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先祝大家十一快乐！十一期间我们轻松买好房的带看和咨询还是一直在持续，每天都是有多组带看和多组咨询！说明市场的需求端在不断的释放！  作为需要置换卖房的朋友，一定和我们很多卖房的粉丝一样，希望在这个十一长假中找到合适的买家，将房子卖个好价格！ 之前我们梳理过一篇关于《2023如何高效卖房》的文章。其中针对一些大家卖房中遇到的问题做了详细的应对分享： 如何找到卖房的竞争对手？ 如何在众多房源中脱颖而出？ 如何突出房屋优势，铺开卖房信息？ 如何应对中介打压，判别真假客户？ …… 之后粉丝反馈希望我们多写一些关于市场上中介卖房套路的甄别！因为我们建议的是全部铺开卖房信息，这样做是一把双刃剑，在吸引客户的同时，也招来不少中介套路，电话不断，真假难辨！ 最近，我们身边也有不少同事在卖房，于是小编深入某Y内部，打探到了一些不为人知的真实卖房骚操作！ 今天全盘揭秘！内容过于真实，可能触及同行利益，且看且收藏！ 压价 1、低级别压价 纯粹讲房子缺点，或者说一下周边近期类似房子的成交价（当然这个成交价也无从考证）。唯一的目的，就是让你觉得你的价格挂高了，需要降低价格。 一般这样的电话不仅仅会打一次，你会接到多家公司多次和你说明此类情况，让你怀疑是不是房子真的有问题？价格是否真的挂高了！ tips：一般晚上6点之后打过来的电话，有些甚至是刚刚培训完打电话的话术，然后做的“课后练习”。 目前很多中介门店业务员都无所事事，唯一能做的工作，就是打击房东，让房东降价。中介行业的专业术语，叫做“消极房东”。 2、中级别压价 近期发现绿皮中介的一种骚操作，之前一般挂牌绿皮中介后，你的房源信息会铺开，会有不少中介给你做电话信息确认。但是现在，如果你的房子挂牌价高于他们给的所谓“指导价”，那么他们就会“雪藏”你的房子！表面上会和你说这个价格可以试试，帮你积极推荐，但是会发现挂牌一段时间之内，你都不会收到任何电话和任何带看。因为你的房子一挂牌在他们的系统里面就被评为C级！！！ C级意味着，你是不诚意房东或者不推荐房源！ 没有任何的推荐和带看，让事实告诉你，你的价格挂高了！一般在挂牌两周后，绿皮中介会让他们的店长给你电话深入分析原因。一般的话术是，“你的房子挂牌远高于目前的市场价，客户听到价格之后完全不想看，因为挂牌价过高的原因，我们经过多个门店的推荐和努力，都没有带看！建议是不是降低一下价格？” 你听听气不气人！明明是C级，根本不会有人推荐，还说经过努力！！！ 所以你的房子一定不能只挂所谓的大中介就了事了，一般中介越大，他们的垄断力就越强！还是需要多维度铺开。当然，有时间亲自跑房子周边几公里的中介门店挂牌一定是最好的。门店也可以感受到房东的诚意，对你的房子更有印象，有客户推荐时，会第一时间想到。 但是如果确实没有时间，下面就是最低成本最高效挂牌的实操经验分享： 将你的房子在58上挂牌，将所有的可以提供的信息都提供完整，增加你房子的房产评分。这个方式一定是立刻生效的，你会发现在你挂牌后的几个小时，就会接到两天中介电话轰炸。这样，你的房子就算是成功信息铺开了。 3、高级别压价 电话先和你约看房，再和你电话压价。这个时候你就会有一个具象的客户画像，心理上你会觉得离成交又近了一步，但是一定不能松懈，这个客户不一定是真的客户！ 一般我们会给出这样的建议方案，初步判断客户的真假。在房子里安装一个摄像头，可以看到每一次的客户带看，知道客户基本体貌特征。如果中介来和你沟通时，首先，你可以确认一下看房的时间、客户的年龄、看房人数、和基本的体貌特征。如果都相符，那么再进一步的询问一下客户的付款方式，付款周期，购买需求等细节。如果都回答流畅，特别是对方不光光说客户的情况，而且很确切的询问一些房子的情况和你对付款的要求时，基本可以判断是真实买家，可以深入沟通一下。 但是以上方式只能排除95%的假客户！还有5%那真的是超高级操作，而且往往会在你和中介签独家卖房合同之后。现在市场上有很多所谓的“A客”，他们负责“全套服务”，从假看到假复看，到假谈，一般这类客户的付款周期都会非常的长，基本就是试探房东的底线！ 据业内人事透露，这类人的市场收费也是明码标价的！100元带看一次，面谈40元一个小时！ 这类客户好像看似难以甄别，但是假的就是假的，一定真不了！具体我们也有一系列判断方法可以一试真伪！可以线下咨询！ 总之，你如果挂牌后接到各种问底价、打击你让你降价的电话，千万不要傻到，直接在电话里，把“底价”交代了，打过来的电话都有录音。你说出的底价，在外面就会被宣传为“挂牌价”，买家也会把“底价”作为挂牌价。 那如果卖房，应该怎么回答中介电话的议价呢？一般合适的回应，是说：“价格空间肯定是有的，但是不多，具体可以见到客户再谈”。 无论你挂什么价格，在见到买家后，肯定是要再让价的。我们一般认为，基于挂牌价再有5%的让价空间，是比较合理的范围。 也就是说，挂牌1000万，你自己要认为950万成交是合理的（950万还要付1%房东中介费），否则，在当下市场，就是不切实际的幻想。或者你本身挂牌价可能就已经非常非常低。 为什么要有5%的现场让价空间？因为买家要的不是便宜，买家要的是占便宜的感觉！ 所以说，真正底价一定要最后见到了真实的买家，见面了，能够一锤定音的时候，才透漏出去。 这就叫，不见兔子不撒鹰！底价，必须是最终一锤定音的时候，让买家觉得能捡到便宜了，才抛出去的价格。 独家委托 前面已经提到过，如果你签了独家，一定会被当成重点打压对象，因为不存在其他中介的竞争，你就会被无所顾忌的当猪杀！ 1、签独家对于房东到底有没有好处？ 这个世上有很多人，经常搞错其中的关系。是因为他们根本没有想明白事情的来龙去脉，往往把和自己站在一条战线的朋友逼到走投无路，却又做出很多让对手开心的事情。 搞清楚谁是朋友、谁是对手，就需要你思路清楚，想得明白。上海人的说法，叫“拎得清”。 朋友，指和你有部分共同利益的人。对手，指的是和你有利益冲突的人。 就卖房这件事，房东本质是在卖一个东西。提高曝光量、提高带看量、增加推荐度、越多中介推荐，才能更好的卖出去。房东和房产中介，在“把房卖出去”这件事上，是没有利益冲突的。就像生产商和零售商的关系一样，应该是朋友关系。只有朋友越多，信息散布的越广，才能卖的更快更好。 但往往有想不明白的房东，被几句花言巧语就蒙蔽了双眼，把自己的朋友全部砍死，搞一个“独家委托”。真以为独家了，买家一下子就多一倍，而且就不来砍价了？事实上，卖得掉的房子，不管是不是独家，都卖得掉。卖不掉的房子，独家了，反正其他中介不能卖了，就慢慢磨房东，把价格磨到最低。如果房东搞不清楚这层关系，那你只能被砍价。 一般中介要求签署独家委托的目的无非就是以下这几条： 杀价格，人为打造低价房，自然就更好卖了； 限制流量，仅品牌内部和熟人交易； 锁定利益，吃差价或高额佣金。 另一方面，房东的对手，又是谁呢？是另一个房东啊。其他房东看到你在这个中介不卖了，那个中介不卖了，只在某一个中介卖，都不和他们竞争了，不都要暗暗开心么。 所以说，卖房，如果签署“独家委托协议”就是典型的搞不清楚谁是你的“朋友”，反而让“对手”得益的行为。 2、签署独家委托协议到底有没有法律效应？ 早在2018年，北京市住建委就发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》中，就明确要求，“规范单边独家代理模式，引导行业从抢占房源向优化服务转变”。近期，北京市住建委为规范市场秩序，已经明令规定中介机构不准有独家房源。 早在2014年，就有一个真实“独家委托房源”被其他中介卖掉的判例，且相关法院和“上海法院网”还专门撰文报道了该案例，作为相关类似案例的指导。  我们来看看这个案例的具体情况： 【案件回放】 2012年12月，冯先生到某中介公司挂牌出售名下一套房屋。接待人员拿出一份独家委托协议让他签字。冯先生签下了这份独家代理销售房屋的协议。 此后一个月里，该中介公司没能促成购房者与冯先生达成购买意向。就在其失望之际，却意外地从其他中介机构处得知有顾客愿意购买自己的房屋。2013年1月15日，在其他中介机构居间介绍下，冯先生顺利卖出房屋，并支付了佣金。 得知跳单后，中介公司将冯先生告上法庭。法院认为，这一“独家委托条款”为“免除提供条款一方的责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，因此对该中介公司的相关主张不予支持，由于冯先生自愿补偿该中介公司劳务费500元，法院仅准许了500元的劳务费补偿。 中国裁判文书网案号：（2014）杨民四（民）初字第550号 从法院判决书中可以知道，“独家委托条款”中约定的对于房东不遵守独家协议所要支付的违约金之类的条款，法院绝对不会支持。如果中介有证据证明提供了相关劳务，顶多判断房东给少量的劳务费。 总结 了解了这么多中介卖房的套路和背后的目的之后，如何更好的让中介成为你卖房的帮手，而不是被他们套路，想必聪明的你，已经有一些答案了！ 1 END |
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