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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 2016年3月25日上海出台的“沪九条”规定非沪籍者在沪买住房需连续五年的个税或社保【《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。……”】（后放松到63个月满60个月），这使得很多在沪有购房需求和购房意愿的非户籍者没有了购房资格。因此，社会上出现了比较多的“借名买房”的情况。本文介绍几点“借名买房”的注意事项和风险防范。
借名买房后可能会出现比较大的房价波动、借名者和被借名者某一方经济陷入困难、发生矛盾或者其他的因素或突发情况导致双方之间发生纠纷，为避免上述纠纷的发生，在发生了上述纠纷后为了能比较妥善地解决，双方之间应当签订一份协议，明确借名买房的事实，双方的权利义务和违约责任。在此协议中双方需注意一些关键的事项，在此协议之外双方还需通过采取一些其他措施（如抵押）等来保障“代持房”关系的稳定。
一、名义买房人可能因为被借名而增加自己的一些可预料或不可预料的成本或风险 例如自己被借名所买的是首套房，在该房屋出售前再买房就是二套房，在其给自己买房时就要多付首付多承担税费，甚至要多付按揭贷款的利息。再如，2016年11月28日上海市住房和城乡建设管理委员会等部委出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定有贷款记录的首付比例提高到五成（针对普通住房）或者七成（针对非普通住房）【符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；……】，这种不可预测的政策也会增加自己不可预测的成本。因此，名义买房人需与真实的买房人约定好对自己损失的合理补偿。
二、实际买房人需在协议里写清楚借名买房的事实及相关后续安排 包括借名买房的原因（没有购房资格）、购房款的支付方式（银行转账，注明银行卡号等）、贷款的偿还方式（按月转入名义买房人的还款账户）、房屋的权利归属（归名义买房人所有。这里需要注意的是，协议中可以这么写，但是如果发生诉讼，法院不一定判决将标的房屋过户到实际购房人名下，如在诉讼过程中实际购房人仍然没有购房资格，法院一般就不会判决将房子过户到实际买房人名下）、待实际买房人具备购房资格后办理过户手续及相关权利义务及具体如何操作的详细约定（如以什么样的方式过户？一般是买卖的方式；再如，税费谁来承担？一般是实际买房人；等等）。
三、协议之外还需采取措施防止名义买房人处分房屋 对此一般采取抵押加实际占有的方式。即实际买房人（作为债权人和抵押权人）与名义买房人（作为债务人和抵押人）签订抵押借款合同，将房屋抵押给实际买房人，以防止在实际买房人不知情的情况下名义买房人将房屋出售给第三人。在此需注意的是，如果抵押金额比较高，还能在一定程度上防止在实际买房人不知情的情况下名义买房人将房屋抵押给第三人。在此还需注意的是，在双方签订上述抵押借款合同之外还需另外签订一份协议（阴合同）说明上述借款是不存在的。另外，实际占有也是有效防止房屋被名义买房人出售的方法，一般也是实际买房人出资购房的重要目的之一（居住）。
借名买房需注意的事项和需防范的风险很多，本文不能全部罗列，有兴趣的朋友可以私下找我交流。
附李丙与李乙房屋买卖合同纠纷案
案情简介：李丙与李乙系姐妹。2004年3月24日，李丙与案外人李丁签订一份《上海市房地产买卖合同》约定，李丙向李丁购买本市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积68.2平方米，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)39.4万元。2004年3月18日李丙向李丁支付购房定金1万元。2004年3月24日李乙汇款给李丙13万元，李丙用其中10.9万元支付系争房屋首付款。同日，李丙为购买系争房屋向中国农业银行虹口区曲阳支行贷款27.5万元，其中公积金贷款10万元，商业贷款17.5万元。之后，李丙携子王甲居住系争房屋。2006年2月李丙陪同儿子赴加拿大留学，出国前李丙将系争房屋的所有购房凭证及房地产权证交付李乙。李丙出国期间，系争房屋由李乙出租管理。 2004年至2009年期间，李丙用其公积金冲还系争房屋贷款共计39,847.58元。2009年12月22日，李乙汇款23万元至李丙还贷账户，该款中的226,264.67元用于一次还清系争房屋贷款余额。截止该日，系争房屋贷款本息共计偿还327,405.27元。2009年12月31日，李丙、李乙签订一份《上海市房地产买卖合同》约定，由李乙受让李丙所有的系争房屋，转让价款为100万元；双方确认在2009年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对于付款时间、付款方式、交房时间、违约责任的承担均未作约定。合同签订当日，李丙、李乙申请办理系争房屋权利变更登记手续。现李丙诉至原审法院，要求李乙支付购房款77万元。 原审法院另查明：2005年12月25日，李丙在日记中写到：“…，在上海所购的这几座房子，李丙郑重声明：房款全是经李乙筹集转给李丙代办的，李丙没有任何权利插手它们，怎样处理或安置它们，全由李乙来决定。…。”2006年2月9日，李丙向李乙出具一份《证明》载明：上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房产是三姐李文燕的房产，只是用了李丙的名字，房款全部是李文燕所出。李丙、李乙的姐妹李文霞及李丙之子王甲作为证明人在该《证明》上签字。2007年6月29日，李丙又向李乙出具一份《证明》载明：上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室是三姐李乙的房屋，房产证上的名字仅是借用李丙的名字，房款全是三姐李乙的。李文霞作为见证人在该《证明》上签字。李丙还出具过一份书面材料载明：“…2004年3月2日(二审中，双方均确认“2”后面有空格，当时记不清具体日期)在上海虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室置房子一套，三姐出资12万元整买此房子。…。”。 原审法院再查明：2009年8月9日，李乙与其二姐李甲就双方的经济往来对帐并在对帐明细中写明：“…不记得什么时间借(二姐李甲)10万元正，…以上借款减去代二姐交房款等还欠二姐人民币17万元。因是姐妹有些钱也算不清了，所以从今往后再有其他借条就不算了。”2011年5月，李甲向河南省安阳市文峰区人民法院起诉称，2009年8月9日其与李乙对帐，李乙欠其17万元，2009年9月11日至2011年2月19日李乙分别还款13万元，还欠4万元。2001年3月姐弟几个出资帮助五妹在上海购房，房屋转让后，李丙应得的房屋增值3万元被李乙取走，故要求李乙偿还欠款7万元及利息。该案经一审、二审，判决由李乙偿还李甲4万元及相应利息。 原审法院还查明：李丙与前夫王乙于1987年5月结婚，1988年10月生育一子王甲，1990年3月经法院判决离婚。王乙于2004年1月9日死亡。 原审审理中，应李丙申请，原审法院依法委托上海市精神卫生中心司法鉴定所对李丙在2005年12月25日、2006年2月9日、2007年6月29日的民事行为能力及目前的诉讼行为能力进行鉴定。鉴定结论为：1、鉴定诊断：应激相关障碍，目前已缓解。2、民事行为能力的评定：李丙在2005年12月至2007年7月间具有民事行为能力。3、诉讼能力的评定：李丙目前具有诉讼行为能力。经质证，李丙对民事行为能力的评定结论有异议，认为李丙有相关应激性障碍，至少为限制民事行为能力人。李乙对鉴定结论无异议。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第979号】本案的争议焦点为李丙、李乙之间是委托购房关系还是房屋买卖关系。 首先，从李丙2005年12月25日书写的日记及2006年2月9日、2007年6月29日出具的两份《证明》内容来看，李丙确认系争房屋系借用李丙名义购买，购房款全部由李乙支付，系争房屋产权归李乙所有。关于李丙诉称其在2005年被查出患有严重的心脏病，为防自己去世后，前夫的父母抢房屋而书写上述证明，实际是为托孤而写假证明的意见，因李丙经鉴定在2005年12月至2007年7月间具有民事行为能力，该期间李丙之子王甲已基本成年，李丙也未提供相反的证据足以推翻上述日记及《证明》内容的真实性，因此，对上述日记及《证明》的内容，依法予以确认。其次，从系争房屋购房款的出资情况来看，系争房屋首付款11.9万元，房屋贷款本息327,405.27元，共计446,405.27元。有证据证明首付款中10.9万元系由李乙出资，还贷款中226,264.67元由李乙出资偿还。关于李丙诉称2004年3月24日李乙汇给李丙的13万元不是李乙的钱款，该13万元中有10万元属二姐李甲所有的意见，因李甲与李乙间包括该10万元在内的债权已另案处理，确认李乙就该10万元向李甲承担债务，故对李丙的该诉称意见，依法不予采信。至于李乙辩称李丙提供个人住房公积金查询单已超出举证期限，且该份证据不能证明李丙的公积金扣款用于偿还系争房屋贷款的意见，由于李丙的公积金扣款记录与系争房屋贷款的还款记录相吻合，且不审理该份证据可能导致裁判不公，因此，对李丙提供的该份证据，依法予以确认。综上，法院确认系争房屋超出四分之三的购房款系由李乙支付，李丙以公积金冲贷等方式偿还部分贷款。再次，从李丙、李乙签订的房屋买卖合同内容来看，双方约定的100万元房屋转让款明显低于当时的房屋市场价，且对于付款时间、付款方式、交房时间、违约责任的承担等涉及房屋买卖的重要事项，双方在买卖合同中均未作约定。除最后一笔还贷款外，李乙实际未支付李丙房屋转让款，李丙在合同签订后当日即协助李乙办理了房屋过户手续。即使李丙、李乙系姐妹关系，上述情形也与一般常理不符。综上，应认定李丙、李乙之间是委托购房关系，而非房屋买卖关系，李丙、李乙签订房屋买卖合同的目的是办理房屋过户手续。然鉴于李丙使用其公积金为李乙购买系争房屋办理贷款手续，并为李乙偿还了部分贷款，现李乙也已获得房屋的增值利益，李乙应对李丙作出相应经济补偿，具体金额由本院酌定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、对李丙要求李乙支付上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室购房款77万元的诉讼请求，不予支持；二、自判决生效之日起10日内，李乙补偿李丙30万元(含李丙代李乙偿还的上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,500元，由李丙负担6,900元，李乙负担4,600元；鉴定费3,100元，由李丙负担。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1961号】本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据查明的事实，2004年3月24日，李丙与案外人李丁签订《上海市房地产买卖合同》，约定向李丁购买系争房屋。但李丙在2005年12月25日写的日记以及2006年2月9日、2007年6月29日先后出具的两份《证明》中，李丙均确认系争房屋系借用李丙名义购买，购房款全部由李乙支付，系争房屋产权归李乙所有。原审审理中，应李丙申请，原审法院依法委托上海市精神卫生中心司法鉴定，鉴定结论李丙在2005年12月至2007年7月间具有民事行为能力，即李丙能够以自己的行为依法行使权利和承担义务，现李丙上诉称是为托孤写的假证明，依据不足，本院不予采信。2009年12月31日，李丙、李乙签订《上海市房地产买卖合同》，约定由李乙受让李丙所有的系争房屋，转让价款为100万元，在该份合同中，双方对于付款时间、付款方式、交房时间、违约责任的承担等涉及房屋买卖的重要事项均未作约定，且合同签订当日，李丙、李乙申请办理系争房屋权利变更登记手续，整个房屋买卖过程，无法体现双方当事人有真实的房屋买卖意思表示，与一般常理相悖。综上，原审法院认定双方之间系委托购房关系，而非房屋买卖关系，本院认同；同理，李丙上诉称2009年12月22日，李乙汇款23万元至李丙还贷账户是李乙购买李丙房屋所必须付给李乙100万元中的23万元，理由亦不能成立，李乙称该款用于一次还清系争房屋贷款余额，本院予以采信；另，双方确认：2004年3月24日李乙汇款给李丙13万元，李丙用其中10.9万元支付系争房屋首付款，但李丙上诉称，10.9万元是李乙为了还李丙于1997年3月起李丙借用李乙的美元9,481.01元所折换的本息合计，对此主张，李丙未提供证据佐证，本院难予采信。原审法院根据李丙的公积金扣款记录与系争房屋贷款的还款记录相吻合，确认系争房屋超出四分之三的购房款系由李乙支付，李丙以公积金冲贷等方式偿还部分贷款，尚属合理，故对李丙支出部分，应在本案中应一并予以处理，原审法院考虑到李丙使用自己的公积金为李乙购买系争房屋办理贷款手续，并为李乙偿还了部分贷款，李乙应对李丙作出相应经济补偿而判决李乙补偿李丙30万元(含李丙代李乙偿还的上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款)并无不妥，上诉人李乙上诉认为判决内容超出李丙的诉讼请求范围，理由不能成立。综上，上诉人李丙、上诉人李乙的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币8,350元，由上诉人李丙、李乙各半承担。 本判决为终审判决。 |
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