郑东新区北部区域分析（上）：被法国斯构莫尼公司重新规划后有多高大上？

前言：

前段时间，郑州楼市发布了《2015年郑州购房指南》一稿（没看过的请回复“买房”察看），中间提到了郑州进入了五环时代，目前最好的购房区域就是三环、四环之间的区域，跳开了环内的拥堵，同时拥有了区域的未来，是目前购房性价比最好的关注点，同时我们还提出，基于“城市向东、生活向北”的城市未来理念推荐了一些重点区域，之后有很多朋友咨询这个具体的信息，今天就把这个在未来拥有诸多优势和光环的郑东新区北部区域来着重说说。

2015.4.22日的一条新闻把郑东新区北部区域推到了大家的眼前：

基本上定了调子，区域还是隶属金水区，但要依郑东新区的规划来统一规划。

而今天的分析，也将是顺着这个新闻来梳理，来深度挖掘。

什么才是好的区域？我们用最直白的理由来表达:

1、有本事的人都在居住、或都想去居住的区域（比如大家都想去的美国、澳州）

2、一份价格一分货，一定也是二手房价格高于市场普通水平的区域

先说目前郑州最好的住宅区域

说现在：目前郑州最成熟、最好的居住区域是哪里？

就是如图所示的郑东新区东风东路、龙湖外环路合围区域。

目前区域二手房价格：

1、绿城百合：均价20000以上

2、绿地老街一二期：均价16000

3、绿地老街四期：均价18000

4、联盟新城：均价都要在20000以上，高的达4-5万

为什么目前这个区域是最好的区域？

我想已经不用去解释，想花这个价钱来买这儿房子的人都不是傻子，一定是这个房子值这个价才会都来这儿买。为啥这个区域的房价普遍都高？那一定是区域价值在支撑这高溢价。

而目前这个区域最大的问题是什么？

1、区域高端、精英还是不够纯粹，因为当初这是一个被郑州人不看好的区域，区域多层住宅和市区环内的高层刚需楼盘是一个价格的，所以，人群不纯粹，各种人群混杂。

2、停车是最大的问题，因为当初的车位配比不够，现在一到晚上路边全是车，会车过车都是问题。

3、都是小区和楼房，区域的绿化、水景还是不够。

所以，在未来，区域价值如果更大、人群如果更纯粹、景观和绿化如果更好，那一定就是在未来最高端、最具价值的区域。

未来郑州的最高价值区域在哪？

未来郑州的区域价值制高点在哪里？

就是中州大道、东风路、107辅道（以后叫迎宾大道）、连霍高速合围的龙湖CBD区域。

先来看一组未来龙湖CBD的规划图：

未来龙湖CBD和现在的CBD是什么关系呢？

龙湖CBD区域为何会成为未来的区域价值制高点？

1、水量相当于杭州西湖，湖面面积有8500亩左右的龙湖

2、区域有重磅医疗配套：郑大一附院东院

3、森林公园在原地扩建是目前森林公园的3倍大小

4、地铁4号线、地铁6号线通过区域

5、区域大部分区域规划的是高度不超过25米的多层小区，人少车少，宜居

6、地价都要在一亩1000万起（目前中盟、建业、豫农、国投等拿的地块都是一亩1500万以上），小公司拿不住拿不起，入驻开发商较为纯粹

7、更好的交通规划，沿龙湖中环路有轻轨环绕，沿龙湖湖心岛也有轻轨环绕

8、湖面、水面是最佳自然景观和生态配套

9、在我们眼里，这儿还是郑州，因为就挨着中州大道，在距离上很接地气

10、等，还有地下综合廊道、星级酒店、金融总部等太多亮点

当然，龙湖CBD里的房价都要2-3万起步了，能接受的人群还是在少数，有没有更接地气的性价比区域？

跳过龙湖CBD，说性价比潜力区域

下图三个蓝色的区域都是从区域价值上来说非常不错的区域：

大北区我们之前都说过，详请回复“北区很忙”。

今天我们要说的郑东新区北部区域（杨金片区和龙子湖北区）：

就是中州大道、北四环、连霍高速、京港澳高速合围的区域。

区域有啥优势？

1、挨着未来的区域价值制高点，咱的区域价值也差不到哪里去。

2、为啥说区域价值也不错？因为也划到了郑东新区，在2013年郑东新区委托法国斯构集团对区域进行了重新的规划和定位，要求是要和郑东新区的气场配套，所以增加了绿地、扩宽了路面、增加了水域，但也直接造就了区域进展整整晚了一年，因为这个规划就花了近一年时间。

3、因为不像龙湖CBD那么高端、那么商务，地价也不会那么贵，同样的价格一是可以买别墅，二是也可以考虑用刚需的价格来占据未来的区域价值。

4、整个北部区域由郑东新区统一规划，要契合郑东新区的整体规划，因为离CBD、龙湖CBD、郑州城区都很近，所以，这个区域是很接地气的。

区域有啥劣势：

1、机场！机场！虽然在法国斯构的规划上已经没有机场了，但估计10年内想搬走不太可能（但机杨存在的好处就是区域规划时限高，于是整个区域的容积率都降了下来，这其实也是因祸得福）。

2、区域起步较晚，成熟尚需时日，一晃多年就过去了。

其实，我们不关心这个区域的什么科教新城、创新孵化、文化艺术等定位或规划，我们只看几点：谁给的规划？规划能否落实？谁在盖房子？盖的房子如何？以后住的都是什么人？谁会在这里买房子？基本上，这几个问题想清了，对区域价值以及未来价值就心里更有数了。

郑东新区北部区域是啥规划？曾经政府邀请了三家机构进行了规划的方案投标工作：

最后中标的是法国斯构莫尼的方案，高大上的区域规划效果图：

北部区域详规和交通图（放大版）：

法国斯构莫尼是什么来头？

公司总部设在法国巴黎，是法国乃至欧洲最大的设计事务所之一。2007年在上海成立分公司-斯构莫尼建筑设计咨询（上海）有限公司-SCAU CHINA，在中国参与并且基本实施的规划项目有：上海松江新城总体规划和核心区详细规划、上海宝山区月杨地区总体规划、福州高新工业产业区总体规划、海口市老机场改造总体规划（投标一等奖）、深圳宝安商务核心区规划、珠海横琴岛总体规划及商务核心区详细规划等。

PS：斯构莫尼中国网站已经有两年多没有更新了，要不要懒得这么任性？

城市规划效果图（从西往东看）：

城市规划效果图（从东往西看）：

区域核心商务区细节：

区域规划鸟瞰图：

中央大道（徐庄路）沿途效果规划：

贾鲁河沿岸规划效果图：

产业园区规划效果图：

生态水廊局部细节效果图：

而这个规划能否落实？能否落地？能否看到？我们不得而知，但有愿景才有希望，最起码，我们现在看到了愿景。

而在整个郑东新区北部区域，哪儿有污水处理厂？哪儿有学校？哪儿是安置房？具体详细到北部区域，哪个小片区价值更大？哪个小片区问题最多？

入驻企业和开发商？开建产业园几何？楼盘呢？

内容和篇幅太多，且听郑州楼市下一篇的分解。