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购房二手房应注意的问题

2011-02-10  华.华
购房二手房应注意的问题


一、
签订二手房购买合同应注意的问题。
二手房买卖一般都通过中介,签订的是中介提供的格式合同,购房者法律知识不足,对格式条款中三方权利义务不对等的状况认识不清,致很房屋出卖人和买受人发生纠纷时自己的权利得不得有效维护。这里就二手房买卖签订合同应注意点问题说几点。
1、  二手房包括商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房。注意出商品房之
外,其他的二手房或者不允许买卖,或者对买卖设置了各种限制如城镇居民购买农村房屋,买卖行为无效。在购买时应注意。这里谈一下商品房二手房的买卖。
2、  房屋产权状况。未取得产权证的房屋和产权有争议的房屋不宜购买。未取得产权证的房
屋不得转让,签订买卖合同的,合同有效,虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。
房屋产权人以登记为准,实践中因为产权发生纠纷最常见的是夫妻共同财产登记在一人名下,以一人名义出售签订合同,没有及时办理过户的,房价上涨以后,其配偶以未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。因为没有过户,涉及到法院、房管局,牵涉很多精力。如果房屋属于夫妻共同财产,在签订买卖合同时要求夫妻双方共同签字,如果房屋属于其他共同共有,要求共有人共同签字或者由其他共有人的授权委托书。
3、  要查明房屋没有抵押、查封、被保全等情况。可到房管局进行查询。如果房产有以上情
况,建议不要购买。另外要明确房屋是否划入拆迁范围,如果属于拆迁范围,则不能过户。出卖人应将抵押事实与涉及拆迁事实明确告知买受人,没有告知的,要承担相应责任。涉及抵押贷款的房子可以交易,但禁止过户。需要原产权人先还清贷款或者转按揭,解除抵押,才允许过户。
对房屋所有权属有疑问的,可以持房屋所有权证或其他权属证明直接到颁发该证书的区县房管部门核实该房屋是否权属受限,能否过户交易。
4、  房屋是否出租,如果房屋正在出租,要弄清楚租期、原房主收取租金情况,决定是否购
买。
房屋涉及出租的,承租人有优先购买权,买受人确定购买的,要确认出卖人出卖之前已经通知承租人行使优先购买权,要求出卖人出具承租人放弃购买的证明。
二、合同中需要注意的条款
1、定金条款。定金不宜规定过高或者过低,以不超过房款20%为宜。定金条款一般买方反悔不购买房屋的,定金不予退还;卖方反悔的,应双倍返还定金。定金条款应约定明确如何构成违约,定金返还的期限以及超出期限卖方的责任。
交付定金后如果确有理由反悔的,可以寻求律师帮助,设法拿回定金。
2、购房款支付期限及方式条款。购房款建议分批支付,与签订合同、腾空房屋、办理过户、迁出户口等联系起来,如约定签订合同时支付定金,以不超过总房款的20%为宜;腾空房屋交付钥匙缴纳房款40%,办理过户后交付30%卖主迁出户口后交付剩余房款。双方协商确定卖方交房和办理过户的期限,期限不宜太长,以免因房价浮动造成交易双方寻找借口违约。
3、中介收费条款。对中介提供的格式条款要仔细审查,稳妥起见可以委托律师全程陪同。不签订正式买卖合同要做到不付钱,不承诺。向中介交费用或者房款要索要证据,如发票、收据,要求中介盖公章并要求经手人签名。坚持交易时三方确认交易内容、涉及签订合同、收取房款等重要事项,必须出卖人和买受人亲自确认。
中介提供的格式条款中有各种关于中介收费的陷阱,房屋买卖双方要提起注意。比如约定收取总房款的一定比例中介费之外,还在定金条款中规定如果出卖方违约,定金双倍返还买受人,中介收取原定金的一半,买受人能取得的违约赔偿只要定金的一半,或者买受人违约定金不予返还,中介也要收取定金的一半,而出卖人能得到的就只有定金的一半,这就是典型的中介收费陷阱。
因此在三方合同中,应明确约定中介除收取中介费外,不再收取其他费用。如果一方违约,致使合同不能履行的,适用定金条款的,中介可以得到定金的十分之一作为服务费。
交易不成的,涉及向中介或者卖方索要退款的,约定中介退款期限以及延期退款的相应违约责任。
4、违约责任条款。违约责任条款与定金条款只能选择适用其一。可以约定在交纳第一批购房款之前如果一方违约适用定金条款,在交纳第一批购房款之后,一方违约的,适用违约责任条款。
违约在各个环节都可能发生。几个主要环节的违约责任要规定明确。主要是买受人支付购房款以及出卖人交房、过户及解除合同时中介或者出卖人返还购房款等几个环节,合同中需要明确约定期限及延期履行的责任。期限届满没有完成该环节的,约定出卖人或者买受人应承担的违约责任并约定超过一定期限构成根本违约,无责任人可主张解除合同并要求对方承担违约责任。
其他如买方或者卖方单方面解除合同的违约责任、房屋质量违约责任、因买方原因无法过户违约责任、卖方在交房时转移或更换房屋附属设施的违约责任,双方自行约定。买卖双方尤其是买方可以对其关注的问题要求卖方如实告知并签订补充协议作为合同附件。
三、合同履行中需注意事项
1、房屋质量 卖家对出售房屋的质量问题承担的责任。
卖家在出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题,卖家应进行赔偿。严重的,买家可以要求解除合同并追究卖家的违约责任。
出卖人如实告知或买受人明知房屋的瑕疵的,出卖人对房屋质量问题不承担责任。
房屋存在隐藏的瑕疵,非出卖人在装潢、使用中产生,系房屋固有的,除非有证据证明卖方明知的,否则卖方不承担责任。
2、买受人支付购房款  二手房买卖也可申请银行贷款,买卖双方应约定如何支付购房款,如果采取贷款形式的,应约定不能办理贷款时买受人如何支付购房款、违约责任等。
3、办理过户及户口迁移问题。
买卖房产之后因及时办理过户,买受人没有及时办理过户,房价上涨后很多房屋出卖人不积极协助买受人办理房屋过户,甚至一屋两卖,买受人起诉的,合同有效,但如果后来的买受人办理过户的,合同中对此没有约定的,原买受人的权利得不到保护,有的出卖人恶意诉讼,是买受人经过几年诉讼才能得到终审判决,还要申请强制执行。
二手房买卖出现纠纷进入诉讼时,有几个基本技巧。出卖人明确表示不履行合同的,买受人起诉要求出卖人履行合同的同时,应申请对该房屋进行保全,确保其不能过户,是出卖人不能一屋两卖,保障买受人诉讼目的的实现。在房屋交付不能时,如何追究卖方的违约责任?在合同中约定出卖人的违约责任,卖方拒不履行的,要求其按此期间周边二手房上涨标准支付违约金。
有些人购置房产是为户口迁移,这里就要对原房主的户口登记情况进行核实,出卖人承诺户口迁出的日期,并明确约定违约责任。
4、签订合同后需要确认的一些问题。
水电、暖气、物业、电话费、有线电视费、宽带费是否已经结清,公共维修基金是否缴纳。房屋买卖双方逐项结清,对双方的权利义务都是保障。
 
四、委托中介售房需注意的问题
1、  委托中介是不要采取全权委托、独家代理的方式。对中介的授权进行限制。如代理出售
房屋的底价,中介代理权有效期,签订合同或收款有产权人亲自确认方有效,不能按约定时间、价格出售房屋的责任,不通过中介出售房屋的情况下如何处理等约定明确。
2、  房屋权属证书有产权人持有。交给中介复印件,并在复印件上标明约束性语言。
3、  坚持交易时是三方共同确认。
4、  签署合同、文件不能留白。
5、  需要中介持有房款的,明确支付房款期限及延期付款责任。
6、  交易价格、中介费、契税承担等约定明确。

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