|
案例 儿子和媳妇因生意周转，向儿子的母亲求助，三方经商议，通过婆婆与媳妇虚构房屋交易的方式，从银行套取贷款。于是，婆婆与媳妇签订《房屋买卖合同》，约定婆婆将房屋售予媳妇，通过按揭方式付款。同时，婆婆与儿子、媳妇三人签订《协议》，载明因生意周转，儿子、媳妇借婆婆的房屋做贷款之用，双方无实际买卖关系，房屋属于婆婆所有。 双方进行了房屋网签，婆婆将房屋过户至媳妇名下，银行办理完毕抵押登记后发放了贷款。贷款由儿子和媳妇实际使用，儿子和媳妇亦按期还款。房屋仍由婆婆居住。 后来，因婆媳关系恶化，婆婆诉诸法律，要求将房屋过户回自己名下。媳妇主张，双方在房管局备案的网签合同真实有效，且房屋已办妥产权转移登记，房屋应属于媳妇所有。 请问，该案应如何处理？ 上述案例的争议焦点在于《房屋买卖合同》的效力。有意见认为，按照《合同法》第五十二条关于合同效力的规定，如存在损害第三人利益或以合法形式掩盖非法目的的情形，则合同无效，否则应该肯定合同的效力。有意见认为，由于意思表示不真实，合同不在双方之间发生效力，但涉及第三人的利益时，应优先维护交易安全。 通谋虚伪意思表示 一 一方面，婆婆和媳妇的真实意思并不是买卖，媳妇并未支付房款，婆婆也未转移房屋的占有。另一方面，婆婆和媳妇希望银行相信房屋买卖合同真实存在，因此才能获得银行贷款。这种情形在民法上称为通谋虚伪意思表示。 所谓通谋虚伪意思表示，是指行为人与相对人串通，作出与其真实意思不一致的意思表示。双方一致同意仅仅造成订立某项法律行为的表面假象，而实际上并不想使相关行为发生法律效力。 效力和第三人保护 二 从合同法的一般原理来讲，意思表示真实是合同有效的要件之一，这是贯彻意思自治原则的要求。“只有当行为人的表示行为真实反映其内心意愿的时候，让其受自己意思表示的约束才具有正当性。”①因此，由于双方的表象行为不反映其真实意思，双方实际上并不追求法律行为在彼此之间发生效力，因此，双方不应受该行为的约束。 在《民法总则》颁布之前，我国法律对于通谋虚伪意思表示并无明确规定。仅有《合同法》第五十二条第二项、第三项有类似的规定，但与通谋虚伪意思表示并不能等同。通谋虚伪意思表示不一定损害国家、集体或者第三人利益，也不一定具有非法目的，而经通谋损害第三人利益或掩盖非法目的行为，又不一定是虚伪的意思表示。就上述案例而言，银行根据房屋评估价同意贷款，办理了抵押登记，婆婆和媳妇之间的房屋交易是否真实，并不会影响到银行的利益。甚至在有些情况下，第三人是可能根据表象行为获利的。 《民法总则》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 从上述条款来看，我国《民法总则》规定了通谋虚伪的民事法律行为绝对无效，任何人均可以主张无效②。 在通谋虚伪意思表示的立法例上，德国民法典采取绝对无效的观点，如第三人对其有效性产生信赖，“只能求助于包含于其他条款中的交易-信赖保护的一般规范”，例如善意取得、表见代理等。而奥地利、日本等国家采取相对无效的立法模式。奥地利民法典规定，虚伪表示之抗辩不得对抗基于对表示的信赖而取得权利的第三人。日本和台湾的民法典规定，通谋虚伪表示无效不得对抗善意第三人。即对通谋虚伪意思表示无效作出了例外规定。③ 无论采取哪一种立法例，通谋虚伪表示虽然因缺乏意思的真实性而原则上无效，但由于第三人可能因信赖其表象而为某种行为或者受让某种权利，从保护交易安全和信赖利益的角度，也应对第三人的利益进行保护。具体来说，虚伪表示在通谋双方之间无效，但无效的后果不能对抗善意第三人。 回到案例 三 上述案例中，婆婆和媳妇之间并没有买卖房屋的真实意思，依据上述《民法总则》第146条的规定，合同无效。但在抵押没有涂销的情况下，不能直接裁判将房屋恢复登记到婆婆名下，否则对于银行至为不利。虽然《民法总则》第146条未明确规定善意第三人的问题，但从我国现行法律规定上，银行的利益是应该而且可以得到保护的。首先，房屋买卖合同无效并不影响按揭贷款合同的效力，媳妇向银行借款的意思是真实的，如银行不以欺诈主张撤销，则借款合同有效。其次，在房屋买卖合同无效、媳妇不取得所有权的情况下，实际上属于无权处分，但原因行为的无效不影响抵押权的成立，银行已经善意取得抵押权。 ①高治：《通谋虚伪表示下合同的效力及第三人权益保护》，载《人民司法》2011年第3期。 ②《民法总则条文解释及司法适用》，法律出版社2017年版，第264页。 ③杨代雄：《恶意串通行为的立法取舍》，载《比较法研究》2014年第4期。 欢迎大家转载，转载请注明文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台。 ------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------ ---------------------------------------------------- |
|
|
