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以房抵债并不是一个完全意义上的法律术语，而是对实践中一种确保债权实现方式的概括，如果仅从字面上理解，以房抵债就是房屋来代替原债务标的物（通常是金钱）的履行。 在现实生活当中，以房抵债的表现形式还有不同的表现，在法律上的意义以及当事人之间形成的相互关系也并非完全相同，可作如下概括： 第一，当事人在主债合同当中明确约定当债务人不履行债务时，某物的所有权将归属于债权人，相关的权利人负有配合交付房屋和办理所有权转移相关手续的义务。 第二，当事人在主债合同签订之时，同时签订一个房屋买卖合同。约定将房屋出售给债权人，并且在买卖合同签订之后双方还可能到相关的机关去办理了备案登记，但是并不马上转移所有权，亦即没有完全办理过户登记。 第三，当事人在主债合同签订之后，另行签订了一个房屋买卖合同，并且办理完了过户登记。约定如果债务人按时偿还了全部债务之后，债权人将把标的物的所有权重新返还给转原来的债务人。 第四，债权人和债务人在主债到期之后另行约定：以某房屋来抵偿主债所有的债务，并且就数额补偿以及过户的方式等具体细节作出安排。 在这四种以房抵债的形式当中，第一种情况它的效力是非常清楚的，在我国物权法上对于流押和流质有明确的规定，这样的约定是无效的，因为这样的约定可能有损于其他债权人的利益。 第四种情况的效力也是确定的，债务到期后，债权人和债务人协议以房抵债，性质上应当认定为代物清偿，最高法院在指导案例72号当中对此已经明确了以房抵债的方式并不违反意思自治原则，也没有损害其他债权人的合法权益，那么这样的约定是有效的。 第二种或者第三种情况看上去似乎一样，但其实不同，区别主要在于第2种情况，虽然双方达成了买卖的意思表示，但是并没有实际履行，而第3种已经完全履行了买卖合同，债权人已经获得了该标的物的所有权。由此产生的法律效力也与第2种情况不同。 第二种情况下。买卖的意思表示并不是当事人真正的意思表示，买卖的目的是为了担保债的履行。属于以虚假的意思表示掩盖真实的意思表示，依据中华人民共和国民法总则第一百四十六条的规定买卖的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定和最高法院的相关的判例（《张俊英、太原大地房产开发有限公司民间借贷纠纷案》【（2017）最高法民申3248号】）也有类似的处理。 第三种情况则不同，其属于非典型担保中的让与担保，我国担保法当中虽然规定了五种 典型担保的方式（典型担保），但并不排斥其他类型的担保（非典型担保）的效力。让与担保便是其中的一种。在意思自治的大前提下，只要不存在违法、损害国家、集体和第三人合法权益等情况，应当认定其为有效。 需要注意以下几个问题 1、以上是对目前司法实践中的一些认识和做法所作的一些总结。是否正确还需从理论上进行深入分析。 2、对于第二种情况，实际上最高人民法院的认识是有变化的。在2011年《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》中最高院认为买卖合同与借款协议是选择之债。但现在一般倾向于将此种情况认定为名为买卖，实为抵押。 （江苏千树律师事务所，黄祥，18913926379） |
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