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这个涉及到了物权行为和债权行为的区别。 所谓的物权行为，是指会引起物的所有和支配的权利发生变化的民事法律行为，比如交易、添附、抛弃等等；所谓的债权行为，则是相对物权行为而言，是指以形成债权债务关系的民事法律行为，如缔约、解约、排除妨碍等等。 通常情况下，房屋买卖都需要签一份买卖合同，也就是说，在房屋买卖的过程中，其实同时存在着一个物权行为（交易）和一个债权行为（缔约），只有两者皆发生法律效力的前提下，房屋交易才是合法有效的。 我国法律对于不动产物权变动采取的是登记主义，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，要让房屋交易的物权行为生效，登记是必要条件。 至于公证，其实是对于双方签订买卖合同这一债权行为的一种证明。虽然公证行为具有极强的证明力，但再强的证明力也无法改变它的性质，更无法替代能够发生物权效力的登记。而且，法律只需要缔约这一债权行为不违法即可生效，并不强制要求公证，所以公证行为只能是锦上添花，有当然好，没有也无伤大雅。 但并不是说公证没有效力。对于一些暂时不具备登记条件的房屋买卖（比如达不到上市交易年限的安置房），进行公证能够最大限度的保护买受人的利益。当然了，如前所述，公证不能替代登记，当条件成熟的时候，还是要赶紧去办理相关手续的，否则一旦房子被第三人购买并登记了，公证书是不能够对抗第三人的，只能拿着公证书去告卖房人违约。 |
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