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自《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部第80号令，以下简称《查询暂行办法》）颁布实施以来，各地不动产登记机构对于如何在保护权利人隐私的前提下做好登记资料查询工作有了一个明确的指导意见，但是登记机构在具体实施过程中常常遇到各种律师查询的情况。在深谙各种法条的“专业人士”面前，查询窗口的工作人员往往会因为法律法规储备的欠缺而被前来查询的律师说得哑口无言，导致本应出具不予查询告知书的查询申请，却因为工作人员的能力所限而违规受理。鉴于此前业界已有不少文章对《查询暂行办法》进行了全面的解读，本文试针对律师查询这一特殊情况做一浅显论述。 律师查询的情况主要分为三类：一是持人民法院调查令前来查询的；二是以原告代理人身份前来查询的；三是以被告代理人身份前来查询的。以上三类中，第一类情况查询权限应基于人民法院生效的调查令而赋予其最高权限，因为人该调查令赋予了该律师代表人民法院前来调取相关证据材料的权力，申请人本人虽然是律师，但是此时他已不再是案件当事人的代理人了，而是人民法院的代理人，因此，对于此类持调查令的查询，登记机构在查询权限方面应当适当放宽，不能简单当做一般的依申请查询。 而对于第二类情况是本文需要重点论述的。《查询暂行办法》第四条明确规定：“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”，而实务中，能够靠上利害关系人范畴的不动产物权纠纷案件的原告肯定不是权利人，不然就不会起诉了，因此，当律师系原告代理人身份申请查询时，一定是以“利害关系人代理人”的身份前来查询。而对于“利害关系人”的身份界定，虽然没有哪部法律明确过，但此次《查询暂行办法》打破常规进行了明确，对基层不动产登记机构来说实属“及时雨”。 错误一：不分案由见立案通知书就办 对于什么身份的申请人属于“利害关系人”，《查询暂行办法》以第十九条及第二十条进行了明确规定，以“利害关系人”身份查询的，必须按照第二十条提供相关证明材料方可查询。至此，实务中登记机构查询窗口工作人员常常犯的第一个错误至此已浮出水面：“因不动产存在相关民事纠纷”并已提起诉讼或仲裁的，方可认定为“利害关系人”，但实务中往往有因债务纠纷的原告代理律师以该条为由提出查询被告名下房产的不动产登记资料。何谓“因不动产存在相关民事纠纷”？首先单纯的民间借贷债务纠纷肯定不适用，这一点虽然多数不动产登记工作人员应该会有所认知，但仍有一部分窗口人员对《查询暂行办法》规定学习不够，见到立案通知书不审查案由就受理查询申请，导致错误泄露了权利人的房产信息。 错误二：只顾审查律师身份却忽视了被代理人的身份证明也是申请要件 虽然对于律师查询的情形，《查询暂行办法》以第二十三条予以单列，但对于登记机构来说，需要特别注意的是：该条以两款分别对律师以不同代理权限查询进行了不同的规定，二十三条第一款说的是当律师以“权利人”或“利害关系人”代理人身份申请查询时应当提交何种材料，第二款说的是当律师持人民法院调查令以人民法院代理人身份申请查询时应当提交何种材料。这二者的区别在于，当律师符合第一款的情况时，登记机构必须要特别谨慎，因为稍有不慎就会被钻了空子，出了不该出的证明。 我们先来看看二十三条的原文是如何表述的，首先我们来看看该条的第一款原文“第二十三条律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。”我们看到，第一款明确提到了当申请查询的律师系以当事人代理人身份提出查询申请的，必须执行《查询暂行办法》第八条和第九条规定，那么第八条和第九条又是如何规定的呢？首先，第八条规定不论是“权利人”还是“利害关系人”，查询不动产登记资料必须填写申请书，同时提交查询申请主体确系权利人、利害关系人的身份证明材料；其次，第九条规定若是权利人、利害关系人委托他人代理查询的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。实务中登记机构查询窗口工作人员常常犯的第二个错误在于：在律师代表“权利人”或“利害关系人”申请查询时，窗口工作人员往往只要了律师的身份证明材料，而忽视了律师必须提交他所代理的当事人的身份证明原件！不论签署代理协议时律师事务所是否已核对过当事人的身份证明原件，对于登记机构来说，只要是前来申请查询不动产登记资料的，都必须要见到申请人的身份证明原件！律师的身份并没有什么特殊的，律师核对过，不代表登记机构不需要核对。因此，这一错误在实务中需要特别注意避免出现。 错误三及错误四：见到法院调查令就忽视了申请程序 《查询暂行办法》第二十三条第二款明确规定“律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。”，第八条规定了什么？前文已提到，第八条规定了申请查询不动产登记资料必须填写申请书并提交当事人身份证明材料。第二款和第一款的主要区别是，持人民法院调查令前来查询的律师，仅可以免除“提交第九条规定的当事人身份证明原件和委托书”，律师本人的身份证明文件、查询申请书以及案件当事人的身份证明材料，都是必不可少的申请材料。实务中登记机构查询窗口工作人员常常犯的第三个错误在于：把“调查令”当做“搜查令”，一见到“调查令”就真当做法院前来调取证据，以为可以要什么给什么，不需要按依申请查询办理。并且，往往还伴随着第四个错误：即便是注意到了需要按第八条要求律师填写申请书，但往往对“身份证明材料”没有准确把握，只收取了利害关系人即案件当事人的身份证复印件，却没有收取立案通知书。对于立案通知书，也许有部分争议，那就是“既然法院都开调查令了，肯定是立案了，何必还要立案通知书？”对于这一疑问，笔者认为，登记机构履行行政行为要坚持“程序正义”，程序就是程序，规定就是规定，规定明确要收的，就不该少，至于有没有必要，不是登记机构考虑的问题。此外，立案通知书可以体现很多有用的信息辅助登记机构判断该如何作出决定，比如案由、原告姓名等。 错误五：律师以被告代理人身份查询时超越了查询权限 这种错误虽然少见，但却是极易被查询窗口工作人员忽略从而犯下大错的。实务中，一房二卖的情况时有发生，卖方甲先与买方乙签订了存量房买卖合同，达成了意向，但并未及时申请转移登记，后由于本地房价突然上涨，甲单方面拒绝履行合同并与出价更高的买方丙签订了存量房买卖合同并快速办理了转移登记，将房屋所有权转移至丙名下，此后买方乙将甲诉至法院，甲在应诉中委托代理律师前往登记机构申请查询自己卖给丙的存量房买卖合同。这种情况下甲的代理律师很可能要什么有什么，甚至法院调查令都有，但是就算申请材料齐全，这个卖方甲的代理律师也无权调取甲卖给丙的这一手转移登记档案！《查询暂行办法》规定了权利人和利害关系人可以申请查询，对权利人查询，则以第十四条进行了明确规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”何谓“本不动产登记”？即本人以权利人身份取得不动产相关物权的这一手登记！甲虽然曾经是权利人，但他只能调取以他为权利人取得房屋所有权的这一套档案，他卖给丙的合同档案属于以丙为权利人的另外一手登记，甲是无权查询的！存量房经过多次权利变动的情况下，例如A为首任房屋所有权人，A卖给了B，B卖给了C，C卖给了D，C如果以权利人身份前来申请查询不动产登记资料，不能因为他曾经是权利人之一，就可以任意调取该房屋其他权利人诸如A或B取得房屋所有权的档案！所以，前述案例中卖方甲的代理律师即便手续齐全也不能查询买方丙为权利人的不动产登记资料。 实际上借此还可以延伸探讨一个概念，就是抵押权人查询不动产登记资料的问题。抵押权人如果已经办理了抵押权登记，则他可以以权利人身份查询该抵押权登记的所有登记档案资料，但如果抵押权人想要查询抵押人取得不动产物权的资料，那么抵押权人只能以利害关系人身份进行查询。也就是说尽管抵押权人也是权利人，但是他只能是抵押权的权利人，不能视之为抵押物的权利人。 不动产登记资料查询的情况复杂多样，本文仅从笔者自身对《查询暂行办法》相关规定的理解角度出发阐述了受理查询申请时需要避免的几种错误，希望能借此抛砖引玉，进一步提高各地登记机构办理查询业务的效率，降低错误查询的发生概率，更好地为申请人提供优质、高效、准确的查询服务。 |
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