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预售房款如何计算企业所得税 一般计税情况下，收到预售房款1000万元，如何处理？ 会计需要考量四个方面： 1、如何预缴增值税? 2、会计如何处理？ 3、如何预缴土地增值税？ 4、如何缴纳企业所得税？ 一般来说，应该是先考虑如何进行会计处理，再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢？因为如果不知道怎么缴纳增值税，则无法进行会计处理。 基本情况是：预售时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间。 那么，问题来了，这1000万元房款的构成如何？即：里面有多少是企业收取的预收款，有多少是替政府收的增值税？ 注意：由于并没有到达增值税纳税义务时间，所以，不能确认增值税销项税金。 但是，增值税是要预缴的，这个预缴的增值税，却是实实在在的替税务局收的，不能算作企业自己的预收款。 首先确认预缴增值税金额。 按试点政策的相关规定，预缴增值税按以下公式计算： 预缴增值税金=1000万÷（1+11%）×3%=27万元。 所以，预收款的构成就是：预收款973万元，增值税27万元。 会计处理自然就出来了。 由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生，所以，不能预提增值税销项。最简单的会计处理是： 借 银行存款 1000万 贷 预收账款 973万元 贷 应交税费-预交增值税 27万元 可见，在会计处理上，1000万房款中，有973万预收款。 然后是土地增值税 当明白了以上处理及预收款构成后，土地增值税的计算就非常简单了。 因为，土地增值税预缴的收入是“预收款”。 所以，土地增值税收入=预收账款=973万元。 即土地增值税收入=预收款-预收款÷（1+11）×3% 不仅从道理上应该这样计税，如果部分企业开始还心存侥幸的话，国家税务总局2016年70号公告，则将这个公式铁板钉钉了。 接下来，就是企业所得税了。 企业所得税按预计利润计算，预计利润=预收款×预计利润率 按以上的分析，预收款=973万元，并且，找不到税会对此的差异。 所以，所得税预收款=预收款-预收款÷（1+11）×3% 有些会计会问，为什么不是1000万÷（1+11%）=900.9万元？ 从规则角度理解的话，原因有两点： 1、此时没有增值税纳税义务，按“÷（1+11%）”进行还原没有依据 2、所得税也应按会计的预收款来，因为在预收款问题上，税会没有差异。 未来如果税务总局下文，例外规定按900.9万计算，当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式，是税务总局自己搞出来的，它自有权力作任何修改。 但目前，税务总局并没有象土地增值税一样，专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件，所以973万元，即与土地增值税预征收入一致，才是符合政策的理解。 以上是一般计税情况下的问题。简易计税，道理上与之一致。
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