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一、房屋买卖中合同解除权的产生 合同解除权是一种形成权，可因享有合同解除权的一方单方的意思表示使得合同解除（解除的意思表示达到对方时合同解除），而不需要对方的同意（需要对方同意的解除是协议解除，协议解除是合意解除，是双方协商一致的结果，不以任何一方享有合同解除权为前提，也不是单方行使合同解除权的法律后果）。 形成权是一种“权能”很强的权利（可因单方的意思表示使得法律关系发生、变更、消灭），因此受到了严格的限制。以合同解除权为例，并不是一旦合同一方违约，对方就可以解除合同，而是要违约方达到根本违约的条件，守约方才可以解除合同。什么叫根本违约呢？通俗讲就是非常严重的违约，严重到了合同目的不能实现的程度，而“合同目的不能实现”的标准是什么呢？这要根据合同解除权的两种产生方式具体分析。 1、约定的解除权。 《合同法》第93条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在房屋买卖中，买受人的主要合同义务是付款，卖售人的主要合同义务是过户和交房。在房屋买卖合同中，以《上海市房地产买卖合同》为例，一般都会约定买受人逾期付款构成违约，逾期违约金为每天房屋总价的万分之五，超过15天则卖售人有权解除合同；卖售人逾期过户或交房也构成违约，逾期违约金为每天房屋总价的万分之五，超过15天则买售人有权解除合同。由此我们可以发现，买受人逾期付款和卖售人逾期过户或交房都是违约，但是并非只要一发生违约对方就可以解除合同，而是要在这种违约达到根本违约的条件对方才可以解除合同。根据房屋买卖合同的约定，超过15天的宽限期，则认为违约方的违约行为导致守约方合同目的不能实现，违约方构成根本违约，守约方有权解除合同。如果在15天的宽限期里违约方的违约事由消失，则守约方无权解除合同，只能要求违约方赔偿一定的逾期违约金，同时守约方有义务配合继续履行合同，否则守约方就会因不履行合同而构成违约。 2、法定的解除权。 《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”只有在符合上述情形之一时，守约方（不可抗力情形下的任意一方）才可以解除合同。这其中任意一个要件，即构成根本违约的条件，如： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的。 不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的情形，如地震、海啸、战争等。在房屋买卖合同纠纷中，不可抗力适用的比较少。小部分判决认为因政府出台新的限购政策导致买受人失去购房资格的，属于不可抗力的情形，但是大部分判决认为因新的限购政策导致合同不能履行属于因不可归责于双方当事人的事由导致的合同不能履行（即情势变更原则的变通说法），合同可以解除。 （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 这是关于预期违约的规定，在房屋买卖合同纠纷中适用不多。 （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 比如，房屋卖售人迟延配合过户或交房，买受人迟延付款，且合同中对于宽限期或解除条件没有约定的，守约方可以适用该条规定解除合同。当然，即便合同中对于解除条件有约定，守约方也可以催告违约方履行（一般是按照合同约定的宽限期催告），如果违约方经催告仍未履行，则守约方同时享有约定的解除权和法定的解除权。 （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 该规定并不强调“主要债务”，而是强调“不能实现合同目的”，比如，如果卖售人拒绝配合办理网签、审税、或拒绝配合买受人办理银行贷款导致合同无法履行的，买受人可以适用该规定解除合同。 （5）法律规定的其他情形。 这是一个兜底条款，要根据具体的案件事实和相关法律规定来确定。 二、解除权的消灭 解除权的消灭，简单讲，分为因权利人的放弃而消灭（严格讲这也是合同解除权法定的消灭的一种情形）和法定的消灭 1、因权利人的放弃而消灭 这是最常见的情形，即享有合同解除权的一方，主动放弃合同解除权。如享有合同解除权的一方与对方就合同履行期限等问题达成补充协议变更之前的约定或者以放弃此次解除权为代价与对方做一定的利益交换（即以继续履行合同为前提的和解协议）。这样，享有合同解除权的一方即是放弃了合同解除权，其不得再以之前享有的合同解除权来解除合同，除非是其再次享有了合同解除权。 2、合同解除权法定的消灭 所谓合同解除权法定的消灭，即因一定法律事实的发生而导致享有合同解除权的一方丧失其合同解除权。如在享有合同解除权的一方行使合同解除权之前，对方（违约方）履行了其合同义务。 三、合同解除权的再产生 合同解除权的再产生其实也是有约定的解除和法定的解除两种情形。即在享有合同解除权的一方的解除权消灭后，对方再次构成根本违约，导致原来丧失合同解除权的一方又享有了合同解除权。如因买房人逾期付款，卖房人享有合同解除权。但是卖房人没有行使此合同解除权，而是与买房人达成补充协议约定新的付款时间和宽限期（如推迟付款时间一个月，如买受人在新的付款时点不能付款，逾期付款超过15天，卖售人有权解除合同），如果买受人再次逾期付款超过宽限期（如上述15天），则卖售人的合同解除权再次产生。 附吴某某、陈某某与姜某某、中信银行上海分行房屋买卖合同纠纷案 案情简介：姜某某为系争房屋的登记产权人。吴某某、陈某某系夫妻关系，陈某某系本市户籍人员。 2016年3月27日，姜某某作为卖售人、甲方与吴某某、陈某某作为买受人、乙方签订网签《上海市房地产买卖合同》并约定：1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积317.68平方米，转让价款为850万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2017年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。3.甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任。5.甲方未按本合同约定期限将上述房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。6.甲、乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明，（若乙方需贷款的应提供贷款所需证明材料）。7.乙方承诺房款以付款协议约定为准，如乙方未及时支付房款造成甲方的损失，乙方承担赔偿责任。8.付款协议：双方均确认在签署本合同之前，乙方已经支付甲方定金20万元；签订本合同之日当日，乙方应支付甲方100万元连同本协议第一条所述定金20万元合计120万元作为乙方支付给甲方的首期房价款；乙方应于2016年5月6日前支付甲方135万元；待乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分双方共同至松江区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待本交易经松江区房地产交易中心登记完毕后七日内，乙方应支付甲方第二期房价款595万元，该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付；等。 关于吴某某、陈某某签订合同前后的付款情况：2016年3月1日支付定金20万元；2016年3月28日支付100万元；2016年4月14日支付135万元。以上合计255万元，姜某某确认已收到并未退还。 2016年9月7日，吴某某、陈某某获悉贷款审批通过，当天通过中介工作人员王某（本案中作为证人出庭）通知姜某某办理审税、过户，王某在次日向吴某某、陈某某短信通知称姜某某需要看到贷款合同并准备提供银行账号，吴某某、陈某某则在回复王某的短信中称：银行下午和姜某某见面会和姜某某确认卡号，下午1点30分把借款合同带到松江审税。王某在9月8日下午2点38分向吴某某、陈某某短信称：姜某某要110万，并告知吴某某、陈某某做好准备说姜某某不配合报税过户提供书面东西。 吴某某、陈某某在审理中提供了其与第三人中信银行上海分行落款时间为2016年9月7日的个人购房借款合同，抵押借款金额为490万元，合同上姜某某账号处为空白。王某到庭作证陈述，在2016年9月1日，吴某某、陈某某、姜某某、中介及第三人中信银行上海分行一同在场协商，但是第三人中信银行上海分行没有明确贷款审批通过的时间，姜某某认为贷款审批通过并补足要很长时间，交易无法进行下去，因为贷款金额和尾款之间有差额，其也通知吴某某、陈某某先把差额部分付足，但是吴某某、陈某某没有付足，并且其已经告诉吴某某、陈某某不补足差额部分姜某某不会同意过户，短信里所谓的110万元是差额。 2016年9月1日，吴某某、姜某某及第三人中信银行上海分行工作人员、王某在中介公司开会，姜某某提出8月31日是最后期限，现在吴某某、陈某某已经违约，如果吴某某、陈某某要求继续购买房屋则需要按照现在市场价支付房款，吴某某、陈某某的朋友则表示合同有15天的缓冲期，姜某某表示吴某某、陈某某在一周内支付现价差额110万元即可以过户。 吴某某、陈某某在2016年9月8日短信通知姜某某其还在中介公司，姜某某回复要求吴某某、陈某某和律师走流程。吴某某、陈某某在2016年9月10日和姜某某发短信表示要支付差额105万元并询问支付方式，但是姜某某未回复。姜某某于2016年9月20日短信告知吴某某、陈某某，系争房屋不再出售。 2016年9月9日，吴某某、陈某某向姜某某寄送催告函，物流信息在9月12日、9月13日均显示为“拒收”，姜某某表示未收到，吴某某、陈某某该催告函内容为要求姜某某配合办理审税和过户。 姜某某自2016年7月5日开始短信询问吴某某、陈某某贷款何时落实，到8月31日通知吴某某、陈某某不卖房了，并保留起诉违约责任，在9月1日亦作了相同的短信通知。 再查明，吴某某、陈某某在2016年9月8日在第三人中信银行上海分行处有总份额为100万的基金。 二审另查明：关于王某在9月8日下午向吴某某发送的短信中所涉110万元款项的性质。上诉人认为被上诉人在2016年9月1日开会时明确要求上诉人在合同总价850万元之外加价110万元，故在2016年9月8日被上诉人要求上诉人补足的差价110万元就是上述加价金额，并非贷款不足部分差额105万元；被上诉人则认为中介人员告知其上诉人办出490万元的贷款，被上诉人就让中介人员告知上诉人补足贷款差额，就说了整数110万元。 上诉人在二审中表示自愿撤回要求被上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金的上诉请求，但要求二审法院一并处理房屋交付事宜。被上诉人则不同意上诉人要求在本案中一并处理交付房屋的诉请。 二审审理中，上诉人将剩余购房款595万元缴至本院代管款账户。 裁判原文节选 一审【案号：上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20126号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴某某、陈某某与姜某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于吴某某、陈某某是否构成逾期付款以及如果构成逾期付款，姜某某的主张解除合同是否成立。对此，一审法院认为，吴某某、陈某某、姜某某虽然未对贷款支付的时间作出明确的约定，但是很显然贷款支付的时间是有期限的，且双方对此是明知的，按照二手房买卖事务中的一般流程，在买卖双方进行房屋过户之前，买家必须已经取得贷款银行的授信也就是与贷款银行签订好抵押贷款合同，将拟贷款金额、放款时间以及放款条件予以明确确认之后，由卖家配合买家办理房屋过户，而后买家办理银行抵押，银行放款。在本案中，吴某某、陈某某、姜某某约定的过户时间为2016年8月31日，而吴某某、陈某某在此日仍然没有取得银行授信，姜某某在此之前已经多次和吴某某、陈某某联系要求确认银行贷款事宜，但是自双方从2016年3月28日签订房地产买卖合同至8月31日之间逾五个月的时间内，吴某某、陈某某都没有取得银行授信，特别是在9月1日由中介见证的吴某某、陈某某、姜某某及贷款银行的三方会面时，贷款银行也没有对放款作出明确的表示，姜某某对吴某某、陈某某的付款能力产生质疑并无不当。虽然吴某某、陈某某在2016年9月7日取得了第三人中信银行上海分行的授信，但其一则该贷款合同上没有姜某某的账户，二则该贷款金额与吴某某、陈某某应付房款595万元之间差距105万元之多，吴某某、陈某某认为姜某某享有解除权的时间为逾期之日起15日之后，但是很显然即便姜某某此时配合吴某某、陈某某办理过户，吴某某、陈某某显然不可能在9月15日之前取得银行贷款490万元。更何况，对于贷款金额与应付房款之间的差额105万元，吴某某、陈某某在知晓姜某某银行账户的情况下仍然未能予以支付，故一审法院认为吴某某、陈某某构成逾期付款，姜某某主张解除合同理由成立。至于合同解除的时间，一审法院认为虽然姜某某在8月31日提出不卖房了但是在此之后仍然在和吴某某、陈某某进行沟通，故一审法院认为合同解除之日应为姜某某于2016年9月20日短信告知吴某某、陈某某系争房屋不再出售之日为合同解除之日。故对于吴某某、陈某某的主张一审法院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于姜某某已收的房款，姜某某表示同意退还，亦无不当。至于违约金，一审法院认为，姜某某按照合同约定主张违约金于合同有据，但违约金具有补偿性及惩罚性的特征，姜某某没有证据可以证明其因为吴某某、陈某某违约造成其具体的损失，且在本案买卖合同签订、履行以及解除的期间，上海市二手房市场房价持续上涨，故综合考虑各种因素，一审法院对违约金酌情作出适当的调整，认定吴某某、陈某某向姜某某支付违约金255,000元。 一审法院判决：一、确认吴某某、陈某某与姜某某就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月20日解除；二、吴某某、陈某某于判决生效之日起十日内向姜某某支付违约金225,000元；三、姜某某于判决生效之日起十日内返还吴某某、陈某某房款2,550,000元；四、驳回吴某某、陈某某的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71,657元，减半收取35,828.50元、财产保全申请费5,000元以及反诉案件受理费10,090元，合计诉讼费50,918.50元，由吴某某、陈某某负担43,166元（已付）、姜某某负担7,752.50元（已付）。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终668号】上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规强制性效力性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于房屋过户时间的问题，双方合同第六条与合同附件三第4条约定的内容并不存在冲突，两者之间系包容关系，故双方约定的申请办理转让过户手续的时间是明确的，即为2016年8月31日之前。 本案二审的争议焦点在于被上诉人以上诉人逾期付款为由行使合同解除权是否成立。上诉人认为其在合同约定宽限期内取得银行贷款授信，亦同意补足贷款不足部分差额，故被上诉人无权解除合同；被上诉人则认为上诉人要求先过户再补足贷款差额，其逾期付款超过合同约定的宽限期，被上诉人有权解除双方合同。对此，本院认为，依据合同的约定，双方应于2016年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，且申请办理过户手续之前上诉人的银行贷款应当审批通过并补足贷款差额，故双方约定的第二期房款595万元的支付时间与过户时间迟延与否具有直接的关联。根据查明的事实，上诉人的贷款系在合同约定过户时间之后审批通过，且未足额获得申请贷款金额，故依据上述合同约定，上诉人确实存在逾期付款的违约行为。但本院同时注意到，双方合同亦约定，上诉人逾期付款超过15日被上诉人方才具有单方合同解除权。换句话说，在2016年9月15日之前的宽限期内，若上诉人取得银行授信，双方仍应按照合同约定继续履行合同，被上诉人尚不具备合同解除权。而事实上，上诉人在2016年9月7日取得了银行授信，当日即通过中介通知并安排被上诉人配合办理审税手续，但被上诉人拒绝配合，其行为应当构成违约。至于被上诉人关于上诉人在宽限期内未补足贷款差额而其有权拒绝配合办理过户手续的抗辩意见，其一，双方对于被上诉人在2016年9月8日要求上诉人补足的110万元款项的性质各执己见，姑且认为被上诉人所称的110万元是指贷款差额，按照合同约定，双方申请办理过户手续前上诉人确应补足该贷款差额。但从交易流程上来说，申请办理过户手续之前交易双方应当先行办理审税手续，而上诉人在贷款审批通过后亦是要求被上诉人先行配合办理审税手续，故此时被上诉人以上诉人未支付贷款差额为由拒绝配合审税，显然缺乏依据；其二，退一步说，即便被上诉人关于其此前因上诉人不同意补足贷款差额而拒绝继续履行合同的说法成立，那么，上诉人在2016年9月10日向被上诉人明确表示愿意支付贷款差额105万元时被上诉人仍未予回应，应作何解释？显然，被上诉人的说法自相矛盾。至于上诉人最终未在宽限期内实际支付差额款的问题，考虑到被上诉人在2016年9月8日已经回复上诉人走法律流程，并对上诉人同意付款的短信不予回应，故上诉人在被上诉人明确拒绝继续履行合同的情况下未继续支付房款，应属合理抗辩，并非违约行为。况且，上诉人当时亦具备相应的付款能力。由此，本院对于被上诉人的上述抗辩意见难以采纳。综上所述，上诉人虽存在逾期付款的违约行为，但其在合同约定的宽限期内取得了银行授信，并同意支付贷款不足部分差额，故被上诉人此时尚不具备合同解除权，其拒绝继续配合上诉人办理审税等交易手续构成违约。据此，一审法院认定被上诉人于2016年9月20日解除合同的通知行为发生效力，显属不当，本院依法予以纠正。被上诉人要求确认双方合同解除并要求上诉人支付解约违约金的反诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。 被上诉人的合同解除权既未成立，则上诉人有权要求被上诉人继续履行合同。鉴于上诉人同意向被上诉人支付剩余购房款，且其已将剩余房款缴至本院，故双方合同继续履行已无障碍。上诉人要求被上诉人协助其将系争房屋所有权变更登记至上诉人名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。上诉人二审中表示自愿撤回要求被上诉人承担逾期办理房屋产证违约责任的诉讼请求，系当事人对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以准许。至于上诉人要求二审一并处理房屋交付的请求，鉴于上诉人在一审中并未提出该项诉讼请求，且被上诉人亦不同意在二审中一并处理，故本院对此不予处理。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20126号民事判决； 二、姜某某于本判决生效之日起十日内协助吴某某、陈某某办理将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋所有权变更登记至吴某某、陈某某名下的手续（变更登记产生的相应税、费由吴某某、陈某某承担）； 三、吴某某、陈某某于本判决生效之日起十日内向姜某某支付剩余购房款人民币5,950,000元； 四、驳回姜某某的反诉请求。 一审本诉案件受理费人民币71,657元，减半收取计35,828.50元，财产保全申请费5,000元，由吴某某、陈某某负担178.5元，姜某某负担40,650元；反诉案件受理费10,090元，由姜某某负担。 二审案件受理费人民币81,390元，由姜某某负担。 本判决为终审判决。 |
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