|
聚焦法律纠纷争点，一站推荐法律依据、匹配案例、权威观点。 本期导读：审判实践中，建设工程施工合同纠纷较为突出的问题是对于未取得“四证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证而签订的建设工程施工合同的效力认定。本文紧密围绕“四证”对建设工程施工合同效力的影响问题，梳理相关资料予以呈送，供读者参阅。 A2.I1372 违反许可证要求的合同效力 1.《中华人民共和国建筑法》(2011修正) 第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件： （一）已经办理该建筑工程用地批准手续； 2.《中华人民共和国城乡规划法》（2007年） 第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 3.《中华人民共和国物权法》 第一百三十九条 【建设用地使用权登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 4.《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》 未取得建设审批手续的施工合同的效力如何认定？ 1.违反许可证要求的建设工程施工合同的效力——浙江省东阳市东阳江建筑工程公司与东阳市丹娜袜厂建设工程施工合同纠纷上诉案 本案要旨：建设工程施工合同未就其建设工程用地依法办理建设用地审批手续取得国有土地使用权，同时也未获得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可，违反了法律、行政法规的强制性规定，且未补办相关手续，属于无效合同。 案号：(2008)浙民一终字第28号 审理法院：浙江省高级人民法院 来源：《建设工程合同纠纷司法实务研究》，林文学著，法律出版社2014年出版 2.建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，不属于法律强制性规定——北京建工一建工程建设有限公司与天津金发新材料有限公司建设工程施工合同纠纷案 本案要旨：《建筑法》第7条关于建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，属于建筑业管理规定，不属于法律、行政法规强制性规定。当事人以施工合同违反《建筑法》第七条规定为由，认为合同无效的，不予支持。 案号：（2013）民申字第1632号 审理法院：最高人民法院 来源：中国裁判文书网2013年11月7日发布 1. 未取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证而签订的合同效力 《物权法》第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《建筑法》第8条第1款第1项规定，申请领取施工许可证，应当已经办理该建筑工程用地批准手续。《城乡规划法》第40条第2款规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件。因此，取得建设用地使用权证是建设工程施工的前提条件。 《城乡规划法》第40条第1款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5％以上10％以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10％以下的罚款。 发包方未取得建设用地使用权证和建设工程规划许可证，与承包方签订建设工程施工合同的，违反了《建筑法》、《城乡规划法》的强制性规定，在民事上如果认定有效，不利于我国加强对土地的管理和城乡规划的管理，应认定合同无效。借鉴《国有土地使用权解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，在起诉前发包方取得建设用地使用权证和建设工程规划许可证或者有批准权的人民政府同意的，可认定有效。 需要指出的是，根据《建筑法》第7条、《城乡规划法》第40条的规定，办理建设用地使用权证和建设工程规划许可证的法定义务主体是发包方，因此，因未取得建设用地使用权证和建设工程规划许可证而导致合同无效的过错在发包方，如果因合同无效造成承包方损失的，发包方需要承担过错责任。 （摘自《建设工程合同纠纷司法实务研究》，林文学著，法律出版社2014年出版） 2.未取得施工许可证而签订的合同的效力 根据《建筑法》第7条和第64条的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。按照最高人民法院司法解释起草者的立场，施工许可证的办理，应当属于管理性规范，违反管理性规范，对民事合同效力不产生影响，故没有对签订合同时未取得施工许可证的情形作出无效的认定。 实务中，未办理建设工程施工许可证，往往是因为没有办理建设用地使用权证和建设工程规划许可证，由于没有办理建设用地使用权证和建设工程规划许可证而签订的建设工程施工合同无效，所以，未办理建设工程施工许可证的情况，合同往往也应认定无效。如果已经办理建设用地使用权证和建设工程规划许可证，而没有办理建设工程施工许可证，不应当认定合同无效。 （摘自《建设工程合同纠纷司法实务研究》，林文学著，法律出版社2014年出版） 3.未取得施工许可手续的，不影响建设工程施工合同的效力 《建筑工程施工许可管理办法》规定了在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照该办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。 建设项目行政审批一般可分为如下六个阶段：规划许可审批、土地批准审批、大循环审批（包括消防、卫生、人防、环保等部门的审批）、施工图审查、缴纳建设项目相关费用、施工许可审批（含中标通知书、工程质量监督、安全监督、施工合同备案、监理合同备案等项目的审批）。 实务中，对于建设工程未依法取得施工许可手续，建设工程施工合同的效力如何认定，实务中主要存在两种不同观点。 第一种观点认为，未取得施工许可手续的，不影响建设工程施工合同的效力。 第二种观点认为，对于没有办理审批手续的建设工程施工合同，如该工程建设不符合规划设计要求，则因规划设计的公益性而损及公共利益，除非法律规定可以补办建设审批手续，否则该类合同应依据《合同法》第52条的规定被认定无效。而没有取得相关手续的建设工程施工合同能够举证证明未损害公共利益的，则不应被认定无效。 对此，我们倾向于第一种观点，主要理由如下： 第一，建设施工许可手续是行政机关对建设工程的行政管理行为，而建设施工合同是平等主体之间的民事行为，民事行为遵循意思自治原则，出于尊重当事人意思，维护交易市场安全的考虑，不应轻易否认合同的效力。 第二，严格相关审批手续禁止的是对土地的使用，而非制约施工合同的效力。施工人在未取得建设审批手续的情况下进行施工，其行为构成非法建设，应受到行政制裁，但不能以此认定建设工程合同无效。况且，办理相关证件手续是建设方的义务，不能因此而影响到承包人的合法权益。 （摘自《建设工程合同纠纷裁判思路》，王林清等著，法律出版社2015年出版） |
|
|
