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根据我国《建筑法》的规定，建设单位进行工程建设，必须办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和土地使用证，而在工程建设中没有依法办理这三证的工程就被称作“三无工程”。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划主管部门确认其建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。城市土地所有权属于国家，未取得建设用地规划许可证就开始施工的，就是处分了其无权处分的国有土地，侵害了国家利益，是无权处分的行为，根据《合同法》的有关规定，该合同是无效的合同；建设工程规划许可证是城市规划主管部门颁发的确认建设单位的建设工程符合城市规划要求的法律凭证，没有取得建设工程规划许可证的工程，是违章建筑。土地使用权证是土地使用者使用国有土地的法律凭证，是建设单位办理相关用地手续并缴纳土地出让金后合法拥有土地使用权的法律凭证。 我国对建筑市场实行的是严格的法定许可的管理制度。对于已经取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，而没有取得土地使用权证的，在实践中一般认为，合同和工程项目的合法性能够得以确认，只是还有某些瑕疵，特别是发包人已经缴纳土地出让金，只是尚未办理完毕土地使用权证的，一般不认定施工合同无效。如果发包人确实最后无法取得土地使用权证的，按发包人违约来处理。 对于没有取得建设用地规划许可证建设工程施工合同的效力的补正问题。一种意见如朱树英认为《城市规划法》规定，没有取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件的，批准文件无效。因此认为，建设用地规划许可证不存在补办，而是重新办理的问题。第二种意见认为，取得建设用地规划许可证的建设工程施工合同的效力是可以补正的。其依据为最高法院《合同法》司法解释一的第九条规定，另外，建设工程一般都具有标的大、建设周期长、影响面广的特点，如果否认其补正效力，不利于建筑市场的稳定，也不利于社会的稳定。再者，如果建设单位能够在一定的时间内办理下来建设用地规划许可证，则也说明国家对其使用土地的认可。现在，广东省高级法院对此问题的处理采用第二种观点，只是现实中对于合同效力的补正时间稍有争议，我觉得将其定在一审辩论终结前比较合理。 |
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