出，就把东北当作了领先全国的范式。

所以对这个小县城房地产、消费、投资等方方面面的变化观察，我认为还是对大家会有一些思考收获。

先看房地产，我总结了以下几个特点：

第一，房子是大量过剩的。具体体现在，目前绝大部分小区晚上的入住率并不高，开灯率基本在30%-50%吧。另外几乎任何沿街的房子，你一眼看过去，门窗上都会出现“吉房出售”“售楼”等公示。

第二，消失的乡村。除了一些年纪大的，这里农村已经没多少常住人口了，而且农村种地的，几乎都在城里买了房子，平时只有农忙的时候才会再回去。简单的说，未来城镇化率提升带来住房需求，可能效应会减弱，因为等未来农村老人去世后，我们的城镇化率自然会提升。

第三，极度分化的房价。可能有朋友会问，在这样一个小县城，还有房地产投资需求吗？答案是有的，整个小县城我转了一圈，虽然只有那么两三个小楼盘（两三幢那种），但是房地产投资需求依然在。

房价方面，大家看我发的下面这张图，1是属于总高六层，没有电梯，10年房龄的普通商品住房，2是2023年新完工总高12层的改善型商品住房。这两个小区我步行大概只有六七分钟吧。

两年前，我媳妇她二姨在1这个小区买了个五层70多平米的房子（没电梯），只花了6万块，平均只有800多一平。不过图中2所在的改善型商品房，目前售价在4000元/平米左右，两者之间足足差了近五倍。

我去新楼盘咨询了下，这个小区是小年轻夫妇为主，卖的还相对不错，而且是越贵的高层卖的越好。

从这个人口持续净流出的小县城，我们基本可以看清未来绝大部分人口净流出城市房地产的发展趋势。随着出生率的持续下滑，人口的老龄化，对于绝大部分人口净流出城市或地区，未来房子会越来越过剩，基于供需关系，绝大部分价值可能会持续偏弱。

不过即使人口净流出，居民的改善需求依然在，尤其是还在这个城市发展的年轻小夫妻，他们对更加美好生活追求，以及圈层化，会有持续的改善型住房需求。

而且给我的最大感受，类似改善型商品房的定价，已经和普通住宅是完全不同的定价方式，甚至是完全两种不同的商品。体现在价格上，即使相隔一条马路，两个小区的定价可能会相差N倍。

所以在人口的大变化下，未来不缺的是房子，但是高品质的好房子，需求会一直存在，而且这两种房子的价格，大概率会越拉越大。给大家的启示，未来房子一定不是拼数量，而是拼质量。

聊完房子再看其他投资方面的变化。

上图是该县城的CBD中心，是这个小县城最繁华的十字路口和商业街，不过听我媳妇说，这块差不多十几年前就是这样的了。。然后这么多年一直没变化。

所以此前我分享过一句话，内债不是债，前提是只要人还在。任何基建投资是不是好债务，是建立在投资回报的基础上，但如果基于人口的不可逆变化，以及经济的高质量转型，那么很多投资，确实也没必要继续了。。

所以现在经济一有压力，总有人想着像过去那样，强刺激房地产，强刺激大基建，我只能说还活在过去吧。。一方面我们的经济在转型，另一方面，很多城市和地区基于人口的变化，已经没有持续强刺激的基础。

具体再看该县城的消费。

这个小县城有几家蜜雪冰城，还有沪上阿姨、茶百道等连锁奶茶店，另外上周刚开业了一家瑞幸咖啡。而且从我的理解，对于人均收入只有两三千的小县城，这些绝对是消费升级，不是降级。

另外物价方面，确实挺感人。出租车起步价5块，路边烤羊肉串10块钱11串，店里的一般是1.5元一串。而且这个小县城生意最好的就是饭店，比较火的烧烤店、杀猪菜、新开饭店等，高峰点几乎都是坐满的，甚至需要排队。

我的理解，是这个城市的资产负债表非常健康。虽然居民工资不高（服务员工资2600），但是因为大家没啥外债（房子便宜，现在车子也便宜，实在不行买个二手的），没啥太大生活压力，正因为资产负债表非常健康，大家也敢于消费吃喝。

所以从我的直观感受，虽然这个城市有点被大城市遗忘的感觉，甚至没啥存在感，但是小县城的居民，我没看到太多焦虑，三天一小顿，五天一大顿的，日子还挺潇洒。

最后再聊聊在这个小县城，现在哪些人生活最滋润吧。

可能会出乎大家意料，现在这个小县城收入最高，最有钱的群体，应该是当地有地的农民。。我岳父说，如果现在谁有几十垧地（一垧地15亩），一年仅租金就是几十万。但是过去（高增长阶段），没人愿意去农村种地，没人愿意持续去开荒。。

从我的理解，在经济增速中枢下移，以及高质量转型过程中，那些能够持续稳定较强现金流的资产，就是最好的资产。

结合当下市场最火爆的红利资产，如果从关注度角度，随着越来越多风格资金追涨买入，我认为不排除接下来会有波动。但究竟是红利资产即将戛然而止，还是只是长期大行情中的阶段，我认为核心还是对未来宏观趋势的巨变理解。

这一点，我之前从人口，人口结构变化（老龄化趋势下的投资偏好变化）、房地产周期拐点，以及制造业转型等，聊的比较多了，当然仁者见仁智者见智哈。。

今天就这。

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近期计划，仅供参考：

持有和布局为主。近期会加大对铜、油气、黄金等大宗资产、油运、绿电运营商（火电转型）、红利资产、以及手工具、苹果产业链等跟踪关注和研究。

每天有所感，有所思，有所记，终希望我的每一位读者朋友，能够有所悟，有所得。投资不易，一同咀嚼资本市场的酸甜苦辣！