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房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，对于两者关系，我国立法采取房地一体原则。该原则强调两者自然属性上的不可分性，具有方便房地产的统一管理，减少因两者分离处分导致的纠纷等优点，但因两者在价值形态和法律形态上的可分性，随着社会的发展，也造成了许多冲突，尤以抵押环节最为难以处理，给当事人、行政机关和司法机关三方带来了困扰。 1997年，实业公司向银行贷款9000万余元，抵押物为实业公司与汽车公司联建商城的房产。 房管所办理的房地产抵押他项权利证书显示，同时登记的还有上述房屋占用范围内登记在汽车公司名下的国有土地使用权。 汽车公司认为实业公司无权处分，银行不能享有优先受偿权。 汽车公司虽合作投资开发项目并取得国有土地使用证，拥有该土地使用权，但并未就其出资兴建的商城部分房产办理相应的房屋产权证书，故在其拥有的商城地上建筑物产权登记之前，汽车公司尚无权主张权属。 审理期间，双方均未提交相关合作协议，故汽车公司虽主张商城房产应属双方共有，但因其主张缺乏相应证据，不能对抗实业公司依法定程序办理的商城房产及其占用范围内的国有土地使用权。 作为主合同下对银行的抵押物，在房管所办理了抵押登记并领取了房地产他项权利证书，虽然该他项权证只有商城地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，该房地产抵押应为有效。 基于该房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条相关规定，银行有理由相信实业公司有权对商城房地产进行抵押，其与实业公司签订的抵押合同依法应为有效。银行作为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因实业公司的抵押登记行为而取得的抵押物权，依法应受到保护。 房管部门对房地产抵押登记是否存在疏漏，实业公司是否存在欺诈并对汽车公司构成侵权，属于另外法律关系，不属本案审理范围，故银行就案涉抵押房地产享有优先受偿权。 抵押人以自己房产做抵押，同时一并将该房屋占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记，从维护登记机关登记结果公信力和保护善意相对人角度出发，应确认抵押权人因抵押合同登记生效而取得抵押权。 在实现抵押权时，法律要求土地使用权与房屋所有权一并拍卖，抵押权人只对有效抵押部分拍卖价款享有优先受偿权。 案例索引：最高人民法院(2002)民二终字第52号。 |
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