|
（接上） 在建工程抵押须满足特定条件 根据《担保法》《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规，对不符合特定限制条件的抵押担保不予办理抵押登记手续。 关于收件材料，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十六条规定：“申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：抵押合同与主债权合同；享有建设用地使用权的不动产权属证书；建设工程规划许可证；其他必要材料”。同时根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：建设用地规划许可证编号，由此，可要求申请人增加建设用地规划许可证。 关于在建工程抵押需要满足的条件，法律并未作明确规定，但根据《担保法》《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件： 一是已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。 二是取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证，确保在建工程的合法性。 三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 四是在建项目与土地使用权必须同时抵押。办理抵押登记时应遵循房地不可分割原则，同时在建工程抵押合同除包括一般抵押合同的条款外，还应说明在建工程的名称、性质、坐落、已完工建筑物、未完工建筑物、预售具体情况等基本情况及认定抵押价值的定义。 五是抵押人、抵押权人及借款用途符合规定。根据《城市房地产抵押登记办法》规定：“在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般是银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。”而《物权法》实施后对在建工程的抵押人、抵押权人以及资金用途等没有做出限制性规定，但实践操作中也不宜放开，如果用在建工程为其他性质的债权担保，极易出现工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。实际上，各地不动产登记部门仍根据《城市房地产抵押管理办法》规定，对不符合上述限制条件的抵押担保不予办理抵押登记手续。 对在建工程抵押延伸范畴的理解 相关法律禁止在建工程抵押与商品房预售同时并存的，即商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法办理预告登记。 关于在建工程剩余价值能否再次抵押？根据《城市房地产抵押管理办法》第九条规定：“同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”同时《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条也认可了同一不动产上设立多个抵押权。显然，一般不动产抵押登记后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。但在建工程抵押权由于其特殊性，能否进行再次抵押登记存在异议。实际操作中，若在建工程已完工部分和未完工部分对应的土地使用权已经办理抵押登记的，不建议对新增的建筑物进行再次抵押，建议办理抵押物价值变更登记。 关于在建工程设定抵押权后能否进行商品房预售？《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定：“不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”可以看出，相关法律是禁止在建工程抵押与商品房预售同时并存的，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法办理预告登记。实际操作中，在办理商品房预售手续时，当地的房管部门都要求抵押权人出具同意抵押人办理预售的证明函，即所谓的“放行证明”，意味着抵押权人同意对预售部分不动产办理解押，同时允许抵押人销售转移，开发企业才能顺利签订商品房预售合同、办理网签；具体到登记机构，凭“放行证明”要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记（即全部解除预售商品房上的抵押权），或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记，购房人才能办理预购商品房预告登记。实践中，抵押权人与开发企业由于销售情况、资金链及变更登记手续材料等问题，往往不能一次性办理在建工程抵押权注销登记，也无法每销售一套就办理一次变更登记。为此，建议探索是否可以对在建工程抵押办理权办理部分注销登记业务。 关于在建工程抵押是否要转一般抵押登记？《房屋登记办法》第六十八条规定：“房屋登记机构应当按照在建工程抵押权登记事项办理相应的房屋抵押权登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条规定：“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”在实际操作中，在办理在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，须注意几个问题：一是原先在建工程抵押权的内容不变，包括抵押财产的范围、担保的范围，担保的金额；二是抵押权的顺位不变，原来的顺位是第一顺位，现在仍然是第一顺位。另外，抵押合同是否要随建筑物状态变化重新签订也需要考虑。 【来源】中国国土资源报 【作者】福建省宁德市国土资源局 赖桂玲 |
|
|
