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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 合同（一般是居间协议）签订时，卖房人未如实向买房人披露标的房屋存在抵押的情况，卖房人存在过错，买房人也存在过错，因为买房人完全可以以坚持要求卖房人拉产调或自己拉产调（2016年10月份之后有限制）的方式来明确房屋存在的抵押状况。 对于上述法律事实，我们首先要考虑的是它会否影响合同效力：（1）不会导致合同无效。合同无效是合同违反了法律法规的效力性强制性规定，很明显，上面的事实还与“违反了法律法规的效力性强制性规定”不沾边。（2）不会导致合同可撤销或可变更。《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”上述事实最有可能构成的是“欺诈”。但是，上文已说过，买房人完全可以以坚持要求卖房人拉产调或自己拉产调（2016年10月份之后有限制）的方式来明确房屋存在的抵押状况，所以所谓的卖房人欺诈买房人的说法不成立。（3）效力待定更不沾边。所以，合同还是有效的。 其次，我们要考虑，卖房人的这种故意隐瞒的行为是否属于违约行为。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”所谓违约，就是违反已经合法有效成立的合同的约定，很明显卖房人这种故意隐瞒的行为产生于合同成立的过程中，而非合同成立之后，所以也不能将之认定为卖房人违约。 最后，就是买房人可否不履行合同？房屋买卖双方在签订合同时，卖房人故意隐瞒标的房屋存在抵押的事实，虽然双方都有过错，但是作为买房人毕竟会感到不安（不享有不安抗辩权）。且卖房人隐瞒房屋存在抵押的事实，卖房人的过错大于买房人的过错。因此，买房人有权和卖房人协商此抵押涤除的方式和时间等事宜。换个角度说，就是因为原来的合同约定的是标的房屋没有抵押，因此就不会对抵押如何涤除作出约定，是一个空白但是必须约定的条款。因此，房屋买卖双方必须对此作出约定，买房人作为合同一方当然有权利提出协商补充涤除抵押权相关合同条款的要求。《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。” 第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” 如果双方就涤除抵押权的相关条款不能达成一致（协商的过程要遵循平等、自愿的原则，协商不成无所谓谁对谁错）则房屋交易不能进行，合同目的不能实现，合同就应当解除。而合同解除的直接原因就是双方对于涤除抵押权的相关条款没有协商一致达成协议，这不可归责于任何一方，双方都没有过错，根据《合同法》第九十七条【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。】的规定，房屋买卖双方都只能要求恢复原状（卖房人退还买房人已付定金等）。 综上，卖房人未如实披露房屋的抵押情况，且双方对于涤除抵押权的相关事宜不能达成一致，买房人有权不履行合同。 附A与D房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2012年7月20日，D作为买受方（乙方），B、C、A作为出卖方（甲方），签订居间协议及买卖合同各一份，约定乙方购买上海市某区某路某弄某号501室（以下简称系争房屋），总房款为人民币1,630,000元(以下币种相同)；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付2万元作为购买意向金，如甲方在买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保买卖合同履行；……；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方于本合同签署后拾天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同），除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同当日，向甲方支付首期房款700,000元，甲方应将收到首期房款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续；乙方应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款630,000元，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；……本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付的甲方定金不予返还；……。另外在买卖合同第1.4条中“是否设立抵押”及“是否设立租赁”，均在后面“否”的一栏中划勾。在居间协议及买卖合同的甲、乙签字落款处，甲方均由案外人E秉持B、C、A向其出具的公证委托书代为签署。当日，D向B、C、A支付定金2万元，B、C、A的代理人E为此向D出具收款收据一张。2012年7月21日，根据相关交易部门调取的系争房屋抵押状况信息，显示为房屋上设定有债权人为F，债权金额为1,000,000元，期限从2012年7月13日至2012年8月12日的债权抵押。2012年7月27日，买卖双方共同前往居间方进行协商，并针对系争房屋上设定的债权抵押拟定了房屋交易补充协议，由抵押权人作出保证系争房屋交易的承诺，但最终因系争房屋上设定的债权抵押问题买卖双方未能达成一致意见，故并未在拟定的房屋交易补充协议上签字，导致双方未能签署《上海市房地产买卖合同》。2012年7月29日，B、C、A向D邮寄书面的函件，要求D依照签署的居间协议及买卖合同与B、C、A继续签署《上海市房地产买卖合同》并向其支付首期房款，但无果。后D于同年8月就系争房屋的买卖向法院提起诉讼，2012年11月D撤回该诉讼，又于2012年12月10日再行提起诉讼。 裁判原文节选： 一审【案号：上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一（民）初字第40838号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就双方所签订的居间协议及买卖合同，从其内容上看，以买受方支付相应金额的定金作为今后履行的担保，买卖双方在此基础上约定一个明确期限，在此期限内建立一个正式的房屋买卖合同，并以该合同的签订作为买卖实质履行的启动，由此认定上述协议及合同的签订系买卖双方对房屋买卖达成的一个初步意向，其性质应为预约。双方的争议在于D在签署居间协议及买卖合同时对系争房屋上的抵押状况是否明知以及未能如约签署正式的买卖合同应归责于何方。首先就系争房屋上所设定的个人债权抵押问题，虽B、C、A表示对抵押问题已经在签署买卖合同当日向D告知，但其并未提供充足的证据证明其或中介方就该抵押问题已经向D明确告知；同时B、C、A又提出即使未告知抵押情况，合同中的付款条款也已对涤除抵押的履行有所约定，对此原审法院认为，在双方书面买卖合同中所明确呈现的设定抵押状况表示为“否”的条件下，合同上下文意应为一体，不能再以假设有抵押的约定来约束D。在B、C、A既未对该书面描述作出相应合理解释，又未在双方约定签署正式买卖合同前先行涤除该抵押以排除双方继续履行之障碍的情况下，原审法院对B、C、A的陈述难以采信。与此同时，根据2012年7月27日双方协商的情况及拟定的“房屋交易补充协议”之内容，可以看出双方确实就抵押问题进行了协商，且最终并未就此达成一致意见，从而也间接印证该房屋上设定的个人债权抵押是双方最终未能缔结正式的《上海市房地产买卖合同》的原因。原审法院认为，对购买方而言，在房屋买卖交易中，房屋上所设定的债权抵押如何涤除及何时涤除确为缔结买卖合同的主要条款之一，在此情况下，双方在签订正式买卖合同前对此进一步磋商是符合缔约意志自由原则的，买卖双方只要在不违背法律、法规和社会公共利益的情况下，均有自由决定合同内容的权利。双方对此磋商不一致，又未在约定期限前再协商签约，最终未能签订正式的买卖合同，此情况不可归责于任何一方。鉴于在合同约定的签署正式买卖合同的期限后，双方并未达成新的缔约意向，由此D要求确认双方之间就系争房屋于2012年7月20日订立的买卖合同解除，B、C、A对此也无异议，故并无不可，原审法院可予准许。就D要求B、C、A返还定金2万元的请求，原审法院可予支持，D要求B、C、A承担定金罚则责任，并无相关事实及法律依据，原审法院不予支持。 原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于二○一三年一月二十二日作出判决：一、D与B、C、A于2012年7月20日就上海市某区某路某弄某号501室房屋签署的房屋买卖合同解除；二、B、C、A于判决生效之日起十日内返还D定金20,000元；三、驳回D的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由双方当事人各半负担。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第952号】本院认为，本案的争议焦点为认定A、B、C是否应向D返还定金20,000元。2012年7月20日，双方当事人签订了居间协议与房屋买卖合同，当事人在该买卖合同“是否设立抵押”的“否”一栏中予以打钩确认，由此可以判定，A、B、C并未将系争房屋已抵押于他人的情形告知D。A、B、C提出，抵押权人F于签约当天到场，并将抵押状况告知了D，然A、B、C并无证据对此予以证明。从房屋买卖的情形分析，如若房屋上面设定了抵押，则如何以及何时消除抵押权对买受方而言意义重大，会直接影响其作出是否购买房屋的意思表示，因此出卖方应对此予以明确告知并将此记入协议之中。从本案的证据分析，本院无法判断出A、B、C已履行了上述告知义务。因该事项导致双方无法进一步磋商并缔结示范文本，故本院认定A、B、C应将定金20,000元返还D。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人A、B、C的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币300元，由上诉人A、B、C共同负担。 本判决为终审判决。 |
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