 撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤 关于在哪买房，一直是购房者头疼的事情，买到近郊或远郊怕配套跟不上，买到主城区三环内又嫌弃汽车尾气和城市拥堵。写来写去，无非是冷饭炒了又炒，还是那一些陈词滥调或者空中楼阁的内容。 今天我们不做过多的前戏，直接进入主题内容，讲一下我理解的郑州各个不同层级的区域应该怎样买房置业。 一、 富人区 首先讲一下富人区怎么买房，郑州主要的富人区就是北龙湖。 在全球的各大重点城市，富人区一般有这样的选址逻辑：是距离中心城区不远，既远离的人口密集的中心城区，又能合理有效依托城区资源的富人区，最好能有山川江湖作为倚靠。 如香港太平山、浅水湾；上海黄浦江、苏河湾；纽约中央公园周边等。  而在郑州，山水资源主要集中在郑州西以及郑州西南，如五云山、新密伏羲山等地方，这些地方以丘陵山地地形为主，不适宜作为城市主要的发展方向开拓，与城市建设的主要商务区也有较远的通勤距离，以现在的视角来看，基本需要东西跨越郑州全城。 种种原因之下，郑州在地下水水位较浅，同时与老城区衔接的东风渠以北地区建设郑州的富人区北龙湖。北龙湖现在除了龙湖金融岛内环仍处于建设当中，尚未蓄水，其余大面积的水域已基本完成蓄水。 而建设龙湖挖出来的土方，随即推土成山，也就是现在俗称的“凤山”。 龙湖凤山，山水齐备，如此的超大手笔，这就是未来郑州再也难以复制的资源，也是顶级圈层才能享有的尊贵感与优越感。  北龙湖南岸核心区目前是郑州有且只有的富人区。 1.5-1.7的容积率，确保了整体圈层的一致性，周边数公里范围内的连片开发，确保了整个区域都处于相对合理且统一的布局，不会出现老城区鹤立鸡群的场景。而富人相对应的配套设施，如高尔夫、会所、雪茄等产业，也是需要较大体量的富豪群体才能得以支撑。 纵观现如今郑州的各个区域，能够在未来的一段时间内称之为富人区的只有北龙湖，不论是滨河、白沙、绿博等区域个别楼盘自诩的“豪宅”，都将是“伪豪宅”，市场上一般称之为改善或者二次改善楼盘。 前几日去参观北龙湖某楼盘的别墅，走到二楼的时候发现有大概不到6㎡的客厅，因为一楼和地下室已经有了两个超大开间的主人厅和会客厅，所以二楼的这个空间显然有些浪费。 但是仔细想来：豪宅的空间就是用来浪费的。 这时又突然想起前几日的一个消息：某北龙湖业主在金茂府买了一套用于自住、正弘瓴买了一套用于会客、准备在保利或者康桥再买一套用于私人物品的收藏和私人空间。 浪费对于屌丝而言的“实用空间”，是豪宅的必要因素。豪宅满足的往往是高端业主的精神需求，而不是单单的功能性需求。追求功能性和空间利用率的豪宅，大概率是因为设计者或者开发公司没有豪宅的居住体验，做出来的产品一定会在豪宅区垫底。  还有一点就是物业费，物业费是检验豪宅的重要指标之一。 目前郑州市场上，豪宅物业费一般在5元/㎡/月-7元/㎡/月之间；改善楼盘物业费一般在3.5元/㎡/月/-5元/㎡/月之间；刚需刚改楼盘一般在2.3元/㎡/月-3.5元/㎡/月之间，剩下的一般为城区老房子或2016年之前购房的房子。 同样的一个地块，因为容积率受限制，富人区的户数一般只有普通楼盘户数的三分之一甚至更低。比如郑州北龙湖金茂府地块约84亩，物业费6.99元/㎡/月；同等地块的刚需刚改小区，物业费大概3.5元/㎡/月就可以解决。在固定地块上户数越少，每户获得的服务水平更高，两个一米八的退伍军人做保安总比翘着二郎腿在门口岗亭抽烟的大爷来得踏实。  物业费一般也是开发商对于楼盘的定位，没有哪个豪宅小区不愿收高物业费，只是因为楼盘档次还没有达到与物业费相对应的层次。 二 、老城区 其次讲一下老城区怎么买房，郑州老城区就是指以西三环、北三环、南三环、中州大道合围的“老三环”范围。主要以老旧房子为主，辅以少量的次新房和部分的新楼盘。 突然从高逼格的豪宅区降到接地气的老城区，是不是有点掉档次？但是这才是大多数老百姓的真实生活圈及大多数购房者的主要购房区域。  老城区主要有两种房子，一种是“老房子”，另一种是“城改或净地”性质的商品房。 先说老房子，劣势主要有4点，分别是物业差、外立面差、基础设施差和圈层差，具体意思就是表面意思，相信大家也很容易理解；但是，这样的房子也有优势，优势主要有生活便利、优质资源聚集等。 但是相较于现在讲求社区物业、绿化等服务性的新社区而言，这类房子确实是过时了。不过，这类房子的优点就是便宜，很多房子的总价甚至比远郊的新盘还便宜。著名的互联网公司字节跳动（今日头条和抖音的母公司）就鼓励员工租住城区内的房子，不要因为便宜而租郊区的房子。 房子可以差一点，但是位置一定要好，特别对于有强烈通勤、社交需求的年轻人而言，更是如此。 但是，这类老旧房子的市场范围是很狭窄的，只有郑州中心城区的某些老房子才有价值，城郊或者新城新区因为历史遗留问题而产生的老房子，基本无任何价值。  还有一个很重要的问题，就是老城区房子未来升值的潜力究竟怎样？ 就如佩奇我在2.18日发布的文章中说过：郑州目前是一个向外扩张的城市，新区新城是主要的发展区域。在这个时间内，城区或者城乡结合部有大量的土地可以卖，有产业可以引进，钱和人流的主要趋势都是前往新区，这个时候新区就是走俏的。 但是在10年后或者20年后，当城市化的进程基本结束，城市开始进入“修复老城区”的节奏中，老城区城改的每一个地块都有成为“地王”的机会，政府开始对老城区的街道以及房子进行修缮，立面刷漆升级、不合理的设施搬迁等，这个时候就是老城区老房子第二春焕发的时期。 还有一个问题，就是普通工薪阶层的收入与房租之间的关系。当郑州的平均房价达到了普通白领跳起来都够不着的高度，人们对于房子需求的上限就会下降。连饭都吃不饱的时候就无暇顾忌尊严问题了。老房子也许会因为单价低、面积小和通勤方便而受到一定群体的喜爱。如果未来你能遇见开发商的连片开发，你就赚大了。 三 、东区 再者讲一下老郑东新区范围内的大致情况。 老郑东新区的商品房主要分为四个区域，分别为老郑东新区北部组团、老郑东新区南部组团、高铁东广场组团、龙子湖组团。  老郑东新区北部组团主要是东风东路以及农业东路沿线的小区，主要是存量房市场。 因为早期规划的原因，片区内的停车问题一直是让业主头疼的事情，众多小区的车位配比只有1：1甚至是1：0.8，这与周边家庭汽车保有量呈现出巨大的差距，而早期“因房致富”的群体，可以较为轻松的置换至东风渠以北的北龙湖区域。置换剩下的二手房，对于很多群体仍旧是改善级别的产品，仍然可以较高的价格成交，但是与其巅峰时期相比，大概有30%左右的降幅。 老郑东新区南部组团主要指中州大道、金水东路、东三环、陇海快速路合围的大致范围。 片区主要是以商品房性质的次新房和单位性质的家属院为主，辅以少量的安置房。如果对房子品质有较大需求，永威东棠、永威翡翠城是这个片区买房的两个较好的次新房选择选择；家属院性质的有豫法东苑等小区。如果对学区有要求，龙鑫苑以及以东的部分小区可以上聚源路小学，东瑞园等部分小区可以上康平路小学，都是不错的选择。 海马公园是老郑东新区南部组团其中的一个明星楼盘，占地面积也是最大。据说目前五期还有一栋楼，不过价格较高，单价在26000元/㎡左右，好在周边学校、地铁、商务区等均已基本成型，自住与出租均可。撇开土豪产品建业天筑，剩下的主要是次新房楼盘，商都路是这个组团的价值分界线，商都路以北的同等类型同时期的产品普遍高于商都路以南，高速奥兰花园、正商东方港湾等商都路北的小区普遍高于交房不久的商都路以南的小区，如鑫苑世纪东城、华启金悦府。商都路北胜在更靠近郑东新区核心区，商都路南胜在房子更新，取舍还是要看购房者自身。 高铁东广场组团主要范围是东三环、金水东路、东四环和陇海快速路的合围区域。 市体育中心地铁站周边的正商铂钻、新芒果和郡是片区的主要商品房，目前二手房售价2.3万/㎡左右，如果要在这个片区购买，可以考虑更新位置更好的碧桂园天琴湾，但是要分拆合同，首付比例较高。 龙子湖组团主要指金水东路、东三环、东四环和连霍高速的合围区域。主要的房子是龙子湖高校区北部区域的部分小区以及部分高校分给老师的无产权住房。 龙子湖高校区北部区域，是佩奇不看好也不感冒的区域，商品房与安置房混杂，居住体验极差，向西只有北三环可以通达主城区区，交通也相对闭塞，在此就不做过多的解读。 而如财大在校区内部划地分给老师的房子，一般只有使用权而无产权，老师可以自己居住或者对外出租，在此不做过多解读。 目前，整个老郑东新区，品质新房处于稀缺的状态。似乎只有海马公园一家可以选择，但是次新房的二手房选择余地较多，可以首先选择片区，再选房源，特别是在某些业主置换北龙湖房子的情况下，你有可能淘到低于市场价的笋盘。 四、 近郊远郊 最后讲一下郊区和新兴区域怎买房。 郊区和新兴区域不像主城区，郑州主城区只要差不多都可以入手。这些新兴区域更要购房者有前瞻性和规划性，万不可受别人鼓吹而去买，一定要实地探访数次之后，再做决定。 首先，我想说一下地铁，这就要提一下南龙湖了。南龙湖与郑州接壤，地铁线已经开通，市场火热程度堪比西部的荥阳和东部的中牟。但对于主要生活圈在郑州的群体而言，还是不建议。 2.14情人节当天，郑州地铁宣布延长地铁运营时间至24时，唯独城郊线不延长运营时间，这也可以从另一方面反应郑州层面上对于这个片区的不重视，南龙湖更多的还是要依靠新郑市，而非郑州市。  不管是南龙湖这样的“睡城”，还是郑州周边尚未开通或者尚未有明确规划地铁的县市，可以一票否决。一两天可以承受，如果是三五年甚至是十年，你都要依靠汽车出行而与主城区的公共交通几乎为零，你最终一定会受不了。 但是相比于新密市、登封市等未通地铁的“卫星城”，南龙湖作为刚需聚集地的郑州“睡城”，还是有交通上面的优势，在二手房市场上，南龙湖也会比周边尚未开通地铁的县市要强。  而以龙湖锦艺城周边为核心的方圆3公里内，会是南龙湖最成熟的区域，也会是城郊区域最成熟的区域，而荥阳的吾悦广场周边未来也将是龙湖锦艺城周边的盛况，是小片内最繁华的区域，再不济也得有个郊区标配的奥特莱斯。 再好的环境，再完美的规划，还是要有一定的人气。借用万达的一句宣传语“万达广场就是城市中心”，郊区更要明确这点。 五、 谨慎总是没错 今天啰嗦了这么多，最后还是想说一些郑州其他自媒体不敢说或者不知道的问题。 比如，昆仑望岳北隔壁承包给了私人做砂轮相关产品，2018年夏天去周边探盘的时候还有较大的刺鼻味道；奥兰和园是原来农药厂的位置......  买房子是大事，不仅需要多跑几次售楼部和周边，还要多在周边走走路，最好能和周边原著居民或者土著聊一聊，能对周边有更深层次的了解。没有污染到土地、地下水层面的东西还好，如果有这样的情况，能避开的一定要避开，这是佩奇最真诚的建议，这样也许会得罪一些开发商，但是对于将几乎全部身家性命压到买房这个事上的购房者，我更愿意站在购房者的一侧。 有人说：买房子要看长远一点，不要在乎一城一池的得失。 但是在我看来，如果将房子看做一个投资品，正常首付和基准利率之下，每年低于7%的涨幅，就是损失，而且在新房交付之前，还有2-3年的建设期，而如果在利率高上浮的时期买入的，每年涨幅低于13%，也是损失。 也许是没钱，也许是眼光看不了那么远，佩奇和悟空都在文章中说过，买房子我们只看未来3-5年。前途是光明的，但长夜却是难熬的。 未来种种的不确定因素，都在如今难租、跑输通胀等因素中交了学费。 ID：donggetanpan 备注：本文图片及信息来自网络，仅代表作者观点，不代表平台观点。 |
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