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随着市场经济的不断发展，房地产业带着“朝阳产业”美誉，日益成为我国经济发展中重要的支柱性产业，也日益成为国家财政税收收入的重要来源。在过去的一段时间里，由于社会投资增长过快、货币信贷增长偏快、金融风险逐步增大、市场投机行为大幅度增加，从2003年6月份起至今，中央出台了一系列财政金融措施，以达到抑制房地产市场投机行为，规避市场风险，进一步规范房地产市场有序发展的目的。作为中央房地产宏观调控“组合拳”之一的房地产税收政策，进一步突出了房地产税收征管的公平效益原则，即通过加强房地产税源管理，减少税收流失，达到全局宏观调控、财政税收增长、竞争环境公平，社会和谐发展的效益最大化目标。基于此，本文从分析当前房地产税源管理的现状和存在的问题入手，在现有的税源管理措施的基础上，提出了一些进一步加强房地产税源管理的对策。
一、房地产税收管理的现状及问题 国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。 先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%；从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%（土地增值税按1%预征），加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。 再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题: 首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实；对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。 其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。 再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。 最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据——财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。 五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束；对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。 二、房地产税源管理的对策 根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任务，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。 首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。 其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。 再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。 最后，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，只能是空谈。税源管理是一种复杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培训，提高税管员政治业务素质和执法风险防范意识。实践证明，如果执行者素质低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法达到，由此产生的不征、少征税款也会形成执法风险如影随行；二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确税管员税源管理的职责和工作目标，尽量减少税管员烦琐的事务性工作，使其有足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，规避税收执法风险；三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡量纳税人申报纳税是否完整、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标进行考核。 |
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