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原创 樊剑英 税中望月 2024-04-26 00:00 新疆 税企争议： 房企销售在建工程可否土地抵减销售额 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） 且上述计算方式仅适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。当前，营改增已多年，对于房地产开发企业销售商品房，适用上述计算公式税企基本无疑义，对于房地产开发企业无力经营被迫销售在建工程项目是否可适用上述公式则存在争议，这不，某地税务机关认为在建工程转让后产品未来是否销售具有不确定性，不能适用上述计算公式。
老樊观点：只要具有房地产开发资质且自主开发房地产项目，无论销售的是定型产品还是在建工程，均可以按18号公式计算增值税。 1、拥有房地产开发经营资质的建设单位即为房地产开发企业。 2、取得土地使用权，办理投资项目备案，取得《建设工程规划许可证》即为“自行开发房地产项目”。 3、销售自行开发的房地产项目与是否办理预售许可证无关。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产项目是指对属于《销售服务、无形资产、不动产注释》中不动产范围内的所有建筑物、构筑物等进行投资开发建设，且尚未办理权属登记的不动产项目。 4、销售自行开发的房地产项目若转为自用或出租，则不能适用上述公式计算增值税销项税额。 5、问题：房地产企业A新项目一般计税，开发产品竣工验收后，为便于抵押融资和短期出租，将10000平方米商业办理产权到自己名下，两年后将该商业出售。问：该企业该项目先转为固定资产或投资性房地产然后出售可否从销售额中扣除对应土地价款？答：不能！ 6、问题：房地产企业A新项目【酒店】一般计税且未竣工，现因资金问题无力继续开发变更至B房地产企业，B企业完成竣工后可能自己持有，可能出售，现在问A企业该项目在建工程出售给B企业可否从销售额中扣除对应土地价款？答：能！譬如2018年4月国家税务总局货劳司某司长网上政策解读： 问：我们是一家房地产企业，近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法，转让该在建工程项目，对应的土地价款允不允许扣除？如何扣除？ 答：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。 据此，老樊观点：既然2016年18号公告没有特别规定此文中的房地产项目专指销售的是竣工验收后的商品房成品，那么半成品在建工程应一样适用上述的公式计算。只不过，当期允许扣除的土地价款无需再按面积计算（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，一次性全额扣除即可。 7、问：房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是一次扣除还是逐步扣除？答：土地价款随着销售额的确认，逐步扣除，“卖一套，扣一套”才是合理的。 8、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。该18号公告发布是营改增时刻，接盘等形式购入的未完工的房地产项目，譬如政府指定、法院拍卖等等，没有拿到转让不动产发票后续难以计税的情形。且当时需确定新老项目以便确定简易计税方法还是一般计税方法。目前，除合并、分立等资产重组形式外，接盘都应该取得转让不动产增值税专用发票且也能够取得增值税专用发票来抵扣进项税额，则无需考虑销售额抵减的问题，但是上游转让半成品项目应允许抵减销售额。 |
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