《执行异议和复议规定》第28条规定了什么 金钱债权人通过申请执行，首先启动司法程序，积极行使权利，采取了查封措施，在被执行人存在多人多笔债务时，取得的司法强制措施权利，优于私力救济的占有等，除法律有特殊规定外，申请执行人的权利应优先保障，其他债权轮候排队。《执行异议和复议规定》第28条应属于法律特殊规定的一种情形。 第28条规定适用于一般情况，对购买主体和购买不动产的类型没有任何限制。具体到购买房屋的情况，购买人包括公民、法人及非法人组织，房屋类型包括住宅房、商住房、新建商品房、二手房、车库或储藏室等。任何购房人，均可以主张适用第28条排除金钱债权人的执行。 第28条规定案外人异议成立须具备四个要件：第一，签订书面合同。须证明在查封前就存在合同关系，形成了有效的债权；第二，房屋已转移占有。须证明在查封前被执行人已将合同标的物房屋向购房人履行了交付；第三，交付价款。须证明购房人已按约开始向被执行人支付了全部或部分房款；第四，未办理房产证，购房人无过错。 上述四要件，是关于合同关系及履行状况的描述，未办理房产证未取得物权，即使占有了房屋也仍然是债权人。第28条的规定实际上涉及被执行人对外存在多人多笔债务时，债权人之间的权利对抗。一般认为，债权具有平等性，没有先后优劣之分，对已经履行的合同内容，其他债权人很难要求回转。具备上述四个要件的事实表明，合同关系已经在履行途中且达到了一定程度，购房人依约支付房款，被执行人已实际交房，只剩产权证的名义更换，尚未办理完成。在法院查封前，购房人已占有的房屋，属于正当履行合同完毕的内容，其有权不予回转，可以排除金钱债权人的执行。 第28条规定的合同关系明确为买卖，实务中对此可以做扩充解释，包括以转移房屋所有权为对价的其他交易关系，例如，以物抵债、资产置换协议等，只要双方交易关系真实，正当履行合同完毕的内容均应得到保护，在符合其他三个要件时，对已占有的房屋，有权不予回转。 实务中经常发生的问题是，购房合同关系虚假，倒签合同时间，虚构债务后签订以房抵债协议，未支付合理购房款或者对价，伪造转移占有的证据，未办产权过户系因真实关系是租赁，其向被执行人支付的是房租，非购房款，或真实关系是借款，占有房屋是想达到抵押的效果，等等。对存在虚构合同关系或伪造履行合同事实的，不能排除金钱债权的执行。 （待续） 《执行异议和复议规定》第28条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 |
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