车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施,性质上属于小区的配套设施。现代社会特别是大中型城市,开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分。近日,阿里拍卖上竞拍的北京某小区的一个产权停车位,经过5名竞价者101次举牌,最终以138万元的价格成交。 在建筑物区分所有权领域,车位、车库究竟权属何家? 【案例】小区地面停车位归业主所有,开发商不得出售豪运公司为重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区的建设单位,因与小区业主地面停车位的权利归属问题产生纠纷,诉至法院。 一审法院认为: 本案所涉及停车位是地面停车位,并无建筑物,不能办理产权登记,其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。 开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。 二审法院认为: 首先,根据我国《物权法》第74条第2款的规定,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过约定处理。豪运公司与业主约定 “……如果规划用于停放车辆的车位、车库等归甲方(豪运公司)所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此,豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。 其次,如果争议的停车泊位能办理产权登记手续,则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认,本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说,一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。 第三,一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。案涉地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积,不能办理产权登记手续,故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定,本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围,在处理相关权属争议时,应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式,本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解,此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定,也包括当事人之间的其他协议形式。关于约定的形式应当为要式合同,即应当采取书面合同方式。须予注意的是,此种情况下,在商品房销售过程中,实际存在两个法律关系,即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系,两者相互独立,并不存在必然的牵连关系。 关于规划车位、车库是否可以出卖或者出租给业主以外的第三人的问题凡是小区的规划车位、车库,是不允许出卖给业主之外的第三人的。 那么是否可以出租给业主之外的第三人呢?在首先满足业主需要的前提下,应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。 我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但是实践中不排除有这种情况发生。开发商的这种出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下,也谈不到对谁的利益造成损害,所以其存在也是合理的,没有必要主动干预。但是,一旦符合条件的业主提出要求,请求人民法院认定此种买卖行为无效,人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看,《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。 附:涉及小区停车位的法律规定《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
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