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No.1 10月份，宁波正式宣布区划调整，“海曙西进”一下子成了大家热议的新热点。 这些日子，老海曙贵族们的心情是复杂的，一边吞并了大城西得了不少“好处”，另一边却要和老鄞州的乡镇们“平起平坐”。 不管怎样，造成的局面都是双赢的。无论是老海曙的贵族情结，还是新海曙的发展预期，这次变革已经成了影响开发商拿地和我们买房子的重要参考因素。 11月2日，老海曙与新海曙交界处，一个叫做徐家漕牛奶场的地方卖了三块地，分别被绿地、上海大发和万科拿下，其中最贵的一块楼面价达到9210元/平。
区划吹风，房企跟进，人们突然意识到一些明显的变化。这样的楼面价是什么概念？这么说吧，大致上，这与去年下半年鄞州公园二期南边几块宅地的楼面价相当。 现在鄞州公园板块的几个楼盘价格大约在21000-30000元/平。那么徐家漕牛奶场的三个楼盘，未来将卖什么价格？而地段、环境更好的老海曙又该卖什么价格？ No.2 先要搞明白，海曙是什么地方？ 无论区划怎么调整，宁波都是一座沿着三江划分地理的城市。老海曙的贵族们通常不太愿意过江居住，自然不必多说。 就连之前一直属于鄞州的城西人民，其实内心归属感更靠近海曙，因为宁波的楼市地理中，鄞州和城西是两码事。所以，只要生活在奉化江西边、姚江南边这片广阔的土地上，住海曙，是大多数人的愿望。 不过，一套老海曙的新房子，不是想买就能买得到，大体的原因是又少，又贵。 截止11月13日宁波各区库存量 首先是房子太少。 从宁波的存量来说，截止上周五，海曙的库存套数仅为589套，远远低于鄞州区的8809套，以及江北区的5097套。前者与后几者之间相比，完全不是一个数量级。 其次是房子太贵。 与库存数字形成鲜明对比，海曙上周的成交均价却高达20487元/平，其中11月8日备案了一套186平的房子，单价高达29986元/平，所在的楼盘是南塘金茂府。而这个楼盘的历史最高单价，达到过36719元/平。 说起金茂的这个项目，即便遭遇当年楼市的低潮期，却也从来没有遇过冷。要知道，行情差的时候，大家“敢买的房子”并不多；现在行情好了，回过头看看，当年买了这个楼盘的人，都是非常睿智的。 在宁波市场上，这样的楼盘很少。 No.3 熊市价格坚挺，牛市量价齐升——这也是好房子的一个衡量标准。销量和房价，本身就是购房者用人民币在给楼盘投票。 随着今年楼市的雄起，金茂的江东项目表现更加出色，两开告捷卖了20多个亿。随后又顺势推出了在宁波的第三个项目。 这一次，金茂又回到了海曙。 金悦府效果图（原推广名：海曙金茂悦） 上周末，一个大学的学弟给我来电，想请教一下我对金悦府高层的看法。三个户型，该买哪个更好？哪个更可能买到？ 尽管我安利过几次95平户型，但还是给了他最终的建议：长远来看，买得起的话，110平比95平住起来更舒服，而128平的四房更好，以后父母可以帮忙带孩子。 总而言之：一步到位，大大益善。 不过，相对于选择户型而言，更纠结的是能否在开盘的时候顺利买到房子的问题。金茂这家房企有个特点，无论南塘还是江东，第一批都相对便宜，一房难求，价格“平开高走”，这是他们家一贯的作风。 金茂江东项目开盘现场 为了这个学弟，我还特地托人打听了一下，海曙金悦府目前的意向客户已经超过1500组，首开的房源大约是300多套。这个比例，比江东项目第一次开盘前更高，这突然让我联想到了报考国家公务员的新闻。 据说，有一个客户特别喜欢128平的户型，但因为登记比较晚，置业顾问告诉他可能会买不到。于是他带了一家老小过来，一共登记了6个人，走的时候还跟置业顾问说：我明天要去居士林拜一下。 这种事情层出不穷。所以，金悦府开盘时的场面，我现在就可以想象出来。 No.4 为什么金悦府的意向客户更多？ 这离不开产品的原因。金茂一共拥有六大产品系——府、悦、墅、山、湖、湾，金悦府属于“悦系”产品，也是金茂在宁波的第一个“金茂悦”作品。 北京的业主说过两句话，一句是：“我买金茂悦是因为性价比更高”，还有一句是：“除了我家的装修不是金茂府，其实就是金茂府”。这大致就是“府”与“悦”的区别。 金悦府效果图 金茂产品的几个特征，不得不提： 其一，项目选址一般在城市的重要板块，这点恰好与海曙西扩、重心西移的趋势相符。最近，多家大牌房企已经开始涌入海曙与城西交界的这些一线发展板块。 其二，楼盘的规划打造非常注重景观和园林，比如大中庭的设计，再比如互动区域的设计，小孩的玩耍、老人的健身、邻里间的交流，都做了很好的规划。 其三，所有户型做到南北通透，设计上注重通风、采光，而且得房率很可观，套内预留大量收纳空间，比如玄关、衣帽间这些经常被舍弃的细节配置，在金悦府的户型中全部具备。夸张的是，就连建筑面积95平的三房户型，也做了衣帽间的设计。 其四，品质的精工。去过上海陆家嘴金茂大厦的人应该深有体会，高度340.1米的88层观光厅，装饰豪华，全部采用进口天然大理石，其中墙面石材厚度只有3毫米。这些产品的细节给我留下了深刻的印象。
与金悦府同系的也有不少经典产品，比如北京亦庄金茂悦和杭州黄龙金茂悦等。这些楼盘，在当地同样也是开一次，火一次。 No.5 金茂很注重住宅的功能性和舒适性。 最近，大家都知道宁波市面上有大量的洋房产品，主打院子、花园、露台等概念，其实这些产品有一个很大的问题被购房者所忽视——牺牲了公共绿化。 多了露台，少了中庭，意义何在？ 海曙的金悦府就霸气了，设计了南北两个大中庭，加起来面积约8000平方米，这个体量，甚至达到了城市公园的水平。 园林景观由澳大利亚普利斯操刀设计，很多迪拜、阿联酋的富豪们请的就是这家设计机构，水准并非一般设计公司可比拟。 金悦府大中庭效果图 大中庭之外，楼盘西面、南面是两条河流围合成的双水岸，沿河退让20米做了绿化景观，以及近500米长的滨河漫步道。 金悦府效果图 在大中庭或是双水岸绿化处，还设计了儿童娱乐、老人健身、家庭游憩的空间和设施。值得注意，产品的公共绿化与公共区域装修，与金茂的府系产品一致。 不过，与府系有一点不同，金悦府是毛坯交付，在浙江省实施“未来新楼盘都必须精装修交付新规”的背景下，这个楼盘还能满足我们对个性装修的追求。 还有一点很重要，金茂物业是以五星级酒店的管理标准去管理楼盘。相信去过售楼处的人，都能体会到一些服务的细节。 No.6 能充分体现产品优势的，还有户型。 这几年，宁波的市面上建筑面积120平+的户型非常流行。一个原因是120+这个面积段，无论做到三房还是四房，总价都要比139、140的低，性价比更高。 另一方面，买房很像买车，买个120+的房子，相当于买了一辆宝马5系，不紧凑，很实用，面子和里子都有，直接一步到位。 尽管金悦府的几个户型都很亮眼，其中我最喜欢的，还是建面128平的这个。 金悦府建面约128户型示意图 妥妥的四房两厅两卫，三开间朝南，客厅、餐厅完全独立，U型厨房、南北阳台，两个卧室带飘窗，大门玄关、衣帽间尽有。 再看套内的细节，大大小小的收纳空间设计得比较巧妙，渗透到电梯厅、玄关、主卧、次卧、书房、衣帽间、厨房、阳台的角角落落，实际能利用的空间非常大。 在我看，这个户型是一张真正的王牌。 No.7 宁波楼市是一个很特别的市场。 这里不缺大牌开发商，却缺少好的产品。不少房企在牛市中疯狂抢地扩张，也有不少房企在楼市寒冬中遭遇滑铁卢。其中很少有像金茂这样，无论在顺境，还是在逆境，都只是踏踏实实地用产品打动市场。 楼盘不多，每一个都做得不错。买一套老海曙的新房子，机会并不多；买一套金茂在海曙的房子，机会或许更少。 据说，这个楼盘马上要开盘了。 文：葫芦娃 图：网络
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