业主共有物权之税务清算说明（四）

涉税信息公开

一、业主有权查询涉税信息 

据很多粉丝反馈：有人自称税务政策砖家，说根据《涉税信息查询管理办法》的相关规定，业主无权查询涉税信息，税务机关公开也涉嫌违法；因此误导了很多准备公开的税务机关，都不敢给业主公开信息了。

笔者认为：《涉税信息查询管理办法》第二条第二项明确规定：涉税咨询、依申请公开信息不属于本办法所称涉税信息查询。而且信息公开条例可以查询到的信息，99%都是别人提交或者行政机关制作的信息，信息公开时并不需要经过提交人同意；业主属于《信息公开条例》中的权利人，至少也是重大利害关系人，依法可以查询小区共有物权的所有涉税信息。

二、涉税信息不属于商业秘密

这位税务政策砖家还说，涉税信息属于商业秘密，税务机关未经纳税人同意，公开给业主属于违法行为。

笔者认为：商业秘密，是指不为公众所知悉、具有商业价值的技术信息、经营信息等商业信息。主要体现是在研发成本、创新程度、专利成果、商业价值等方面。

1、技术信息，是指与技术有关的结构、原料、组分、配方、材料、样品、样式、植物新品种繁殖材料、工艺、方法或其步骤、算法、数据、计算机程序及其有关文档等信息。（主要指专利）

2、经营信息，是指与经营活动有关的创意、管理、销售、财务、计划、样本、招投标材料、客户信息、数据等信息。（主要指独有）

土地增值税清算制度和清算流程众所周知，清算过程并不需要商业秘密，也不存在任何需要保密的地方。而且涉税资料和规划资料一样，都属于建设单位依法提交的资料，都属于业主房产的相关信息，业主作为权利人申请查询，是信息公开条例赋予的法定权利。

而且商业秘密的认定，需要依据《中华人民共和国反不正当竞争法》及《最高人民法院关于审理侵犯商业秘密民事案件适用法律若干问题的规定》等相关法律、司法解释规定，具有明确的认定流程和认定标准；信息公开单位和建设单位无权随意认定商业秘密，更无权以商业秘密为理由剥夺业主的知情权，否则将直接损害业主的合法权益。

三、扣除成本的法定条件

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（必须有业委会的书面接收证明，或者有建设单位确认归业主的登报声明）；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（必须有政府、相关单位的书面接收证明）；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（必须计算收入）。

根据【国税发（2009）31号】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（计入公共配套设施费后，必然不归建设单位所有）

四、信息公开的重大意义

土地增值税是国家的主要税种之一，税率为增值额的30%~60%，一个小区公共配套设施的建设成本，少则几千万多则上亿，全国小区平均下来不会低于3000万，如果随意计入增值额扣除，一个小区项目可以少交1000多万的增值税，全国几十万个小区将少交几万亿的增值税。

土地增值税清算的基础是物权转移，不转移就不会产生增值收入，也就不能纳入清算项目；但是90%以上的建设单位在纳税申报时，都会说明公共配套设施已经转移，让税务机关同意其纳入成本扣除，这样可以少交上千万的增值税；但是结果并未发生物权转移，业委会或者政府及相关单位也没有收到相关物权。

未转移就不能扣除建设成本，这是涉税信息公开的重大意义；土地增值税清算事关国家的重大利益，税务机关需要详细核实建设单位的申报资料，并去实地调查物权归属，确认公共配套设施已经转移给业委会或者政府及相关单位以后，才能同意建设单位扣除建设成本，否则将给国家税收造成重大损失。

五、不予公开的商业秘密

建设单位在申报资料中，首先确认公共配套设施属于业主共有，税务机关在随后的审核过程中，也确认公共配套设施已经属于业主共有，符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项和【国税发（2009）31号】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七、二十七条等规定的扣除条件，最终同意建设单位扣除了建设成本。

业主是建设单位和税务机关共同认定的权利人，根据《信息公开条例》的相关规定，权利人有权查询小区共有物权的所有信息，包括规划信息和涉税信息。因为相关资料不可能属于国家机密或者商业秘密，申请查询相关资料也不需要经过任何人同意。

有些税务机关拒绝业主查询相关资料，说明当地虚假申报的问题比较严重，可能给国家造成了很大的税收损失；公开后税务机关需要承担失察之责，会想尽办法阻止业主知情监督，但是剥夺业主作为权利人的知情权，不但会损害业主的合法权利，更会损害国家的公共利益。

《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》第二十四条的规定比较科学，可以有效杜绝虚假申报的出现，希望各级税务机关借鉴相关制度，真正发挥维护国家公共利益的积极作用。

维护国家利益