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Q：《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。这样的话，申请异议登记还有必要吗？我想了解一下，在异议登记期间允许权利人有条件地处置不动产的立法本意是什么？ 甲：在受理异议登记时，登记部门需要审核“证实不动产登记簿记载的事项错误的材料”这一个情况。那么问题就来了，如果证实了登记簿记载事项错误了，那登记部门不是可以启动依职权更正登记了吗？反正异议登记也无法限制权利人处分不动产。 Q：所以我觉得以前房屋登记办法中的异议登记后15天内不能处分不动产更有合理性。 乙：这个证实登记错误的材料应该是生效法律文书等。 丙：异议登记限制了登记的公信力，说明登记信息在被责疑状态。异议本身也是公示的一部分。相对人应该对此谨慎，而不应当简单信赖原有登记信息。 乙：很多老百姓把异议登记当做一种“紧急”“限制”不动产的措施来用。问题是登记部门设定了异议登记，可以帮申请人什么忙？ 丙：《不动产登记暂行条例实施细则》说的“利害关系人认为登记簿记载的事项错误”，但是到底是对是错，不是由登记部门说了算，也不是双方当事人说了算，而是法院或仲裁机构说了算。 乙：房屋登记时代，异议登记可以阻却房屋转移登记的办理。现时的异议登记，只可以排除善意取得。 甲：我认为现时的异议登记更符合法理，更能体现法律的精神。 Q：申请需要提供的材料中“证实不动产登记簿记载的事项错误的材料”是指什么？ 丁：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第16条明确规定了有异议登记不是善意取得。 甲：现在司法对异议登记的作用意见是用来判定是否善意取得，而不是阻止申请登记行为。 丙：我觉得登记部门要考虑的是，异议登记不动产转让后是否继续标示。如转让后再行转让的是否继续标示。 Q：从实际情况来看，现在的异议登记对老百姓没有什么实际意义。 丁：所以我们还是要提高异议登记的宣传力度。特别是要讲清楚现政策和以前政策中对于异议登记的完全不同之处，以及现行政策中异议登记的实际用处。 Q：说白了，就是以前的异议登记限制了转移，老百姓一眼可以看到效果，起到一种紧急的限制處分作用，也符合《物权法》中提到的异议登记不当的，权利人可以向申请人请求损害赔偿的说法。而现行政策中的异议登记，更符合法理，更能体现法律的精神，但是对申请人的效果不是立竿见影的，为将来判断是否善意取得提供了审判依据。所以异议登记条款的前后政策调整属于重大调整。 点 评 于 磊（日照市房地产管理局）： 异议登记是《物权法》规定的登记类型，旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，并不是一种终局的对错误登记的救济。其最基本法律效果是阻断登记公信力，避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障，异议登记之后15天不起诉，异议登记失效。 异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，但异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记未失效后，后续登记簿记载内容应保留异议信息，避免出现异议登记阻断公信力效力的丧失。 【来源】《中国房地产》2020年1月上旬刊 |
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