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文 | 周英杰
“房子是用来住的，不是用来炒的”，12月16日闭幕的中央经济工作会议战略性地重新定位了中国房地产市场。毫无疑问，这对已经全面失控的中国房地产市场发出了一个极其重大而且明确的信号。 房子当然是用来居住的，不是用来当成豪赌的筹码，玩“击鼓传花”的投机游戏的！这个绝对正确，毫无疑义。但真正的问题在于，中央这次真的是下定了决心，愿意拿出实实在在的具体行动来落实这个精神吗？ 回顾一下这二十多年来围绕着房地产市场的所谓“调控政策”，譬如“限购”、譬如“提高银行首付比例”等等，哪一个不是治标不治本的权宜之计呢？由于药不对症，执行起来往往又是“雷声大，雨点小”或者“此一时也，彼一时也”，缺乏根本的调控诚意，我们看到的一个怪现象就是，市场根本不理会政府出台的这些调控措施，大中城市的房价还是如同决堤的洪水一样泛滥恣肆，不可遏制。 为什么会出现这样的现象呢？ 原因很简单，就是地方政府在内心里其实是不希望真的遏制房地产市场上的过度投机行为的。因为一旦出台“猛药”，就会让房地产市场陷入长期的萎靡不振，随之而来的必然是政府的“土地财政”难以为继，失去一个利润极为可观的收入来源。同时，房地产市场和银行等金融机构高度密切交融，牵一发而动全身，如果处置不当，就等于是引爆了一颗超级核武器，其影响将远远地超过单纯的经济层面。 一方面身在局中，本身就是房地产市场不断飞升的最大的既得利益者；一方面，又投鼠忌器，害怕真正的调控手段会造成不可预知的严重后果，这就是过去这些年来政府在房地产调控中的尴尬处境。 但树再高也不可能长到天上去，气球不可能永远膨胀下去！中国房地产市场的这个“局”总是要破的，无非就是人为地破，还是自然地破；是成本最低地破，还是成本巨大地破。 从这次中央经济工作会议上传达出来的对于房地产市场（主要是住宅市场）新定调看，我个人更倾向于认为，这预示着中央可能已经下定了最后的决心，要在房地产市场尤其是住宅市场动真格的了。 其实，如果政府真的想从根本上遏制住宅市场的投机行为，又不影响对于住宅市场的“刚性需求”，办法还是很多的，根本不用出台“房产税”之类的怪招。 我在这里就有一个好办法，管保将投机行为从住宅市场上完全清除，确保将中央这次提出来的“房子是用来住的，不是用来炒的”精神落到实处。 办法很简单：这就是让政府出台一个降低住宅市场交易频度的政策，规定：所有的购房者在购入住宅（不论是一手房和二手房）后，10年之内不可以再上市交易。当然，交易时间限定到底定为10年还是5年，这个可以商量。 我们知道，经济学有一个重要的概念叫做“预期”。如果我们清楚地预期未来的房产市场肯定会上涨，那么，抢房和囤房等投机行为就会大行其道。相反地，如果我们明确地预期未来的房产市场会下跌，那么，也就没人参与投机性购买行为。同样的，如果我们对未来的房产市场预期是不确定的和模糊的，也将有效地遏制投机行为的发生。 给新购入的住宅限定一个交易期限，就是为了增加对于未来房地产市场的预期的模糊性和不确定性。很显然，谁也不可能清楚地预期10年之后的市场情况究竟会是什么样子，这就必然会增加投机决策的难度，减少投机行为。 同时，此举的一个后果就是大幅度地降低住宅市场的交易频度。而交易频度的降低，实际上意味着住宅市场将彻底失去其投机价值，必将有效地遏制对于住宅市场的投机行为。 最后，这样做也增加了投机者的“时间成本”。经济学上的很多推演都是建立在时间无限定的基础之上的。譬如，按照复利的膨胀方式，10元钱在1万年之后，可能是一笔天文数字的巨款。但事实上，这个1万年的时间推演，对我们每一个具体的人来说，没有任何意义，因为没有人会活得那么久！按照这个逻辑，给住宅市场的交易加上一个10年的限定，等于是增加了投机者的时间成本。这个世界上，很少有人会对10年之后根本不确定的丰厚收益感兴趣。因此，一个理性的人不可能用10年的时间持有一件升值预期模糊不定的商品待价而沽。 给新购买的住宅加上一个交易限定期限，真正厉害的地方在于，它对于“刚性需求”的影响是零！因为这部分购房者购买住房本来就是用来居住的，对于他们来讲，什么时候能上市交易，根本就不是一个主要的问题，或者根本就不是个问题！ 通过上述分析，我们看到，如果真正想打破利益藩篱，实现住宅市场的居住属性，消除住宅市场的投机属性，并不像一些人想象的那么难。真正的问题还在于真想还是假想，真干还是假干。 2016年12月17日晚 |
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