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近日，勒泰商业地产发布公司公告，将以唐山远洋城为标的物业，在上交所申请发行资产支持证券，并由北京勒泰作为原始权益人。资产支持证券发行有利于补充集团业务发展所需资金，满足流动性发展需要及促进集团融资管道的多元化。优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营能力。未来获得境內REITs的机会，拓展集团商业地产轻资产的经营模式。 2018年7月31日，勒泰商业地产(00112-HK)发布公司公告，该公司之间接全资附属公司唐山远洋城房地产委托计划管理人将以唐山远洋城为标的物业，在上交所申请发行资产支持证券，并由北京勒泰作为原始权益人，资产支持证券将向中国合格投资者发行。完成资产支持证券的发行取决于监管、市场状况。唐山远洋城房地产拟将发售所得款项净额用于偿还集团债项及一般营运资金。 2017年8月30日，境内首单不依赖主体评级REITs产品、河北省首单REITs产品——“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式挂牌流通。该产品由中国勒泰商业地产集团联合国内领先的REITs团队中联基金成功设立。 作为完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品，该产品的顺利落地，推进了国内REITs市场的发展，也为非一线城市优质商业物业获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例。中国证监会债券部副处长闫云松评价其“意义重大、方向正确，值得行业研究”。 勒泰商业地产发布公司公告：在上交所申请发行资产支持证券，未来获得境内REITs机会 2018年7月31日，勒泰商业地产(00112-HK)发布公司公告，该公司之间接全资附属公司唐山远洋城房地产委托计划管理人将以唐山远洋城为标的物业，在上交所申请发行资产支持证券，并由北京勒泰作为原始权益人，资产支持证券将向中国合格投资者发行。完成资产支持证券的发行取决于监管、市场状况。唐山远洋城房地产拟将发售所得款项净额用于偿还集团债项及一般营运资金。资产支持专项计划的目标资产位于唐山市路北区建设北路128号的唐山远洋城购物中心。 资产支持证券发行有利于补充该集团业务发展所需资金，满足流动性发展需要及促进集团融资管道的多元化。优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营能力。未来获得境內房地产投资信托基金(REITs)的机会，拓展该集团商业地产轻资产的经营模式。 资产支持证券的发行将由特殊目的载体作为发行主体。上述所称特殊目的载体，是指证券公司、基金管理公司子公司为开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划或者中国证监会认可的其他特殊目的载体。 北京勒泰将按资产支持专项计划架设私募投资基金结构的需要认购基金份额，并与作为专项计划管理人的合格证券公司或基金子公司（“计划管理人”）约定，由计划管理人设立资产支持专项计划受让该等基金份额和其他附属权益及衍生权益，具体事宜由北京勒泰签署的基金合同、基金份额转让协议等基金文件进行约定。资产支持专项计划拟发行本金规模和其他交易安排，以及产品设计尚需上交所最终审批确定。 勒泰一号产品概述 2017年8月30日，境内首单不依赖主体评级、河北省首单REITs产品“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划”（以下简称“勒泰一号”）在深圳证券交易所正式挂牌流通。 与市场上的其他ABS产品不同，除了传统的由发行人认购次级以结构化的方式做内部增信外，本单产品并未提供集团公司对优先级担保增信。本产品不仅是境内首单不依赖主体评级REITs产品，也是河北省首单REITs产品，还是首单非一线城市优质商业REITs产品，并创同期同类型产品REITs成本最低。 本单产品由北京中联国新投资基金管理有限公司担任总协调人、前海开源资产管理有限公司担任资产计划管理人、中信证券股份有限公司担任主承销商。发行规模为35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%，预期收益率为5.7%；优先A2类证券21亿元，占比60%，收益率为6.9%；次级4亿元，占比11.47%。次级全部由原始权益人石家庄勒泰房地产开发有限公司认购。 本单产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于同期发行的同类产品。 随着中国不动产市场进入存量时代，如何盘活巨额资产、拓宽不动产投资渠道成为各方探索的重要课题。勒泰REITs产品成功发行，对国内不动产资本市场具有里程碑意义。 勒泰集团此次创新金融举措，已成国内商业地产REITs发展探索的“教科书式”案例。它首次实现了彻底无主体增信、完全基于资产信用，打破了市场对强主体的信用依赖，推动投资逻辑向真正的资产证券化靠拢，成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考。 中国证监会债券部副处长闫云松指出，在中央和国务院12次发文要求加快资产证券化业务发展背景下，勒泰此次发行的产品对于市场后续发展将起到良好的引导作用。该产品亦被誉为“非一线城市商业物业REITs”的先驱者。 近年来，非一线城市涌现出一批优质商业物业，其实际投资回报率和增长率表现优于一线城市项目。勒泰此次发行的产品打破了以往REITs产品倾向于一线城市商业物业的“城市优先”逻辑，为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例。 中联基金总经理何亮宇认为，本单产品首次实现了彻底无主体增信、完全基于资产信用，打破了市场对强主体的信用依赖，引导投资者突破“只重主体”的惯性思维，推动投资逻辑向真正的资产证券化靠拢，成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考，为非一线城市优质商业物业获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例的同时，还为下一步推动标准权益型公募REITs发展探索了可行的产品路径，成为承前启后的重要一步。 勒泰一号产品的基本情况 一、产品要素 二、交易结构 三、底层资产情况 本单产品底层资产石家庄勒泰中心，地处石家庄城市主轴线交汇处的核心商圈，是石家庄首条地铁上盖项目。 项目总体量超62万平方米，本次入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米，于2012年开业，长年保持95%以上出租率，拥有400余个高质量租户，开业即为石家庄填补城市品牌空白58个，项目日均客流量达10万人次，其所打造的潮流、时尚城市综合体项目一经开业即成为石家庄市的文化娱乐地标，及国内首家获评AAA级景区的购物中心。 REITs对勒泰的意义 勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞从事商业零售经营超过20年。杨龙飞表示，国际上优秀的商业物业集团，无论是澳洲的西田（Westfield）还是美国的西蒙（Simon），都不是开发商背景，都是零售企业转型过来，而且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。因此，勒泰集团在不断提升商业管理能力同时，始终把搭建REITs平台作为集团重要战略。 勒泰集团金融事业部总裁张妍表示，目前勒泰已在国内成功开发唐山远洋城、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城、石家庄勒泰中心等标杆项目，这些资产大部分都是勒泰计划自持的商业物业，匹配有部分住宅、公寓、写字楼等销售产品，且其选址、设计和运营都非常考究。未来REITs业务是否会成为勒泰集团的长期战略方向之一，盘活存量资产，回笼资金可满足企业再发展。 勒泰拥有大量自持商业物业，拥有自己独立完备的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行，实现资金快速回笼，同时持有部分REITs份额，享受未来分红和物业升值收益，这将是勒泰的长期发展方向和深度诉求。 其次，REITs业务可推动改善财务报表，部分实现轻资产化，降低资产负债率，提高权益回报率。 最后，目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离，可以提升租金收益坪效,有助于勒泰以资产管理人的身份，收取管理费和业绩报酬,更专注于资产管理和运营提升物业品质。 从金融视角看，REITs不同于传统投行业务，更重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值，借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。 从地产视角看，REITs不仅是一种融资工具，将成为一种新的商业模式，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。 未来，勒泰将打造资产管理平台，实现优质商业管理的品牌价值输出，轻资产运营，利用好上市公司平台，收购并购符合勒泰标准的、具有商业升级潜力及收益提升空间的商业资产，来扩大集团资产规模，并通过孵化基金持有，待资产收益能力可以对标市场要求时，进行资产证券化，实现资本退出。 勒泰会不断对金融创新进行尝试与探索。打造公募REITs是盘活存量商业资产的平台，也是集团的长期战略方向。 |
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