【原】买房人迟延过户是否构成违约？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

引言：我在很早之前的文章里就从双务合同买房人的义务的角度分析，买房人的主要合同义务是付款。买房人只要按约付款，一般不会构成违约。今天终于找到了支持我的观点的判决书，分享给大家。

 

所谓双务合同，就是合同双方当事人互负对待给付义务的合同。房屋买卖合同是一种典型的双务合同：卖房人的主要合同义务是过户和交房（即将房屋的所有权转让给买房人），而买房人的主要合同义务是付款（即将房款的所有权转让给卖房人）。房屋的所有权和房款的所有权互为对价。从合同目的的角度，买房人的合同目的是取得房屋的所有权，卖房人的合同目的是取得房款的所有权。卖房人取得了房屋价款的所有权则实现了其合同目的，即没有理由再解除合同（卖房人解除合同的条件的内涵是买房人违约致使卖房人不能实现合同目的，既然卖房人的合同目的已经实现，则卖房人的合同解除权也就无从谈起了）。

基于上述分析，卖房人迟延配合买房人办理过户和交房手续的，即构成违约，逾期超过宽限期的则构成根本违约，买房人即具有了合同解除权和主张违约金的权利。买房人迟延支付房款的，即构成违约，逾期超过宽限期的（且逾期付款的金额超过房屋总价款的五分之一的）则构成根本违约，卖房人即具有了合同解除权和主张违约金的权利。

基于上述分析，买房人按约支付了房屋价款的，一般不会构成违约。那么，买房人在按约支付了房屋价款的前提下却拒绝配合办理过户手续（或由于自身限购等原因而无法办理过户手续）的，在法律上应当如何认定其法律后果呢？本文所附案例的判决书【上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40172号】认为，买房人逾期配合办理过户手续的，应当视为“是对其债权受领的迟延，可免除出售人延迟履约的合同责任”，即由于买房人的原因迟延过户，仅仅是免除卖房人“迟延过户”的违约责任，买房人没有违约，不需承担违约责任。我非常赞同该观点。

    当然，如果合同中明确约定了买房人逾期配合过户构成根本违约，从约定。此外，如果买房人迟延配合过户导致卖房人不能按约取得部分房屋价款（如合同中约定的贷款）的，则买房人可能因迟延付款（而不是迟延过户）而构成根本违约。

 

 

 

附：徐某佳等诉冯某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：2013年6月29日，冯某某作为买受人（乙方）与徐某佳、陆某某、徐某琳作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定甲方以人民币（以下币种相同）75万元出售上海市浦 东新区航头镇瑞和路X弄X号1101室房屋（以下简称系争房屋）给乙方，甲、乙双方约定，乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首期房款63万元，已包含定金 5万元；甲、乙双方约定，乙方应在2013年8月31日前支付给甲方第二笔房款52万元；甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由甲方保管，甲方应在收到 乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方；甲、乙双方确认，在2013年7月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任； 甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金从约定应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方 仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，……甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，……；乙方未按本合同付款协 议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，……按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；本合同签订后，乙方依据上海市限售政 策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格；在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任；甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起返还乙方已支付给甲方的所有购房款 项，否则除应返还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金；如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房 地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；甲方应于本合同生效后十五日内将房地产转让情况告知业主 委员会和物业管理，并在本交易完成当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理维修基金、物业管理费、电话、煤气、有线电视等事宜之户名变更手续，各项更名费用由乙方承担；……。当日，还由徐某琳作为甲方与冯某某作为乙方签署《特别约定》一份，约定房屋房款事宜以本约定为准，双方约定买卖合同价为75万元，乙 方以转账方式支付甲方40万元作为此房屋持有补贴费用，此费用不包括在买卖合同价75万元内，本次交易过程房屋实际成交价为甲方净到手115万元，乙方于 2013年6月12日以现金方式支付甲方定金5万元，乙方于签订买卖合同后当日支付甲方购房款58万元，乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款 52万元，甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由出卖方保管，甲方在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方。2013年6月12日，冯 根初支付5万元定金，同年6月29日及7月21日，冯某某又分别通过转账的形式支付房款58万元及52万元，前后支付合计为115万元。2013年7月 15日，徐某琳向中国银行归还了银行贷款，但至2013年11月15日相关部门查询，系争房屋上有中国银行股份有限公司上海市南汇支行及上海市住房置业担保有限公司设定的债权抵押登记并未予以涤除。2013年7月31日前，买卖双方并未办理系争房屋的过户手续。2013年8月9日，徐某琳向冯某某发送催告函一份，表示因冯某某及其家庭成员名下已拥有两套住房，违反上海市住房限购规定，导致至今不能履行交易过户义务，已构成合同违约，要求冯某某收到催告函之日起3日内与出售人共同前往相关部门办理系争房屋的交易过户手续，否则视为违约，并要求冯某某在收到函件后1个工作日内给予答复。次日，冯某某收到该函件。 原审另查明，2013年6月23日，冯某某作为卖售人与案外人赵亚男、王媛就其所有的本市浦东新区周浦镇康沈路X弄X号601室房屋签署《上海市房地产买卖合同》。2013年7月2日，冯某某与案外人丁彩芳解除婚姻关系。2013年8月13日，冯某某与赵亚男、王媛共同至相关部门办理了本市浦东新区 周浦镇康沈路X弄X号601室房屋的过户交易手续，同年8月27日，上述房屋的权利转移核准登记至案外人赵亚男、王媛名下。随后，中介通知徐某佳、陆凤珍、徐某琳配合办理系争房屋过户，但徐某佳、陆某某、徐某琳以时间过晚，已造成其损失为由不同意继续履行。

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40172号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同上约定房价款为75万元，但从《特别约 定》的内容及当事人的表述，双方以规避国家税收为目的在买卖合同上书写的房价仅为名义成交价，就系争房屋买卖交易成交价双方的真实意思为115万元，故就 买卖合同中双方对于房价的条款约定，损害了国家的相关利益，关于该条应视为无效，就买卖合同及《特别约定》的其他约定系买卖双方的真实意思表示，应为合法有效。根据买卖双方的约定，双方应于2013年7月31日前办理系争房屋的过户手续，根据购买人冯某某的表述，当时未予办理过户手续是因冯某某尚未转移其 名下房屋的产权，导致在双方约定的时间内冯某某尚不具备购房资格，由此认定买卖双方并未如约办理系争房屋过户手续的责任在于购房人冯某某。现购房人冯某某已将其名下的房屋出售履行完毕，要求继续履行双方买卖合同，出售人徐某佳、陆某某、徐某琳对此不予同意并要求提出解除买卖合同，因此产生争议。 本 案争议在于，因购房人原因致使延迟办理系争房屋过户是否赋予出售人对买卖合同的解除权。当事人是否享有买卖合同的解除权，有约定的从约定，无约定的应遵从法律规定。根据双方买卖合同的约定，就购房人在不符合购房资格的情况下，双方可解除合同，说明买卖合同并不必然发生解除的后果，也未赋予任何一方有独立的 解除权，即使购房人客观无法实际购买房屋，解除的前提也基于需要房地产相关部门予以确认并出具相应的通知，作为依此解除合同的依据。就本案的情况，作为购房人虽在双方约定的过户时间内不符合购房资格，但根据其在购买系争房屋前即出售自有房屋的行为及家庭情况，其完全能够通过自行条件的改变使符合购房的资 质，双方缔约目的能够得以实现。从法律规定来看，买卖是出卖人转移标的物所有权给买受人，买受人支付对价为主要权利义务关系的法律行为。根据双方的实际履行，买卖合同条款“乙方应在2013年8月31日前支付给甲方第二笔房款52万元”及“甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由甲方保管，甲方应在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方”以及《特别约定》关于“乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元”的约定，说明缔约时，双方就最后一笔52万元款项支付，应在双方办理过户之后，然而2013年7月21日双方在并未办理过户手续，也尚未至合同约定的过户期限时，冯某某即将系争房屋所有的款项全部向出卖人付清，履行了其买卖合同中的主要义务，说明购买人有积极履行并促成交易成功的诚意。同时，将房屋的权利转移给买受人是作为出 售人的主要合同义务，购买人逾期过户，是对其债权受领的迟延，可免除出售人延迟履约的合同责任，但尚未构成出售人的法定解除权。徐某佳、陆某某、徐某琳认为延迟过户给其造成了损失，提出未及时过户导致2014年1月新的公积金政策出台导致徐诚佳、陆某某、徐某琳不能通过公积金贷款购房，原审法院认为，冯某某名下的房屋已于2013年8月底转移登记，根据出售人的陈述，至少于2013年10月中 介曾经通知要求配合继续办理过户，因出售人拒绝过户的行为致使不能以相关形式购买房屋的责任不可归责于购买方；另外，徐某佳、陆某某、徐某琳还提出系争房屋是其唯一住房，出售房屋是为另行置换，但因房价的上涨，致使出售人错失了置业的机会，对此本院认为，徐某佳、陆某某、徐某琳并无在出售系争房屋前后有另 行购置房屋的行为，即使存在另行购房，房价上涨的情况，在冯某某已早于在过户前将购买房屋的所有对价支付下，亦并不影响徐某佳、陆某某、徐某琳另行购买房屋，由此，徐某佳、陆某某、徐某琳以上述种种理由作为拒绝继续履行的理由，不予采纳。 综 合上述履行及分析，难以认定冯某某的延迟履约构成根本性违约，在之后购买人即具备购房资格下，买卖双方仍应秉持诚实信用及促使交易成功的原则积极履行，由此对徐某佳、陆某某、徐某琳要求双方买卖关系解除及对解除后果的相应请求，不予支持。冯某某表示要求继续履行买卖合同，办理系争房屋抵押权涤除、过户、交 付、相关手续更名手续，符合合同约定，予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，于二○一四年三月十九日作出判决：一、徐某佳、陆某某、徐某琳应于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区航头镇瑞和路X弄X号1101室房屋上的抵押登记，在上述抵押权涤除后三日内协助冯某某将上海市浦东新区航头镇瑞和路X弄X号1101室房屋的产权过户登记至冯某某名下；二、徐某佳、陆某某、徐某琳应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区航头镇瑞和路X弄X号1101室房屋交付给冯某某；三、徐某佳、陆某某、徐某琳应于判决生效之日起三十日内协助冯某某办理上海市浦东新区航头镇瑞和路X弄X号1101室房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理费的更名手续；四、驳回徐某佳、陆某某、徐某琳的反诉诉讼请求。本诉案件受理费11，300元，减半收取计5，650元，诉讼财产保全申请费5，000元，反诉案件受理费2，375元，由徐某佳、陆某某、徐某琳负担。

 

 

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1181号】本 院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同除房屋价款部分外，其余内容与《特别约定》均系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点是上诉人是否享有合同约定的单方解除权而有权解除合同。双方在买卖合同中约定：按现有政策规定，因被上诉人不具有购房资格而导致交易无法正 常进行的，则双方可解除合同；双方应在2013年7月31日之前共同办理系争房屋的转让过户手续。而在此期限前，被上诉人尚属限购对象，故双方实际无法于该期限前进行过户，现上诉人便以此为由主张合同单方解除权。被上诉人则主张双方曾达成口头约定，待被上诉人将自己名下的房屋出售后上诉人愿意随时配合办理 系争房屋的过户手续，被上诉人则于合同约定的期限前付清全部购房款。针 对上述争议，本院认为，首先从双方就合同解除权的约定来看，上诉人欲行使合同解除权须满足两个条件：一为被上诉人不具有购房资格，二为交易无法正常进行。 虽然被上诉人在约定的过户期限前尚不具有购房资格，但被上诉人在与上诉人签订系争房屋买卖合同之前就已将自己名下的房屋与案外人签订了买卖合同，在正常情况下，被上诉人完全可以通过转让自己名下的房屋来获得购房资格，不会影响其与上诉人之间交易的正常进行，双方缔约的目的可以实现。事实上，被上诉人也于 2013年8月底将其名下的房屋转移登记，双方继续履行本案买卖合同已无障碍。其次，从双方的履约行为来看，虽然买卖合同约定被上诉人支付最后一笔52万 元的房款的时间为2013年8月31日前，晚于双方约定的过户时间，但被上诉人于2013年7月21日，早于双方约定的过户期限之前就将系争房屋所有购房 款付清。而上诉人本应按约于收到被上诉人全部房款后，就将系争房屋验看交付给被上诉人，而上诉人在收到全部房款后并未有交付房屋的意思表示。况且，上诉人作为房屋出售方，本就有配合被上诉人办理产权过户的义务，而在双方约定的过户期限即2013年7月31日之前，上诉人并未向被上诉人作出前去办理过户手续 的表示或催告，在该期限届至之时，上诉人不仅没有前去交易中心履行相关手续，也没有将系争房屋上的案外人债权抵押登记予以涤除，可见上诉人就过户事宜尚未备妥相关手续。综合以上几点，本院认为被上诉人关于双方曾就延期过户达成口头约定的主张，符合双方的实际履约行为，更为合理，本院予以采信。故上诉人主张 因被上诉人违约可行使合同单方解除权，不仅不符合合同约定，也与双方后续履约行为所反映的意思表示相悖，本院实难支持。上 诉人还主张其售房是为了另行置换房屋以改善居住条件，被上诉人迟延过户的行为给其造成了房价上涨、无力换购等损失。对此本院认为，上诉人未能充分举证证明 其在出售系争房屋前后有另行购置房屋的行为，即使存在如上诉人二审所主张的购房行为，根据其所提交的居间协议内容，上诉人也完全可以实现换购房屋的目的，被上诉人也已在约定的过户期限之前将房款全额付清，故系争房屋延迟过户并不会给上诉人带来其所主张的损失，对此本院前已述及，在此不再赘述。被上诉人于 2013年8月底将其名下房屋转移登记后，已经符合过户条件，中介也最迟于同年10月通知了上诉人配合继续办理过户手续，上诉人此时以房价上涨为由拒绝继 续履行合同，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。 综上所述，上诉人徐某佳、陆某某、徐某琳的上诉理由不能成立，其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审依据所查明的事实判决双方继续履行合同，并驳回了上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉请，于法不悖，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，675元，由上诉人徐某佳、陆某某、徐某琳负担。本判决为终审判决。