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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 一般而言，中介收取“团购费”违规，但合同有效。在此前提下，房产中介收取的“团购费”是否应当返还关键看帮业主（房屋买受人）省钱的“合同目的”是否实现，如此目的得以实现，则法院一般不会判决返还此团购费；反之，不论出于何种原因，如业主借此“团购费”省钱的合同目的没有实现（如业主与开发商解除了预售合同），则中介应当返还此“团购费”。 一、一般而言，中介收取“团购费”的行为违规 《房地产经纪管理办法》第18条规定：“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。” 《上海市经纪人条例》第27条规定：“执业经纪人不得有下列行为：……（五）利用执业便利，收取佣金以外的报酬；……” 中介收取“团购费”的行为有变相乱收费之嫌，属违规行为。 二、一般而言，中介收取“团购费”所依据的合同有效 《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。” 《合同法解释二》第14条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《房地产经纪管理办法》和《上海市经纪人条例》非“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，其相关规定也非效力性强制性规定，违反上述规定并不会导致合同无效。 三、是否退“团购费”关键看业主“省钱”的“合同目的”是否实现 不论中介与业主收取“团购费”的相关合同是怎么约定的，业主支付“团购费”的合同目的是“省钱”，且以最终实际省了钱为目的。不论何种原因（如业主未与开发商签订预售合同，或者业主与开发商签订了预售合同之后又将之解除），只要业主省钱的目的没有最终实现，此“团购费”就应当退还（至于佣金或劳务费应否支付，另当别论）；反之，如业主最终省钱的目的得以实现，则法院一般不支持退还“团购费”的诉请。 附舒某某与中原公司商品房预约合同纠纷案 案情简介：2016年7月11日，舒某某同上海A有限公司（以下简称A公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定舒某某购买上海市松江区XX路XX弄XX大厦XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积62.08平方米，总价1，120，000元。该合同还对交房时间、违约责任等进行了约定。 2016年7月11日，舒某某向中原公司支付80，000元。中原公司出具收条一份，载明收到舒某某80，000元，收款事由为XX界XX号XX室团购费。 舒某某及其委托代理人含晏某共计向A公司直接付款560，000元。 2017年6月27日，舒某某同A公司签订《解除合同协议书》，载明双方于2016年7月11日签订《预售合同》并支付了560，000元房款，舒某某购买系争房屋，总价1，120，000元，因舒某某不符合银行贷款条件，无法获得银行贷款，无力支付剩余房款，要求解除合同，据此双方就解除合同达成如下协议：1、双方应提供真实的购房密码，在本协议生效之日起三个工作日内共同至交易中心办理解除预告登记及该套预售合同的工作。2、对舒某某已付的房价款双方另行协商解决。等。当日，A公司向舒某某退还房款560，000元。 一审中，中原公司为证明其具有系争房屋的代理资格，向一审法院出示其与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订的《乐都新界项目分销代理合同》（以下简称《分销代理合同》），约定B公司委托中原公司代理销售“乐都新界”（以下简称系争楼盘），履行期限从2016年4月30日起至2016年12月31日。合同约定团购活动表现为：B公司授权中原公司开展团购优惠活动（80，000元抵160，000元），该优惠由B公司提供，该团购服务费由中原公司收取。本合同期限内，购房客户凭优惠协议以及中原公司出具的80，000元服务费收据，即可享受购买该物业以80，000元抵160，000元的优惠，且该优惠在总房价中直接予以扣减。同时，为证明舒某某系中原公司带看客户，其提供日期为2016年6月24日的《客户带看确认单》、《〈乐都新界〉认购协议书》（以下简称《认购协议书》）复印件。该《认购协议书》约定其认购人为晏某，房屋为上海市松江区XX路《XX界》XX号XX室房屋，建筑面积62.08平方米，认购总价1，403，008元。该《认购协议书》载明的晏某的联系电话同舒某某在《预售合同》中所留联系电话相同。 一审中，舒某某认为其向中原公司支付的80，000元系应当计入1，120，000元购房款中的购房款，该80，000元是晏某代舒某某向中原公司工作人员支付的。《预售合同》中的1，120，000元是舒某某同A公司协商后的结果。一审法院询问舒某某为何该款项向中原公司支付，舒某某陈述为由于中原公司也在开发商处，舒某某不知道给谁，在收到收据后才知道是中原公司收取，之后向中原公司主张过相关权利，但没有证据证明。 一审中，舒某某与中原公司均确认晏某同舒某某为母女关系。 二审另查明，B公司（甲方）与中原公司（乙方）签订的《分销代理合同》4.1条约定，对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，佣金按该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为70，000元每套。5.3条约定，甲方确认，乙方所收取的团购费用于抵扣甲方应支付给乙方本项目的佣金。乙方所收取的团购服务费于客户成交时，即用于抵扣甲方根据本协议应支付乙方的佣金。该团购费用在抵扣完乙方的佣金后剩余10，000元每套，由乙方转付甲方，支付时间为乙方客户签署《买卖合同》后。 又查明，《客户带看确认单》中注明中原公司为“分销公司”。 二审审理中，舒某某与中原公司均确认B公司为A公司就系争楼盘的总代理销售商。舒某某确认，系中原公司业务人员带其看房并签约。 裁判原文节选 一审【案号：上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初15777号】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，舒某某认为其向中原公司支付的80，000元款项系购房款性质，然而中原公司出具的收据明确载明该款项为团购费。结合中原公司提供的《分销代理合同》、舒某某母亲晏某的看房过程、80，000元实际付款过程及签订的《预售合同》价格，一审法院采信中原公司对于80，000元款项性质的意见，即享受团购费优惠的条件。现舒某某通过中原公司的委托居间，同A公司签订《预售合同》、享受购房优惠后由于自身原因导致合同解除，其无权要求中原公司返还该优惠款项。综上，舒某某诉请一审法院不予支持。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一七年十一月二十日作出判决：驳回舒某某的诉讼请求。一审案件受理费1，800元，减半收取900元，由舒某某负担。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终15207号】本案二审的争议焦点在于：一、中原公司与舒某某是否构成居间合同关系？二、本案系争80，000元属于何种法律性质？三、中原公司是否已经失去占有系争80，000元的法律依据？本院对上述问题分述如下： 一、关于中原公司与舒某某是否构成居间合同关系的问题 第一，舒某某确认，晏某系其进行前期选房、办理认购手续的代理人，晏某在中原公司人员的带领下查看了系争房屋，并签署了《认购协议书》，中原公司亦知晓二人之间的代理关系，故晏某在选购过程中产生的合同关系，能够直接约束舒某某。 第二，中原公司与舒某某均确认B公司为系争楼盘的总代理商，《分销代理合同》亦有B公司委托中原公司进行分销的约定。根据《客户带看确认单》记载，中原公司在推销过程中使用了“分销公司”名义。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。而本案中，系争楼盘属于一手商品房，所售房源信息也是公开的，根据中原公司自述，其仅是接受销售代理商B公司的单方转委托，而并未接受舒某某的委托进行寻找房源、媒介磋商服务。因此，中原公司系以受托人名义进行房屋推销活动，其与舒某某并不构成独立的委托居间合同关系，一审法院对此认定不当，本院予以更正。 二、关于本案系争80，000元的法律性质认定问题 中原公司以提供“团购”折扣为名收取了系争80，000元，但并未与舒某某签订书面合同。现中原公司主张该款项为服务报酬，舒某某则主张该部分款项为房款，本院根据案情对该问题分述如下： 第一，中原公司出具的收条所记载的系争80，000元收款事由为“团购费”。根据中原公司陈述，舒某某支付该80，000元是为了取得160，000元的房款折扣，而其开展“团购活动”是根据B公司的事先授权。从现有证据看，《分销代理合同》确有约定，B公司授权中原公司进行以“80，000元抵160，000元”的“团购活动”，并记载由B公司提供优惠，中原公司收取“团购费”。 第二，虽然中原公司并未举证证明A公司授权B公司进行“团购活动”并许可转委托行为，但是舒某某亦认可，《预售合同》房价确实比《认购协议书》房价降低了28万余元，达到了《分销代理合同》约定的折扣标准。由此可见，中原公司开展“团购活动”的收费标准与抵扣方式均来自于《分销代理合同》的内部约定，《预售合同》中的房价达到了“团购”折扣标准，是由于B公司事先制定的销售方案得到了A公司确认，舒某某支付80，000元即可享有，无需中原公司与A公司另行磋商，中原公司并没有实际为舒某某就房价折扣问题提供媒介磋商服务。 第三，《分销代理合同》约定，中原公司就每套房屋所收取的80，000元“团购费”，其中70，000元用于抵扣B公司应付的佣金，剩余10，000元则转付给B公司。由于B公司未作为本案当事人对《分销代理合同》进行确认，故本院对该份协议不作最终认定。但就本案而言，该份协议系由中原公司提供，故根据中原公司主张的事实，对其支付销售报酬的主体亦应是B公司，舒某某并无对其支付服务报酬的合同义务。 综合上述分析，本院认定，中原公司收取系争80，000元的法律后果是与购房者形成了以《预售合同》签订为生效条件，以开发商给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。系争80，000元名为“团购费”，其初始法律性质是中原公司为确立预约关系而收取的预付款，并非其根据舒某某的居间委托指令，从事价格磋商而收取的服务报酬。本案案由应认定为商品房预约合同纠纷，一审法院将案由认定为服务合同纠纷，系属不当，本院予以更正。 三、关于中原公司是否失去了占有系争80，000元的法律依据问题 中原公司主张，舒某某与A公司签订了《预售合同》，合同价款也达到了其承诺的折扣幅度，其服务已经完成，故舒某某无权主张返还系争80，000元。舒某某则主张，其已经与A公司解除了《预售合同》，并未最终享受折扣优惠，中原公司应返还系争80，000元。 对此，本院认为，第一，中原公司收取系争80，000元的初始法律依据在于与舒某某建立附条件的预约合同关系。《预售合同》有效成立并达成合同价款折扣之后，系争80，000元维系预约关系的功能已经结束。根据《分销代理合同》约定，中原公司有向B公司转付部分款项的义务，但是该问题属于二者的内部结算关系，从中原公司与舒某某双方的关系而言，依然是中原公司占有了系争80，000元。 第二，所谓“80，000元抵160，000元”的“团购”方案是指购房者以80，000元换取《预售合同》的房价折扣，这一对价关系不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。舒某某对此是明知并认可的，因此其与中原公司达成“团购”合意即意味着承诺：如其能够以折扣房价获得系争房屋所有权，则中原公司有权占有系争80，000元。不论中原公司与B公司、A公司之间是否存在内部委托关系，《预售合同》签订后，中原公司与舒某某之间的“团购”合同关系依然存续，并已经转化为辅助《预售合同》履行的从合同，系争80，000元亦已转化为舒某某以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。 第三，2017年6月27日，舒某某与A公司协商解除了《预售合同》，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于《预售合同》解除的具体原因，由于A公司并非本案当事人，本院在本案中不作最终认定，但即使舒某某就合同解除存在过错，也应当由《预售合同》相对方A公司主张相应权利，与中原公司无涉。《预售合同》解除后，舒某某已不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，作为从合同的“团购”合同关系应一并解除，故中原公司失去了继续占有系争80，000元的法律依据，应予返还。中原公司主张系争80，000元属于服务报酬，舒某某因自身过错而解约，其无需返还该款项，均无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，舒某某的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初15777号民事判决； 二、上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向舒某某返还人民币80，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币1，800元，减半收取计人民币900元；二审案件受理费人民币1，800元，均由上海中原物业顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 |
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