鞍山中院：以房抵债能否排除对房屋的执行？

裁判要点

本院认为，以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人，但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务的情形，对于当事人之间的此种合意变更可以受到法律保护，在同时符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的四个要件，并经审慎认定后，可参照该条规定予以支持。

关于原审判决认定裴某具有排除强制执行的民事权益是否正确的问题。

本案中,（一）、案涉房屋查封时间是2021年6月16日15时许。裴某与某房地产公司系于2021年2月1日签订认购协议书，2021年6月16日签订与认购协议书内容相同的《商品房买卖合同》，并于签订《商品房买卖合同》当日10时许进行网签备案。对于时间上存在一定重合的问题，某房地产公司对此解释系因案涉房产曾作为担保财产，在某房地产公司作为原告的案件中进行了查封。该案结束后，案涉房产在2021年6月15日解除查封，某房地产公司即通知裴某签订《商品房买卖合同》及进行网签备案，上述事实能够认定裴某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

(二)、根据一审期间裴某提交的证据，2021年2月1日双方签订认购协议书以后，裴某既对案涉房产进行了装修，并交纳电费和水费等，能够证明裴某在查封之前已合法占有案涉房屋。

(三)、裴某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》是基于裴某的姐姐裴甲与某房地产公司之间的40万元借贷关系而形成。一审期间，裴某提交了裴甲的银行转款记录及借条，在达成以房抵债协议后，某房地产公司为裴某开具了收款收据，可以认为裴某已支付全部房屋价款。

(四)、案涉房产上存在查封，因此，裴某未能办理过户登记,属于非因买受人自身原因未办理产权登记的情形。某建设公司对上述事实虽不予认可，但其在一、二审审理期间既未能提供证据证明裴某与某房地产公司之间存在规避执行或逃避债务的情形，亦未能对案涉房产不属于享有建设工程价款优先受偿权范围内的财产，却要求人民法院按照《执行异议与复议规定》第二十九条规定适用法律作出解释，理应自行承担举证不能的诉讼后果。原审判决依据《执行异议与复议规定》第二十八条规定认定裴某享有排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以维持。故对某建设公司的上诉主张，本院不予支持。

案例来源：（2023）辽03民终4844号 /2024-01-30

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