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2017年9月11日，碧桂园控股有限公司 （股票代号：2007.hk，以下简称碧桂园）在香港联合交易所发布《2017中期报告》（以下简称中期报告），披露了2017年上半年业绩。根据上述碧桂园披露数据估算，由于提早采纳香港财务报告准则第15号，调增期初留存收益人民币31.5亿元，调增本期收入147.5亿元，调增本期净利润33.3亿元。 碧桂园采纳新准则后收入确认会计政策 1. 重大会计政策 (c) 本集团选择在2017年度提早采纳香港会计师公会发布的香港财务报告准则第15号，因为新的会计准则可以为报表使用者评估未来现金流量的金额，时点和不确定性提供更加可靠与相关的信息。 自2017年1月1日起，本集团对收入采用下列会计政策，应用香港财务报告准则第15号的财务报表影响在附注4列示。 收入在当资产的控制权转移给客户时确认。资产的控制权是在一段时间内还是某一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，资产的控制权在一段时间内发生转移： ‧ 本集团履约过程中，客户同时收到且消耗由本集团履约所带来的经济利益； ‧ 创建和增强由客户控制的资产；或 ‧ 本集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 如果资产的控制权在一段时间内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行收入确认。否则，收入于客户获得资产控制权的该时点确认。 已完成履约义务的进度的计量基于下列能够最佳描述本集团完成履约义务表现的其中一种方法： ‧ 直接计量本集团已向客户转移的价值；或 ‧ 按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入。 对于在某一时点转移物业控制权的房地产开发的销售合同，收入于客户获得实物所有权或已完工物业的法定所有权且本集团已获得现时收款权并很可能收回对价时确认。 对于客户支付款项与承诺的物业或服务所有权转移之间的期限超过一年的合同，合同的交易价格因包含重大融资成分的影响而进行调整。 为获得合同而产生的增量成本如果预计可收回，则作为合同资产资本化，随着相关合同的收入确认而进行摊销。 2. 会计政策变动 根据上述附注3(c)的解释，本集团自2017年1月1日提早采纳了2014年7月发行的香港财务报告准则第15 号，导致了会计政策的改变和综合财务报表确认金额的调整。依据香港财务报告准则第15号的过渡性条款，本集团未重述比较期间数据。 采用香港财务报告准则第15号改变了会计政策，其取代了香港会计准则第18号「收入」（「香港会计准则第 18号」）和香港会计准则第11号「建造合同」（「香港会计准则第11号」）中涉及收入和成本的确认、分类和计量。 应用香港财务报告准则第15号的影响如下： 合同资产和负债的列示 重分类于2017年1月1日起进行，以符合香港财务报告准则第15号所用的术语： ‧ 与房地产开发活动有关的对工程进度款的合同负债在以往年度列示为预收客户账款。 ‧ 与建筑活动有关的合同资产在以往年度列示为贸易及其他应收款 — 合约工程的应收客户款项。 房地产开发活动的会计处理 在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按建造进度陆续转移进行确认。 根据香港财务报告准则第15号，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。 计入损益的累计确认收入超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产。 向客户累计收取的款项超过计入损益的累计确认收入的差额确认为合同负债。 合同成本的会计处理 在应用香港财务报告准则第15号后，为获得合同而直接产生的印花税、销售佣金和其他成本如果预计可收回，则作为合同资产资本化。 3. 判断及估计 编制中期财务资料要求管理层对影响会计政策的应用和所报告资产和负债以及收支的数额作出判断、估计和假设。实际结果或会与此等估计不同。 在编制此等中期财务资料时，除管理层应用本集团会计政策时作出的重大判断和估计不确定性的关键来源，与2016年度财务报表所应用的相同之外，还应用下列判断及估计： 房地产开发活动收入确认的判断及估计 本集团在不同国家进行住宅及商业房产的开发及销售活动。在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分（你确定在中国的法律条件下具有收款权，你把烂尾楼交给客户试试，看看他同不同意你就已经完成的部分收钱，你在问问法院，你能不能收到钱）收取款项的情况下，本集团按一段时间内的方法确认收入；否则，本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。由于合约限制，本集团的物业一般无替代用途（期房没有替代用途，开什么国际玩笑，退房分分钟被人秒）。但是，本集团是否有权就累计至今已完成的履约部分收取款项并采用在一段时间内的方法确认收入，取决于每个合同条款约定和适用于该合同的相关法律。在评估合约是否具有本集团就截止到目前为止已经履约部分收取报酬的可强制执行的权利时，本集团在必要时审查了其合同条款，当地有关法律，当地监管机构的意见并获得了法律建议。 本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对房地产开发按在一段时间内确认收入。该履约进度的计量基于本集团为满足履行义务时已发生的实际支出或者预计投入。管理层需要就整体预算的完整性、准确性，所产生成本的范围，以及对单位物业成本的分摊进行重大会计判断及估计。未来期间成本估算变动可能对本集团确认的收入产生影响。在作出上述估计，本集团依靠过去的经验和建造商和监理方的工作。 对于某一时点转移控制权的房地产开发销售合同，当买房者都获得已完成的物业的实物所有权或法定所有权并收回可计量的对价时，本集团对收入进行确认。本集团很少向其物业买家提供长期的信贷或付款方式。 我们看看碧桂园参考的是那个条款，鉴于CAS和HKFRS在这个准则上几乎没什么差异，直接引用CAS的条款。
碧桂园不可能基于第一条确认收入，因为这玩意主要适用于服务，比如你去看病，按摩，保洁，理发等等。第二条也不适合于期房，因为那玩意买家根本不能控制，基本上适用于原来的施工合同，帮业主盖房子什么的。碧桂园硬采用的是第三条，但实际看看第三条也不实用，首先是商品具有不可替代用途，你说标准化的楼盘是不可替代用途的，谁信呢？按照HKFRS15相关指南的说法，不可替代用途是指转卖的时候需要花费较高的成本改造，不改造不能卖给第三方，你说你期房需要改造吗，秒秒钟就卖掉了吧。当然定制款高档别墅非要往上靠，我也木有办法。最后说的收款权，实际操作中几乎不可能，最多给点违约金，哪个法院判了按进度款算补偿的呢？ 所以，以准则变更为名，行操纵利润之实。好好的收入准则就这么被踩在地上揉。 |
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