业主大会投票环节的法律与实务分析

Angelbakpzkcfq 2024-03-29

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明彬

毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

要目

一、引言

二、议题设定

三、投票准备

四、投票环节

五、唱票环节

六、结果公布

业主委员会（筹备组、物管会等）召开业主大会对小区相关议题决议投票，不亚于一次人大代表选举的投票，是一项相当复杂和高技术含量的程序性事项。然中国的选举投票也好，以及这种小区相关议题决议投票也罢，流于形式的较多，实质性投票表决相对较少。

相对而言，正因为表决前与表决后存在激烈的争论与争吵（含罢免与异议等），小区相关议题决议投票相对公平与公正，基本上可以称得上实质性投票表决。

一、引言

二、议题设定

根据《民法典》第二百七十八条的规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

关于筹备组召开首次业主大会的议题是非常确定的两项内容：

第一项，关于“是否同意本小区的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则”；

第二项，关于本小区业主委员会委员的选举。

对于非首次业主大会的议题，则没有更明确的规定，有些地方有相关规定，以无锡市为例，《无锡市物业管理条例》第九条规定：“业主代表参加业主大会的，在业主大会会议召开前，应当就会议议题征集业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认。”

对于非首次业主大会的议题，往往是由业主委员会会议中决定的内容：

1. 是否同意与现有物业服务人续签；

2. 是否同意授权业委会通过招标方式选聘物业服务人；

3. 是否同意对“管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则”某个条款的修订；这些所谓的修订：

第一，往往关于是否授权业委会直接与物业服务人签订物业服务合同的事项，即使得到了这样的授权也是违法的，违反了《民法典》第二百七十八条第（四）项的规定，2020年之前成立的业委会，很大一部分小区业委会存在这样的违法授权，业委会未经召开业主大会，直接与物业服务人签订物业服务合同。

第二，因为理论、实务中尚未对业委会是否具备诉讼资格形成统一的意见，某个条款的修订内容，往往与是否授权业委会代表全体业主提起诉讼的权利。

4. 是否同意对某公共部位改造以及维修资金、共有部分经营……

总结一下，所有的议题：

第一类是针对建筑物区分所有权——成员权，业主委员会程序性事项的决议；

第二类是针对建筑物区分所有权——成员权，业主委员会权限的实体性事项的决议；

第三类是针对建筑物区分所有权——共有权，业主委员会公共部位实体性事项的决议；

对于针对建筑物区分所有权——专有权相关事项的决议，相对比较少见。

三、投票准备

（一）投票权数

国务院《物业管理条例》仅在第六条规定了业主“（四）参加业主大会会议，行使投票权；”

省级物业管理条例，以江苏省为例，《江苏省物业管理条例》第十七条规定：首次业主大会筹备组履行下列职责……“（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；……业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。”

关于业主投票权数的规定，包括三个方面：

第一，首次业主大会筹备组的职责之一，即是“确定业主在首次业主大会会议上的投票权数”；

第二，业主可以对投票权数提出异议，这里未规定口头或书面，从实务角度言，建议采用书面的形式向筹备组提出；

第三，投票权数异议的救济途径：“筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果”。从实务角度言，业主采用书面异议，复核结果也应是书面回复业主，否则可以提起行政复议和行政诉讼的法律救济程序。

问题的关键是：筹备组如何“确定业主在首次业主大会会议上的投票权数”？

第一种方式：根据建设单位（开发商）提供的资料确定。

《江苏省物业管理条例》第十四条规定：“物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。”

2018年，无锡市滨湖区某超大A小区，建设单位是上海的开发商，该开发商的间接股东是滨湖区财政局，然业委会相关工作的指导单位是街道，开发商对于街道提出的移交资料问题，置若罔闻。

2017年，无锡市新吴区某B小区，建设单位是无国资背景的开发商，经街道多次约谈，开发商一直对移交资料问题遮遮掩掩，后街道直接发书面《函》，建设单位方姗姗来迟移交相关资料。

2022年，无锡市新吴区某C小区，建设单位十分爽快移交了相关资料，但业主名册中的很多业主信息，均为错误信息。

因此，根据建设单位（开发商）提供的资料确定，是否可行？是否真实？是否存在其他问题？例如，上述B小区最终即是按照建设单位（开发商）提供的资料，在首次业主业委会成立后，回过来分析投票资料时，发现投票权数，不论是业主，还是专有部分面积的权数，均存在较大错误。然业委会已经成立，也就不了了之。

第二种方式：根据能获取的政府信息确定。

这种方式就需要业主向相关部门提出《政府信息公开申请》，一般是向规划部门或住建部门提交。

向规划部门提交信息公开的内容为：“经济技术指标表”。一般而言，该指标表包括：“总户数”，各项“建筑面积”，各项“机动车停车数”等等，这些指标一般是小区项目建设之前规划的“投票权数”；

向住建部门提交信息公开的信息内容为：“竣工验收备案表”，该表中一般只有“建筑面积”，户数都不一定有，但这个是小区项目建设完成，住建部门验收之后的数据，从理论上而言，规划的“投票权数”等于验收之后的“投票权数”。

可正是因为这种“二龙治水”的局面，现实中往往存在这样的情况：规划部门经过了第一次规划，后续又进行了多次规划变更，导致规划部门存在经过数次变更后的最终“经济技术指标表”，然住建部门验收时，可能是第一次规划的数据。作者就此问题向住建部门请教时，他们也表示，其实我们也无法搞清楚“投票权数”，应以规划部门的数据为准。

（二）投票公告

根据《江苏省物业管理条例》第十七条规定：“筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。”

实务中，大部分小区在首次业主大会会议召开过程中，采用的是十五日前公告，后续的业主大会则是七日前公告。

四、投票环节

业主大会会议可以采用书面形式或者通过电子投票系统进行表决。

关于电子投票，2019年6月17日，珠海市住房和城乡建设局印发《珠海市物业管理电子投票系统管理办法》；无锡某公证处建立了“业委会公证投票系统”……

尽管从法律角度言，大部分地方物业管理条例均规定了书面形式和电子投票方式，但作者还是建议小区业主大会会议投票时，采用书面形式。电子投票存在太多作弊的可能性，江苏省无锡市某区住建局之物业管理中心负责人直接在公开会议上，强行要求该区所有小区在召开业主大会时，必须统一采用该中心“研发”的在线系统进行投票，此乃违法之举。

五、唱票环节

本文对于如何唱票不赘述，仅对唱票环节中的投票类型加以详细分析。

（一）大前提：“总户数”是确定的

“投票权数”中的“户数”是确定的，是固定不变的，更是法定的，不是某个街道领导或某个业主可以左右的；

但 “建筑面积”则是可能存在较大分歧，理论上来说，应该是所有业主建筑面积加起来之和，实务中往往也是所有业主建筑面积之和。

只是所有业主建筑面积之和可能与规划部门或住建部门的面积存在些许差异，故业主大会公告中往往规定：“车位、会所、幼儿园、地下室等等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积。”

（二）已送达

已送达的票数应该绝对等于总户数减去未送达的票数；如果不相等，则需要纠正投票中出现的问题，且因为这是筹备组或业委会可以控制的部分，这种问题相对比较容易校正。

同时，已送达的票数，应绝对等于“送达且投票”与“送达未投票”之和，否则投票可能无效，或需要纠正投票中出现的问题，但送达之后的票，则不完全由业委会控制或业委会能决定的事项。

如果“送达且投票”与“送达未投票”之和与已送达的票数不相等，则存在两种可能性：

第一，送达的票数多余实际应送达的票数，业委会应该查明情况予以纠正，销毁掉多送达的票；

第二，送达的票数少于实际应送达的票数，业委会应该查明情况予以纠正，查明少送达的票，或重新确定“已送达”和“未送达”的票数，确保“已送达”和“未送达”之和绝对等于总户数；

1. 送达且投票

（1）有效票

A、同意，针对本次业主大会的某项议题投“同意”票的全部票数；

B、不同意，针对本次业主大会的某项议题投“不同意”票的全部票数；

C、弃权，针对本次业主大会的某项议题投“弃权”票的全部票数，法律允许业主可以放弃自己的权利；

（2）无效票

无效票，往往是因为如下原因，导致该投票无效：

第一，投票的主体是无民事行为能力人或限制行为能力人，则属无效票；

第二，投票的主体不是当事人，亦无授权的，则属无效票；

第三，投票的内容存在问题，被认定为无效票。例如，第二项议题的投票内容是根据第一项投票内容为“不同意”方可继续投第二项议题的“同意”、“不同意”、“弃权”，然投票人第一项投票内容为“同意”，还在继续第二项议题的投票，属于内容上的无效。就这一点而言，书面投票就没有电子投票对应的有效控制手段。

2. 送达未投票

送达但未投票，大部分的小区在业主大会公告中均直接表明，此类票视为同意多数意见，司法实践中大部分法院均予以支持，少量的法院持反对的意见。需要注意的点：

第一，“视为同意多数意见”原则需提前公示，其应规定在“管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则”中；

第二，“视为同意多数意见”不得表述为“视为同意某项议题的同意意见”或“视为同意某项议题的不同意意见”，这样的表述，一来有明显的倾向性；二来有违公正原则。

（三）未送达

未送达的票数应该绝对等于总户数减去已送达的票数；如果不相等，则需要纠正投票中出现的问题，且因为这是筹备组或业委会可以控制的部分，这种问题相对比较容易校正。

因为各种原因，可能业委会通过各种途径均无法联系业主，或书面送达的情况下，就有可能形成“未送达”的情况。目前尚没有法律规定可以公告送达，而且，这种情况发生的概率较低，以及发生的人数也相对较少，几乎可以忽略不计，因此，作者也不建议需要公告送达，仅列为“未送达”票，也未尝不可。

六、结果公布

业主大会所有议题决议投票结果，应予以公布，结果应符合《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

对于投票统计，应该如何统计？具体统计时，何谓分母，何谓分子？

根据“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”

第一，在计算统计结果之前，首先要计算投票率（专有部分面积和人数）是否达到三分之二：

即参与表决的比例：