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来源：江苏法院网|作者：谢龙（徐州市鼓楼区人民法院） 【核心提示】 尽管征收机关按照被拆迁人的家庭人口数量及结构特点来确定村民拆迁安置房的面积，但村民拆迁安置房，仍然是对被拆除房屋的所有人的补偿，在被拆除房屋上居住的其他家庭成员并不是安置房屋的共有人。
本文所探讨的村民拆迁安置房，是指土地征收部门在将集体土地上的住宅拆除后，补偿给被征收人的产权调换房屋。实践中，由于很多地方都是依据被拆除房屋中居住的家庭人口数量及结构特点来确定安置房屋的面积，给人一种按“人头”补偿的表象，加之没有及时对拆迁安置房进行设权权登记，导致拆迁安置房的产权归属不明晰，由此引发大量争夺拆迁安置房屋产权的矛盾纠纷。
一、村民拆迁安置房的特点
1. 它是征收村民住宅后补偿的产权调换房。对于集体土地上私有住宅的补偿方式有迁建安置、调产安置和货币安置。迁建安置，就是政府提供新的宅基地，并提供货币补偿由被拆迁人在村民农居点复建村民住宅的安置方式。调产安置是指根据城市规划不能新建农居点或者被拆迁人全是非农业户口的，以拆迁人同意建造的多层成套住宅用房，作为产权调换用房安置被拆迁人的安置方式。 实践中，各地主要采用调换安置方式，本文所探讨的村民拆迁安置房就是产权调换用房。
2、在被拆迁房屋中长期居住的家庭人口数量、结构特点直接决定拆迁安置房的面积大小。实践中，征收私有住宅的补偿主要是根据“人头数量”来确定安置房屋的面积。如《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见》就对集体土地上房屋的拆迁安置标准规定为“采取住房安置的，人均安置面积40平方米，原住房面积不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置；原住房面积超出每人40平方米的，超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。”也就是说不管村民原先的住宅是大是小，是新是旧，原则上就是按照人头面积40平方米予以补偿房屋，在这里人口因素成为确定安置房面积大小的核心要素。
另外，各地的拆迁办法中还普遍规定如家庭人口具备一定的结构特点，可额外安置若干面积的房屋。如《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条就规定，如被拆迁户的家庭人口中具备以下特点的可以多安置20平方米房屋：家庭人口在二人（含二人）及以下的；被拆迁人丧偶或者离异后未婚且在该市行政区域内无子女的；被拆迁人子女年满十六周岁的；被拆迁人子女为独生子女等。被拆迁人所在家庭的人口组成特点也成为确定村民安置房面积的重要因素。
3、村民拆迁安置房的权属不明确。征收机关在拆迁安置补偿协议中并未明确安置房的所有权归属，也未对拆迁安置房进行不动产权属登记，被拆迁安置人对拆迁安置房享有的是使用权还是所有权，拆迁安置房是属于被拆迁人家庭成员共有还是属于被拆迁人个人所有均未明确。
二、村民拆迁安置房权属纠纷在在民事诉讼中的表现形式
因村民拆迁安置房产权不明晰，引发的纠纷在民事诉讼中主要表现为以下几种类型：
1、离婚案件中的财产分割纠纷
被拆迁人与其配偶离婚，则会面对如何分割被拆迁安置房的问题。如在王苹诉乔建华离婚纠纷中，双方原居住的房屋系乔建华的父亲乔士矿在双方婚前建造，在婚姻存续期间，乔士矿与开发区征地拆迁部门签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明被安置人口包括王苹、乔建华、乔士矿三人，安置房屋建筑面积180平方米。王苹认为虽然被拆迁房屋其没有产权，但安置人口中有其，所以其对拆迁安置房享有40平方米人头份额，而乔建华和乔士矿都认为，拆迁安置房属于乔士矿所有，没有王苹的份额。
2、分家析产纠纷
由于拆迁安置房屋的产权不明晰还容易引起分家析产纠纷。如在苗露萍与被告苗升奎、贺恒彩、苗乔乔财产权属纠纷一案中，苗露萍系苗升奎、贺恒彩的女儿，苗乔乔的妹妹。苗升奎在婚前建有90平方米的房屋一套，2007年苗升奎所在村庄整体拆迁，拆迁安置协议中载明的被安置人口为原被告四人，苗升奎取得了两套建筑面积60平方米、一套建筑面积90平方米的安置房屋。苗露萍在出嫁后认为其享有人头面积40平方米的拆迁安置房屋份额，故要求苗升奎、贺恒彩、苗乔乔给付其一套60平方米的房屋一套。苗升奎、贺恒彩、苗乔乔则认为，拆迁安置房是对被拆除房屋的所有人苗升奎的补偿，苗露萍不享有财产份额。
3、房屋买卖合同纠纷
村民在取得拆迁安置房屋后，因融资等原因会选择出售房屋。但由于拆迁安置房屋并没有进行不动产权属登记，房屋所有人不明晰，如被拆迁人部分家庭人员将拆迁安置房出售，其他人员则会以无权处分为由，要求确认房屋买卖合同无效。也有部分出售人因房屋涨价过快，原售价过低，就以房屋两证不全为由要求确认房屋买卖合同无效。例如孙永平、臧学兰诉季洪斌、孙庆房屋买卖合同纠纷一案中，孙庆系孙永平、臧学兰夫妇的婚生子。孙永平、臧学兰共建房屋一套，2008年孙永平、臧学兰所在村庄整体拆迁，两人所建房屋被拆，征地部门根据拆迁政策安置孙永平、臧学兰、孙庆一家66平方米和92平方米房屋各一套。2009年5月，孙庆因亟需用钱将66平方米的拆迁安置房以89000元的价格出售给季洪斌，后孙永平、臧学兰认为售价过低以孙庆无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。
三、纠纷形成的原因分析
实践中，虽然村民拆迁安置房权属纠纷会表现为不同的纠纷形态，呈现出不同的案件类型，但从共性上看，矛盾的核心都在于村民拆迁安置房的权属不明，即这些产权调换安置房到底是补给被拆除房屋的所有人还是全体被安置的家庭成员不明确。之所以会出现上述情况，正是由于，房屋征收部门没有采取价值评估，等价补偿的方法，而是依据家庭人口数量及人口构成来确定安置房的面积，即不管被拆除房屋大小如何，人多就多安置，人少就少安置。如果没有其他家庭成员的存在，就不可能分得这么大面积的房屋。如前所述的苗露萍与被告苗升奎、贺恒彩、苗乔乔所有权确认纠纷中，苗露萍就认为如果不是其人头的存在，其全家分得的拆迁安置房屋的面积就会减少40平方米。既然政府是根据人头来确定安置房屋大小，那么其他家庭成员就有理由认为人头面积就是安置给其个人的，也就是说所有被安置的家庭成员均是共有人。
四、现行法律规定
受我国经济发展阶段的限制，大规模征用集体土地房屋的行为，在在本世纪以前并不普遍，因此国家没有像国有土地上房屋征收那样专门作出法律规定。对集体土地房屋征收补偿的规定零散见于各种法律规定之中。具体包括：
1、《宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。该条款为一种宣誓性条款，这是对征收集体土地上房屋应给予补偿的根本依据。
2、《土地管理法》第四十七条第四款规定：“征收土地上的附着物和青苗费的补偿标准，由省、自治区、直辖市固定”。该规定没有对地上附着物的房屋的补偿办法作出明确规定。配套实施的国务院《土地管理法实施条例》虽然也没有对地上附着物补偿办法作出规定，但对附着物补偿的对象作出了规定，条例第二十六条第一款规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗费归地上附着物及青苗的所有者所有”。
3、《物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。
从上述法律我们可以直观的看出，虽然法律并没有对集体土地上房屋拆迁办法进行系统规定，但对征收房屋后，应对房屋的所有人进行补偿，补偿的对象只能是被征收房屋的所有人则是十分明确的。法律并没有规定需对房屋所有人的其他家庭成员予以补偿。
五、城市拆迁安置房的所有权归属
虽然国家没有针对集体土地上的房屋拆迁补偿制定专门的法律规定，但对于国有土地上的房屋的拆迁补偿，早在2001年就制定了《城市房屋拆迁管理条例》予以规范。 根据原《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，城市房屋拆迁的被拆迁人为被拆迁房屋的所有人，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。城市房屋拆迁补偿的方式包括货币补偿和房屋产权调换补偿两种方式。实行产权调换房的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，计算被拆迁反诬的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。2011年1月19日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也作出了类似的规定。因此，在城市房屋拆迁过程中，产权调换遵循等价补偿的原则，并不参考人口因素，所以产权调换房系补偿给被拆除房屋的所有人向无争议。
五、笔者的观点
一般而言，根据人口因素，来确定安置房屋的大小，通常都对被拆迁人较为有利，这对于提高拆迁效率，改善被拆迁家庭居住条件具有积极意义。但应当看出，这种按人头面积计算安置房屋面积的方式，一定程度上沿袭了传统的福利分房机制，将拆迁安置房与家庭结构挂钩，弱化了拆迁补偿的等价互易性，给人以按人头补偿房屋的印象，为拆迁安置房的权属纠纷埋下了伏笔。
笔者以为，从物权法的规定来看，征用个人财产应当对被征用财产的所有人进行补偿，这是个人合法财产不可侵犯这一基本宪法原则的基本体现。不管是国有土地上的房屋，还是集体土地上的房屋的征收都要遵循这一原则。从新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来看，城市房屋的征收与补偿完全遵循等价有偿原则，补偿的对象仅限于被征收房屋的所有人。根据同等利益同等保护的基本法理，征收集体土地上的房屋，也应对房屋所有人进行补偿，而根据物权的追及力，这种补偿的价值形式--无论是货币还是调换房都应当属于被拆除房屋的所有人享有，这个道理就像我们明白 “用谁的，还谁的”一样，集体土地上的房屋拆迁也不例外。
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