 一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房； 安置房本身是有产权的，但是安置房一般都建设在政府的土地储备之上，因此，安置房并没有土地使用权，这个时候政府会要求安置房的房主缴纳土地出让金，只有缴纳了土地出让金安置房才完全属于房主的。但是回迁房就不一样了，建设回迁房的开发商拥有房子的全部产权，因此，无论你是买的回迁房还是分得的回迁房，都是拥有房子的全部产权的，不需要缴纳任何费用。 二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)； 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿) 目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。 国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设； 基础设施主要包括交通运输，机场，港口，桥梁，通讯，水利及城市供排水供气，供电设施和提供无形产品或服务于科教文卫等部门所需的固定资产，它是一切企业，单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础，是城市主体设施正常运行的保证，既是物质生产的重要条件也是劳动力再生产的重要条件。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，因此，政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。 案例3：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 解答： 1、增值税处理 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。 房地产公司承担基础设施工程建设符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式的特征。即房地产公司将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。 对此房地产公司取得基础设施建设返还款业务按BT模式的增值税征收管理，以项目业主的名义立项建设，房地产公司作为建筑服务总承包方，按建筑服务征收增值税。 应缴纳的增值税=3000÷（1 11%）×11%=297.297（万元） 房地产公司将相关建筑项目分包给施工单位，支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。 2、土地增值税处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，属于提供建筑服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不属于土地增值税清算收入。 因此，房地产公司取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。 3、契税处理 房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成本。 应征契税=10000×4%=400（万元） 4、企业所得处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，属于提供建筑服务取得的收入，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 企业实际发生的与上述业务相关的城建税、教育费附加等税费，可以在发生当年扣除。 5、会计处理 房地产公司收到的土地款返还款实际是提供建筑服务工程款，按照新的《企业会计准则第16号——政府补助》应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入其他业务收入。 会计分录如下：（单位：万元） （1）支付土地出让金时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000 贷：银行存款10000 （2）缴纳契税时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费400 贷：银行存款400 （3）收到返还款时： 借：银行存款3000 贷：其他业务收入2702.703 应交税费——应交增值税（销项税）297.297 四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)； 公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，用于在该项目内建造的学校、医院、幼儿园、体育场馆等配套设施，项目完工后移交给政府相关部门。 1、增值税处理 房地产公司收到政府返还的土地出让金3000万元，用于在该项目内建造的学校、医院、幼儿园、体育场馆等配套设施，项目完工后移交给政府相关部门，实际是为政府相关部门建造了学校、医院、幼儿园、体育场馆等销售给政府相关部门取得的不动产销售款。 因此，房地产公司收到政府返还的土地出让金3000万元时，按规定应预缴3%的增值税。 应预缴的增值税=3000÷（1十11%）×3%=81（万元） 房地产公司项目移交时，产生增值税的纳税义务，应按销售不动产征收增值税。 应缴纳的增值税=3000÷（1十11%）×11%=297.3（万元） 房地产公司将相关建筑项目分包给施工单位，支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。 2、土地增值税处理 房地产公司应就学校、医院、幼儿园、体育场馆等项目办理《建设工程规划许可证》，单独进行土地增值税清算，取得的土地返还款3000万元，属于销售不动产取得的收入，应全额征收土地增值税。 因此，房地产公司取得的土地返还款3000万元时，应按非住宅类型土地增值税预征率3%预缴土地增值税。 预缴土地增值税=（3000-81）×3%=87.57（万元）。 3、契税处理 房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成本。 应征契税=10000×4%=400（万元） 4、企业所得处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，属于销售不动产取得的收入，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 企业实际发生的与上述业务相关的城建税、教育费附加等税费，可以在发生当年扣除。 5、会计处理 房地产公司收到的土地款返还款实际是销售不动产取得的收入，按照新的《企业会计准则第16号——政府补助》应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入主营业务收入。 会计分录如下：（单位：万元） （1）支付土地出让金时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000 贷：银行存款10000 （2）缴纳契税时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费400 贷：银行存款400 （3）收到返还款时： 借：银行存款3000 贷：预收账款3000 （4）预缴增值税时： 借：应交税费——预缴增值税81 贷：银行存款81 （5）预缴土地增值税时： 借：应交税费——土地增值税87.57 贷：银行存款87.57 （6）完工结转收入时： 借：预收账款3000 贷：主营业务收入2702.7 应交税费——应交增值税（销项税）297.3 观点二： 1、增值税处理 房地产公司收到政府返还的土地出让金，按协议约定用于项目内建造学校、医院、幼儿园、体育场馆等配套设施，项目完工后移交给政府相关部门。是一种公益事业的行为，不视同销售，不征收增值税。收到的土地返还款应冲减开发成本。 因此，房地产公司收到政府返还的土地出让金3000万元时，不征收增值税。 2、土地增值税处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 因此，房地产公司取得的土地返还款3000万元，不单独计征土地增值税。 依据：《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 3、契税处理 房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成本。 应征契税=10000×4%=400（万元） 4、企业所得处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 因此，房地产公司取得的土地返还款3000万元，不单独计征企业所得税。 依据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 5、会计处理 房地产公司收到的土地款返还款，是用于补偿企业以后期间建造公共配设施的，按照新的《企业会计准则第16号——政府补助》应当确认定为确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。因此，应计入开发成本，冲减土地征用及拆迁补偿费。 会计分录如下：（单位：万元） （1）支付土地出让金时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000 贷：银行存款10000 （2）缴纳契税时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费400 贷：银行存款400 （3）收到返还款时： 借：银行存款3000 贷：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费2702.7 应交税费——应交增值税（进项税金转出）297.3 6、政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人； 7、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。 在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等。 案例5：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。 解答： 1、增值税处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，属于政府奖励，不属于增值税征税范围，不征收增值税。 2、土地增值税处理 房地产公司收到政府返还的土地出让金，实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，应扣减土地成本。 因此，房地产公司取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 该项目在土地增值税清算时，实际可扣除的土地征用及拆迁补偿费是7000万元（10000-3000）. 3、契税处理 房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成本。 应征契税=10000×4%=400（万元） 4、企业所得处理 房地产公司取得的土地返还款3000万元，应计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。 5、会计处理 房地产公司收到的土地款返还款，是用于补偿企业已发生的土地采购成本，按照新的《企业会计准则第16号——政府补助》应当直接计入当期损益或冲减相关成本。因此，应计入营业外收入。 会计分录如下：（单位：万元） （1）支付土地出让金时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000 贷：银行存款10000 （2）缴纳契税时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费400 贷：银行存款400 （3）收到返还款时： 借：银行存款3000 贷：营业外收入3000 |
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