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铁路、公路、储藏间、码头、水库、地下管线、加装电梯、渔业养殖设施如何登记 地方有一咨询，大型海上渔业养殖设施，一台造价2000万，石油钻井平台，能否办理不动产登记。也有很多地方由于财政紧张，政府缺钱，银行贷款需要，要求将地下管网，加装电梯等予以登记。甚至有人提出，对房屋上附着的燕窝能否办理不动产登记。虽然是开玩笑，却反映了比较深层次的问题，涉及物权的理解，不动产与动产的界定等内容，下面具文分析。 基础不牢，地动山摇。法学理论特别是物权法原理是做好不动产登记、应对各类形形色色的不动产登记难题的基础，掌握好基本原理，不至于陷入技术细节中一叶障目，捧着操作规范按图索骥，每事必问。毕竟，操作规范明确规定的情形很多，没有明确的情况也很多，不动产登记机构如果不能积极应用相关法理和规定进行解答提问，可能陷入要不然违法登记，要不然无规定不登记的两难境地。 在法学原理中，与不动产登记关系最大的是物权法原理。众所周知，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。这是由于物权具有对世性，可以排除任何第三人的侵害。权利人在其享有的物权领域就是国王，享有无限的权利。 “风能进，雨能进，国王不能进”，意思是即使是最穷的人，在他的小房里也敢于对抗国王的权威。风雨可以吹打进这所房子，但是未经主人允许国王不能踏进这所房子。这句法律谚语因为德国皇帝威廉一世与磨坊的故事而广为流传。当时威廉一世觉得一个无忧宫边上的一个磨坊妨碍了他登高望远的视野，派人跟磨坊主商量购买，在磨坊主坚持拒绝的情况下派人强行拆除，磨坊主起诉法院，判决德皇应当在原址重建与原来一样的磨坊，被视为私有财产神圣不可侵犯的理念的体现。 既然物权具有如此强力效力，那么为了避免第三人不小心踏入权利人的范围侵犯其权利，势必要有个明确清晰的向社会公开表示的制度来彰显物权的归属。这种公示制度因动产和不动产而不同，动产由于可以轻易移动，以占有为公示。不动产难以如蜗牛壳一样随身携带，其公示方式经过多次变化，到近代才成型确定为登记制度。 早期日耳曼法要求土地所有权的转让，交付象征标的土地的土块或者草。后来慢慢发展成当事人到法院或者市场上，在很多证人面前达成转让协议，公开表示转让的意思，类似签订合同，交付仪式上要将象征标的物交付给受让人。为了牢记，当时英国有个做法比较接地气，就是痛殴一名目睹这一仪式的儿童，强烈的痛楚会让儿童对这次转让印象深刻很长时间。时代发展文明进步了，用文书代替象征物，将记载转让意思的文书交给受让人，完成交付行为。后来文书制度发达后演变成登记制度，由国家指定或者设立一个机构专门进行不动产的登记，并以此公示物权的得丧变更，保障交易的安全和效率。 因此作为物权客体的物首先必须是一个能够特定下来的独立物。这里有两层含义，一层是必须特定，由其特定，方能支配和使用，方可有权利范围，方要排除他人干涉和妨害。比如地球上的土地，一望无际，广袤无垠，只有通过沟渠、界牌等物品在物理上将一块土地与另一块土地区分开来，并进行特定的编号（不动产单元代码），土地才能成为可以支配的特定物，方可进行不动产登记进行抵押、买卖等处分，利用其使用价值和交换价值。这也是为什么土地的一部分未分割出来，不能作为特定物进行抵押登记的原因。 第二点是作为物权客体的物应当具有独立性，首先是不属于其他物，不是其他物的一部分。比如一个车轮，可以作为独立的物，但是安到汽车上后，就是汽车的一部分，失去了其独立性，成为物的构成部分，也叫物的成分。 物的成分可以分为重要成分和非重要成分，重要成分是指各部分互相结合，没有毁损或者变更其性质，不能分离开来的，则该部分属于重要成分。比如土地中的砂石土，应当视为土地的一部分，没有独立性。但是土地中的矿产资源，即使是砂石土，也会因为法律的规定而独立出来，与土地分离成为观念上的物，不属于土地。 罗马法对土地所有权的范围是绝对的，上达天庭，下至地心，因此所有权绝对也成为近代民法的三大原则之一。自德国魏玛宪法以来，各国均认为所有权应当附以社会义务，我国台湾地区民法规定所有权的内容须受法令限制，基于所有权社会化原则，认为土地所有权应当受两种限制，一是法律上的限制，如附着于土地的矿产资源，不因土地所有权的取得而成为私有。二是行使利益范围的限制。这是建设用地等使用权的内在拘束。使用权的形式，应当在其有利益的范围内。 这一利益，指的是财产上和精神上的利益，其范围，应当按照土地的位置、使用目的等情形认定。虽然在有行使利益的范围内，但是他人的干涉，没有影响使用权行使的，不能排除。比如在地下深处建设地下管廊、挖坑、修地铁等等。当然如果有影响地基或房屋倾斜等事项，应当按照民事侵权行为予以起诉赔偿。但不能认为这些行为侵入土地使用权人的权利范围。 动产可以因为附合成为不动产的重要成分，比如在建建筑物因其未竣工不能投入使用，在法律上不被视为独立的不动产，可以作为钢筋混凝土等动产集合体附着于土地上，是土地的重要成分。房屋的门窗，可以认为是非重要成分。当其被装到房屋后，就失去独立性成为房屋的一部分。地下管廊 只有当建筑物竣工验收后，即可投入使用，成为独立于土地的物，按照不动产单元进行处分和登记。建筑物作为定着物，不是土地的构成部分，持续的密接附着于土地上，可以独立供人使用的物，所以社会观念上视为独立的物。 物的重要成分不能单独取出来进行处分，不能单独作为物权的客体。比如房子的栋梁，对房子结构十分重要，不能单独取出来出售。对于动产因附合成为不动产的重要成分的，不动产的所有人，取得动产的所有权，比如电梯是动产，装入房屋中，则附合成为房屋的重要成分，不能单独成为独立物或者物权客体。因此加装的电梯已经成为建筑物的一部分，无需办理不动产登记。土地上的码头、公路、铁路、水库、水池、游泳池也是土地的一部分，没有独立性，无需独立办理不动产登记，只需办理土地使用权的登记即可。 另一方面，我们知道，物如果从结构上来说，可以无限细分下去，到分子、到原子、到夸克直到无穷尽。但为什么将此物与彼物区别对待呢，认为是不同的物呢，因为虽然结构上可能都是一样的，但是功能不同。比如都是铁做的，有的是用来炒菜的锅，有的是用来炒菜的铲子，因为都有各自独立的使用价值，在社会观念上即可区分。 从物是指非主物的成分，常助主物的效用，且同属于一个的为从物，不动产也可能成为从物。耕地上的肥舍、牲口廊厩可以是耕地的从物，储藏间、杂物间、车库或独立建造的水塔，可以是居住用房屋的从物。区分主物与从物的目的在于维护物的经济上的利用价值，如果某物可以常助他物的效用，分属于两个人，必然会减少其效用，对社会经济不利。 主物的处分及于从物，抵押权的效力及于抵押物的从物，主物所有权移转时，并不当然使从物的所有权因而移转，如果从物为不动产，从物的所有权移转仍应当经过登记。登记人员无需审查分开转让的储藏间、杂物间受让人是否是本小区的业主。 附属物是专指原有建筑物之外，同一人所有且常助建筑物的效用，但尚未具备独立性的建筑物。如果已经具有独立性，则已经成为独立的建筑物或者建筑物的从物，并非附属物。附属物是一般建筑物常见的，例如在原有房屋之外，利用房屋原有的墙壁搭建意见浴室、厨房或佣人房间等，或在房顶上加盖一层或者一个阁楼，没有独立的出入门户。附属物既因附属于一建筑物，丧失其独立性，其所有权应归于消灭。 |
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