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碧桂园集团 大运营工作组 文件大运营纪字〔2018〕04 号 签发人：陈斌集团 “ 高周转 ” 专题会会议纪要会议时间：2018 年 4 月 8 日（20:00~21:00）
会议地点：CR-6A 会议室会议主持：陈斌副总裁参会人员：杨国强主席、莫斌总裁、集团相关职能中心负责人、各区域总裁、集团大运营工作组全体成员、各区域大运营工作组组长及全体成员、项目总经理（含项目第一负责人）、未来领袖、储备项目总等 4211 人。
会议记录：运营中心会议内容及相关要求如下：一 、 主席 指示1、现在集团高周转进度太慢，有很多原因，今天所有人思考怎么回事，肯定是有问题，每个人都从自己和自己部门检讨，项目资金回正是我们追求双享制度、追求高周转的结果。
2、 公司会强有力推行销售时间、施工策划、策划标准化，如果我们策划以 140 户型为主，搭配大户型和小户型很容易，所有图纸标准化，很快。
3、现在报建方面花费太长时间，要思考怎么快，怎么去做，建议莫总可取消报建的人，项目总做报建，最能干的是项目总，什么时候做，怎么满足政府诉求，要快速推进，不能拖，报建下来才是最重要，要果断。项目一天不等图，图纸要及时拿到政府去报建，知道国家规范在哪里，标准化图纸，有能力跟政府说，通宵完成图纸第二天去报建，图纸问题为什么不是马上做，什么阻碍了你，要马上做。
4、投资买地要买干净的地，不干净地以最快速度搞干净。一定要果断，莫总和各部门为了管理完善制定很多东西，管理制度不应该成为影响进度的障碍；土方怎么做，多少钱，不要障碍，要跳起来做，工作当天上报须当天处理完，不能拖，任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。
5、信管中心怎么建立新旧项目独立的体系，一打开就看到，莫总监督建立体系，绿黄红灯考核，马上开工就绿灯，开不了黄灯，延误多少天就红灯，免职就行，直截了当。未来会出很多优秀人，他们知道怎么做，未来领袖知道怎样做，能够将事情很快做成。没能力的人总有理由，我们要当天的事当天完成，问题是不是每个人都懂事，都会处理，有解决问题的能力。打仗时前进路上有碉堡，怎么攻克，做生意也一样，守法前提下要做到最棒。
6、现在报建太慢，受不了。前两天制定的项目总的奖励处罚措施，靠你们自己理解和真正有能力顺利推进，双享要实现，理解手中的权力，要理解所有问题在哪里，怎么实现公司利益最大化，每天怎么一回事，拖那么长时间是不应该的。
7、公司在莫总领导下管理体系很好，我们有双享制度，这么多人才、品牌资金、经验、户型、装修等，莫总要大家做的事情要好好思考一下，接下来怎么做。未来公司很快超过两千到四千个项目，你们的能力在哪里，很快会检验出来，看莫总怎么去放权，怎么在公司大管理框架下不失控，在灵活、高速、利益最大化下进步。
8、要求各中心、区域、执行总裁和所有人当天事当天完成，不要影响现场进度。摘牌后，一天出规划图，报建要拿很好的绿化效果图去给政府看，政府舒服，心情就好，就会批。优秀的人，有能力的人会解决问题，没能力的人总有理由，要用成果说话。
9、在莫总领导下，公司很有效地管理，接下来调整，大家要理解公司的追求，对所有人都是好事，速度提高，效果会完全不同。信用很重要，是全方位的，我们要讲信用，给施工单位付款要按时，为了双享制度落地该付的钱也要付。
10、告诫所有同事要对党、国家和民族好，一定要守法，守信用，多行不义必自毙，公司在阳光下为国家、民族、社会服务。我们是阳光的企业，有战斗力的企业，靠大家奋斗，我们的管理很好，我们有很好的双享制度、优秀的人才、好的品牌、好的经营理念，很多好东西，大家用心去听，思考明天我是怎么一回事，所有人爱学习，不停学习进步，使自己更有利做明天事情，用心做很多人收入会多三分之一，不得了，为什么不能做的更棒，提升自己，公司大门敞开，公司一大堆人的成长，世界每天给我们机会。
二 、 莫总 指示1、今天的高周转专题会议非常重要，涉及到公司的核心竞争力。
主席在 4 月 5 日针对高周转在报建、收地、土方、标准图、总包单位确定等方面提出的五点要求，各区域须认真领会并执行。认真聆听主席讲的每一句话并付诸实施，才能成为真正拥有才华的人。
2、我们的经营理念是在合法合规、资金安全的前提下，追求年化自有资金回报和利润总额的增长，这些都离不开高周转。虽然我们目前排名世界第一，但是大家不要骄傲，要认识到我们的一些优势正在丧失，要想办法改变这种局面。
3、针对高周转的工作要求（1）要统一思想坚决做：先执行后完善，先不要质疑，要努力去做；同时要追求有质量保证的高速度，成本要算总账、算大账。
（2）项目总要敢于担当：大幅提升项目总的地位和责任，高周转的考核奖惩都聚焦项目总。项目总要移除一切阻碍高周转实现的阻碍；如果遇到无法解决的问题，要及时寻求大运营组长的支持；若现有制度影响到项目高周转实现，项目总可按照自己的标准推动工作，但须向大运营工作组汇报；区域大运营工作组有“先斩后奏”的权力，要做好项目支撑、推动项目实现高周转。
（3）区域、城市公司平台一定要以项目为中心，支撑项目的发展，为项目解决问题、前置地为项目做好策划。
（4）总部平台、各职能中心总要转变观念，要跟项目管理团队一起在前线打仗，助力项目解决问题；大运营有权力、有责任支持项目做好“035”。
4、注意事项（1）要做好会议保密工作。
（2）一二线城市公司、区域可参照本次会议精神、结合自身情况，思考如何做好高周转工作，一起努力创造属于碧桂园的奇迹。
三 、 职能中心建议1、运营中心（1）所有大运营组长都应感到责任重大，使命光荣；围绕高周转工作，所有大运营组长都肩负重任，各区域大运营组长，要有奉献精神，敢于担当，勇于承责，确保实现有质量的高周转。
（2）大运营组长在工作中要帮扶项目快速决策和解决问题，到大运营组长的工作不能过夜，图纸问题要通宵完成，区域有诉求到总部中心，当天完成；要用好莫总给予大运营组长的各项权力，遇到问题及时反馈和上报，保证集团高周转的实现。
（3）所有大运营组长要有意识地不断提升自己的能力，在决策过程中要充分获得区域总的授权和信任，要勇于奉献和承责，迅速提升专业能力和影响力，快速掌握碧桂园的各项实操要求，同时鼓励各区域大运营组长多交流，多向优秀的区域大运营组长学习，互通有无，取长补短。
（4）各区域大运营组长应珍惜公司提供的广阔的平台和赋予的权利，努力做好各项工作，成为有价值、有能力、能胜任的大运营组长。
（5）陈斌总强调了高周转配套考核制度、对相关职能条线的工作要求以及近期供货工作的相关要求。
2、设计系统（1）设计院全员动员，转变思路，主动配合，主动出击，各部门以项目为中心，与项目联动，同奖同罚。
（2）设计深耕片区要研究出当地政府报规报建特别标准做法及政府要求，整理成工作手册，帮助项目一次报建通过。设计院要发挥专业优势，报建联动，设计师现场参与政府报建沟通工作。
（3）重视前置工作安排，希望项目前置安排设计工作，预留时间与政府沟通，争取将预售条件放宽。
（4）前置提资不足时，设计院要主动参与多位一体会和提资评审会，对一些条件进行筛选和评审，从以前等条件转变为主动找条件。
（5）坚决落实快速响应机制，当天事当天解决，不留到明天，各部门发挥 24 小时联动无缝对接机制，发挥设计牵引作用。
（6）项目电子图档管控，将联合信管在园宝和云盘让所有电子版图可下载；打图公司搬到总部来，建立联合出图中心，确保图纸 12小时内寄出。
（7）成立专门应对复杂地质专家小组，确保前置研究复杂地形，保证桩基和结构安全下，缩短周期，助力高周转，提前每一天。
3、成本管理中心（1）成本中心在施工图标准化基础上已经完成所有标准清单；结合 9 X 授权，把 345 线“好房子”项目展示区总包工作落地做了指引，包括施工单位选择、定价、赶工费范围、合同签订、三方材料、工程款支付等，目标是在摘牌前确定桩基础选型。
（2）土方结合近几年数据归纳，对前期土方工程将做土方授权指引，扩标、议标、招标模式都可以选择；若区域有需求，成本中心会提供专业支持和培训，需要协助会尽力；超出指引以外的问题，可以列明原因上报大运营组长终审。指引是以做好高周转作为目标。执行主席指示，当日事当日毕。
4、采购中心（1）采购中心主动前置所有工作，希望项目选择标准库材料。
（2）区域要先建库，后使用，首先是标准库，拿到地马上下单，项目专人跟进下单情况，并每天做销项管理。
（3）区域要做标准库，适当材料要储备。
（4）合作要守信用，按合同付款，健康合作。
5、投资策划中心（1）做好投资和运营的衔接工作，确保摘牌即开工。
（2）把团队组建好，拿到地及时和项目团队交接，前置图纸预审，找到政府相关领导，提前沟通绿色通道。
（3）投资奖励制度围绕高周转，围绕摘牌即开工，制度上无缝衔接，让项目团队真正知道提前每一天的重要性。
6、营销中心（1）服从大运营整体协调，营销中心当日事当日毕，保证节点。
（2）户型配比当日完成。
（3）强力推进标准化，先建库后使用，户型、装修、体验馆、儿童游乐区等做好模块化工作，为快速出图创造条件。
（4）营销加强标准化，为以销定产、以收定推、精准营销创造条件。
（5）示范区包装全穿插施工。
（6）按时签约回款，当天做好后评估工作，牵引后续项目小步快跑。
7、人力资源管理中心（1）编制问题是开放的，储备项目总、项目副总不占用指标效能，审批速度加快，储备人才会加大力度，将组织全国招聘联动。
（2）项目总要在定案前 4~6 个月确定，外部的尽快碧桂园化，尽快培训，项目总培训班课程设置将围绕大运营将全部课程打通，要求项目总更深入地围绕自己的项目进行大运营答辩。
8、财务资金中心努力和银行建立好关系，拓宽融资类型，抢融资额度和按揭额度，加快回款力度，加快高周转。
9、信管管理中心（1）围绕主席、莫总指示及大运营高周转要求，将各中心红黄绿灯预警强化到系统里。
（2）一键下单已列入核心议程；协同设计院电子版图上线；线上问题坚持不过夜解决。
2018年 4 月 8 日呈报：莫斌总裁抄送：集团大运营工作组成员、集团各职能中心负责人、各区域大运营工作组 |
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