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引 言 在现代建筑行业中，随着工程规模的不断扩大和专业化程度的加深，土建总包与专业公司之间的合作变得日益紧密。施工场地作为项目建设的核心区域，其交接验收工作直接关系到工程的顺利进行与质量安全。因此，土建总包与专业公司之间的施工场地交接验收显得尤为重要。 这一过程不仅涉及到双方责任的明确界定，还关系到施工资源的合理分配、工程进度的有效把控以及潜在风险的及时识别。一个规范、严谨的交接验收流程能够确保施工场地从土建总包平稳过渡到专业公司手中，为后续的专业施工奠定坚实基础。反之，若交接验收环节存在疏漏或不当操作，则可能给整个项目带来不必要的麻烦和损失。 本文旨在深入探讨土建总包与专业公司施工场地交接验收的重要性，分析其中涉及的关键环节和潜在问题，并提出相应的优化策略。通过提升交接验收工作的效率和质量，确保项目的经营目标达成 题纲 01 移交验收要求及程序 02 土建总包需要配合事项 03 交接争议处理和质量责任界定 04 专业分包交接验收标准 01 移交验收要求及程序/有得管理分享汇 1. 移交及进场时间要求 1）项目部必须按已审定的进度计划，一般在土建“结构封顶”节点后75/100天内（18层及以下按75天，19层及以上按100天），组织土建总包完成施工场地交接验收工作；专业公司也必须在以上时间节点内进场施工。 2）如果出现特殊情况，该时间节点按下述原则确定： ①如果装修需分批进场，项目应出具经区域确认的分批移交计划表，按首次进场时间考核； ②如果在“结构封顶”节点之后，因为春节、冬歇期、停工缓建、以销定产等原因导致工程进度滞后的，滞后天数与原定计划的75/100天相加即为新的确定“装修进场”节点的标准； ③如因图纸缺陷、设计变更等因素严重影响总包进度的，区域运营部门、项目部确认滞后天数，滞后天数与原定计划的75/100天相加即为新的确定“装修进场”节点的标准 3）“装修进场”节点达标还须完成下列工作： ①完成装修施工合同签订，装修合同、图纸的会审和交底； ②完成货量区装修工程策划； ③完成装修交楼样板层的施工和验收。 2. 不合格项整改时间要求及处理办法 1）场地移交中，如有不合格项，土建总包必须在已审定的进度计划节点（一般在土建“结构封顶”节点后75/100天）的一个月内，完成不合格项的整改，并通过项目部的验收； 2）如土建总包没有在一个月的整改期内完成整改工作，或完全不履行整改责任，项目部需将不合格项整改工作交由专业公司进行整改，专业公司提出整改措施和整改费用，经项目部、区域造价部确认后从土建总包工程款中扣除。 3. 施工场地交接验收程序 3.1 由项目部科学合理地统筹安排场地交接验收工作。 3.2 当土建施工标段达到移交条件并在移交时间节点内，由项目总主持，组织区域技术部、项目部、监理、土建总包、专业公司进行施工场地交接验收。 3.3 各方对移交时间、移交范围内容、移交条件、场地环境、质量标准等事项进行交接验收。 3.4 如各方认为现场达到移交验收标准，具备移交条件，验收通过，则各方在《专业公司施工场地移交验收确认单》上签字确认，承接场地的专业公司应立即安排组织队伍进场施工。 3.5 如各方均认为现场未达到移交验收标准，完全不具备移交条件，则项目总立即下联系单，要求总包在一个月内整改完成，达到移交质量标准，并及时组织复验。 02 土建总包需要配合事项/有得管理分享汇 总包配合条件和施工现场环境要求包括以下几方面: 1. 总包向专业公司提供井架、塔吊等垂直运输装置和机械，包括机驾人员的操作。室外垂直运输装置拆除前，项目部须确认专业公司的主要材料基本到位，土建移交项目已全部移交。 2. 在施工脚手架尚未拆除前，总包无条件提供现有的施工脚手架、排栅、安全网和现成的爬梯等设施。 3. 总包提供通道与场地，负责分配专业公司的材料堆放、加工、办公、仓储等用途的场地。 4. 提供现场施工临时道路的统一规划和布置，确保施工道路畅通，排水无阻。 5. 负责提供临时施工用水、用电接驳点： ①施工用水、用电接驳口：低层（6层以下）：独栋、双拼1栋1个接驳口，联排3户1个接驳口；多层（6层及以上）：1层1个接驳口；酒店：1层3个接驳口。 总包按以上接驳口设置龙头及分电箱，确保专业公司用水、用电方便，并确保足够的用水、用电施工负荷，时安装好独立水表、电表。 如总包未能保证用水用电负荷导致停水停电，且总包单位未能及时解决进而导致总体工期滞后，专业分包可自行提供相关设备用以保证施工正常进行，发生费用由项目部评估确认后在总包相关款项中扣除。 临时水电的看管维护由专业公司负责，并设专人管理。 ②负责地下室、通道、楼梯等公共通道的临时照明和维护。 ③必要时总包有义务为专业公司提供高压水泵，同时派专人管理。 6. 配合费、临时施工水、电费用说明： 专业分包工程总承包管理配合及服务费、现场水电费详见总包合同协议书“总承包管理配合及服务费、现场水电费明细表”。 7. 总包负责提供轴线与标高： ①为专业公司提供轴线和标高的控制点，包括在每层每房间及必要的位置设标高控制线，以提供专业公司施工定位和标高使用； ②铝合金门框的标高控制，须综合考虑后期铺贴工程，整体达到设计标高要求。 8. 总包提供安全设施： 在临时道路入口处设置安全警示牌，限速等标志，保证场内畅通、安全，在靠施工场地的主要地段，设置安全警示标志，在“四口五临边”设置安全围挡和警示标志。 9. 负责提供必要的消防设施： 总包应在作业层设置一组灭火器，统一管理，并指定专业公司设立若干兼职消防员；专业公司须根据现场实际情况，增设必要数量的灭火器（特别是木质材料加工场地）。 10. 预留孔洞： 总承包单位负责为分包单位施工预留孔洞、分包单位施工完成后的孔洞(含结构和墙体)、沟槽的填补、塞缝 、挂网、补灰、收口工作等，由此发生的费用已含在总承包单位投标报价中，二次修补的费用由责任方承担 11. 负责施工场地清理： 总包移交的场地，无垃圾、杂物、材料、设备等有碍施工的物件，保证移交场地清理干净。场地移交后，现场的安全文明施工（主要是清理与保洁）由各专业公司负责。进场材料、后续垃圾堆放须服从总包的管理。 03 交接争议处理和责任界定/有得管理分享汇 1. 如专业公司认为现场条件完全未达到交接验收标准，但项目仍要求进场，则可提请区域技术部主持复 检验收，如经区域技术部复核验收通过后，专业公司仍认为现场实际情况完全未达到验收标准，可向工程管理中心投诉，工程管理中心现场核实情况，如确属项目虚报的，将对区域技术部总监和项目总进行处罚，将由区域监督项目与专业公司核查移交批次中的质量问题，核查后的所有质量问题，由专业公司进行整改，由此所产生的费用直接从土建总包的进度款中扣除给专业公司，并在施工单位考核、评价体系中评为差评。 2. 如现场条件大部分都达到交接验收标准，项目部可安排总包部分或分批次移交，但专业公司因少数个别未达到条件或因其它原因而拒绝进场，项目部可提请区域技术部主持复检验收，如技术部复核认为可部分或分批次移交，但专业公司仍不进场，项目部可向工程管理中心投诉，工程管理中心现场核实情况，确属可局部或分批次移交的，将对专业公司进行处罚，并责成其组织队伍按项目部要求进场施工。 3. 如专业公司认可现场已达质量验收标准，并签字确认，后续质量问题均由专业公司负责。 4. 如大部分已达交接验收标准，局部或个别项未达到交接验收标准，在不影响专业公司总体进场施工的情况下，项目总要求专业公司进场，专业公司考虑总体进度，同意进场，但未在《专业公司施工场地交接验收确认单》上签字，后续质量问题应根据实际责任由项目部鉴定，如实划分。 04 专业分包交接验收标准/有得管理分享汇 1. 土建、安装工程移交内容及进场条件 1.1 建筑公共部位：酒店大堂、宴会厅、会议室厅、售楼部、洋房大堂等。 装修进场条件： ① 主体结构、砌体、抹灰工程完成，地面工程完成； ② 铝合金门窗框、窗扇玻璃安装完成，填塞收口完成； ③ 天花、墙面、窗边、穿楼板管周边无渗漏，天花板底、墙面无开裂现象； ④ 场内垃圾杂物清理完成。 1.2 房间：酒店客房、办公房间、别墅、洋房房间。装修进场条件： ① 主体结构、砌体、地面工程完成、抹灰工程完成（如图纸上客厅、公共部位踢脚线是瓷砖或石材的，踢脚线位置可不抹灰）； ② 铝合金门窗框、窗扇玻璃安装完成，填塞收口完成； ③ 天花、墙面、窗边、排烟井道周边、穿楼板管周边无渗漏，天花板底、墙面无开裂现象； ④ 卫生间沉箱渗水试验测试完成，并确保无渗漏； ⑤ 厨房、卫生间、阳露台管网漏水试验合格，确保不渗漏； ⑥ 场内垃圾、杂物清理完成。 1.3 现场安装工程： 装修进场条件： ① 隐蔽分项工程基本完成，如空调管槽、给排水、消防水管、自动喷淋系统、烟感报警系统、智能化系统、强、弱电系统管道按正式下发的施工蓝图安装完毕； ② 交接区域内，隐蔽分项工程水管、电管、空调管、消防管、智能化管线等预埋完成并验收合格。 2. 土建、安装工程完成质量验收标准  3. 场地移交数量及批次要求标准 3.1 售楼部： 具备移交条件后可一次性移交，也可分层移交，中间间隔在一个星期内。 3.2 酒店： ①公共部位（如大堂、餐厅、宴会厅、会议厅等）：具备移交条件的可一次性移交，也可按功能区分部移交。 ②客房部分： 按整栋或整层移交：具备移交条件的可一次性移交，如部分具备条件，项目部根据现场实际情况，按层分批次移交。 3.3 别墅、洋房： ①别墅为整户移交，每次移交数量不少于40户，40户以下的须一次性移交，原则上分批次移交时间间隔在10个工作天内（间隔时间，项目部可根据现场的实际情况安排）。 ②洋房为整层移交（按施工楼栋号，不按梯号），每次移交数量不少于5层（连续），原则上分批移交时间间隔在10个工作天内（间隔时间，项目部可根据现场的实际情况安排）。 ③项目部在同一标段内可计划分批移交，并由项目部提前1个月做好“分批交场计划”，同时与装修公司充分沟通，明确移交范围及移交进度，做到均衡移交。 4. 外墙干挂石材工程施工场地交接验收标准 4.1 专业图纸和深化设计要求 ① 若外墙干挂石材工程施工图纸（包括钢龙骨架的深化图纸）由石材承包商负责，需在入场前一个月完成，由成本管理中心石材成本管理部负责协调图纸设计进度，并组织项目部及区域相应部门做好图纸审核，确保图纸完整、合理，无重大错漏。 ② 若石材工程施工图纸（包括钢龙骨架的深化图纸）是由博意设计院负责的，由项目部负责协调图纸设计进度，需在入场前一个月完成，并提交给石材承包商。项目部要做好图纸会审，确保图纸完整、合理，无重大错漏。 4.2 现场土建、安装工程进度要求 ① 建筑主体结构已完成，外墙砌砖、抹灰、保温和防水等工序施工完毕并且都已通过检查验收。需要与保温和防水交叉作业的，不能影响石材施工单位施工进度。 ② 外墙铝合金门窗框已经安装完毕，窗边位置塞缝密实、平整、无渗漏，且窗框四周外墙防水收口已完成。 ③ 外墙有关管道（水、电、空调、烟道等预埋管）、防雷接口等已完成，管道预留口位置已确定，阳露台地漏周围封堵和防水已完成并通过隐蔽验收。 4.3 总包施工配合条件和现场环境要求 ① 外墙施工脚手架修改一次完成，脚手架踏板必须满铺完整，以保证施工人员的安全。一般要求脚手架离批荡完成面45-60cm，考虑雨天应在排栅顶安放横排便于铺防雨彩条布。阳露台内架搭设完成。其他具体要求由项目部与石材承包商落实，排栅有关安全、使用、安全网完整等情况，经项目部验收合格。移交时进行四面拍照确认。 ② 石材进场的道路、材料堆放场地、加工场地、施工场地、住宿、生活、仓库场地由项目部统一协调安排。道路施工方应保证现场道路结实通畅，石材送货车能出入工地，叉车能到达施工楼栋。施工和加工场地面平整并且适度硬化。材料堆放场地须满足项目整体工程量的要求：有足够的场地供各个施工队伍的材料堆放（加工）和施工设备安置，避免经常转移或多次转运，造成材料损坏。 ③ 水（电）接驳点布置合理：每栋楼离水电接驳点保持在20米，临时供电供水稳定，电源接驳点需最少保证两个漏电开关接驳（不低于160A）。现场排水通畅。 ④ 总包在石材承包商进场前提供正负零标高及各立面轴线点（X及Y轴，打点即可）：轴线和标高线须用耐水油性笔标示清楚，同时标高线须注明是建筑标高还是结构标高。 ⑤ 排水管道尽量贴墙身安装，使管道能藏于石材钢骨架下。消防箱需在挂石前提供外尺寸，以保证挂石开口准确。 ⑥ 门窗施工单位的窗框安装前须与石材承包商协商沟通各交接面，以免造成拆除修改。 4.4 施工场地移交手续 项目部组织总包向石材承包商移交施工场地，具备整个标段移交条件的，应办理一次性移交的书面手续（ 场地移交验收确认单），如只具备分批次移交条件的，需分批次办理书面确认手续。 具体移交数量、批次、间隔时间由项目部、总包、石材承包商共同商定。 项目、总包、石材承包商应做好拍照记录工作，书面移交手续抄送成本管理中心石材成本管理部和工程管 理中心石材质量管理部。  |
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