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作者:天津泽惠律师事务所 【案例】 2018年5月李某将自己所有的幸福小区的房屋出租给了张某，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，每月租金5000元。合同签订后，双方均如约履行合同。 2020年5月，因李某拖欠银行贷款，法院欲拍卖李某所有的幸福小区房屋，并在拍卖前通知了张某，张某认为自己作为房屋承租人，对租赁房屋享有优先购买权，法院无权拍卖该房屋。 【法律分析】 其一，【承租人的优先购买权】承租人优先购买权，是指承租人所享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利，其是《合同法》所赋予承租人的一项明确规定法定权利。 其二，【司法拍卖对于承租人优先购买权的影响】基于承租人优先购买权是承租人的法定权利，因此，无论是当事人之间的自主交易，还是人民法院在强制执行中的拍卖，都应当保护承租人的优先购买权。 其三【司法拍卖中对于承租人优先购买权的保护】为了保护承租人的优先购买权，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》明确规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。”根据该规定，优先购买权人接到法院拍卖通知后，应当在通知书规定的期限内积极参与竞拍，如果最高竞价相同且高于保留价时，优先购买权人将成为最终买受人，从而实现其优先购买权。但如果优先购买权人李某接到拍卖通知后，不参与相关拍卖活动，即丧失优先购买权。 因此，本案中，张某不能以优先购买权来对抗法院的司法拍卖。张某在收到拍卖通知后，必须通过积极参与对该拍卖物的拍卖活动，正确行使优先购买权，才能得到法律的保护。 其四，【未通知的救济手段】若是法院在拍卖前确实未履行通知优先购买人的义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，优先购买权人也是不能主张买卖合同无效或撤销司法拍卖的，这是因为承租人的优先购买权是典型的债权性质的优先购买权。这种债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同时，是不能对抗第三人的。但是，优先购买权人可以主张相应的损害赔偿。 【法律依据】 《合同法》:“第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十四条:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 【作者声明】 本文系天津泽惠律师事务所律师原创作品，欢迎转载，转载请注明：本文转载自“房产纠纷天津律师服务网”网站” |
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