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本来不想回答的，但是看了点赞排名前三的回答后，我决定给个权威细致的回答。  首先，为什么法拍房越来越多，就先要明白法拍房的来源！ 来源一：债务抵押 包括个人房贷失信、公司破产、私人抵押被拍卖等等债务危机造成的。 来源二：行政处置 包括贪污腐败，收贿受贿，刑事民事判决、查处没收等等行政处置而来的。 来源三：无主房源 这个情况比较复杂，都是些特殊情况。 就简单举个例子，来解释给大家听。比如通过部队编号购买了房子，当这个人退伍转业时，又是自己身份证。 如果这个人是不知情的，不清楚自己有套房子。那么这套房子就查不出来是谁的了。  其次，法拍房的来源中，绝大部分都是由于债务抵押而来的房源。 那么为什么法拍房越来越多了，因为很多人失信了，或者是担保人之类的。至于原因，我想这就不用说了，这两年的大环境，大家都晓得的。 最后，法拍房真的比市场价便宜吗？能不能买？ 一 法拍房比市场价便宜？ 1 法拍房只是起拍价便宜，并不代表成交价便宜。 2 起拍价只是初始价格，最终价格要看有多少人和你竞拍争取，最终竞拍成多少钱？ 3 因为法院规定15个自然日内收齐钱款，如果法拍房全款还好，贷款购买的话不能公积金贷款，必须找小贷公司担保才能迅速放款。 4 法拍房按照成交价缴纳税费，并且契税都是3个点。如果是产权房，总共需要缴纳14.3个点的税费。  二 法拍房能不能买？ 能不能买，要看法拍房有什么优势？和什么劣势？ 优点：不限购、可贷款、起拍价低 其中，最大的最吸引人的有点就是，法拍房不受限购政策限制，爽不爽？ 缺点：债务风险、费用风险、入住风险、户口风险 1 权属变更上是没有任何风险的 由法院开具执行书和裁决书，直接房管局过户，不用原房东出面。 2 债务风险：简单说，法院只管拍卖，房子本身问题一概不管。所有这个房子还有没有其他债务纠纷，其他债务纠纷怎么处理，都是你自己的事了。 3 费用风险：至于原房屋的水电气物业费，甚至隐含租约租金，以及是否有高额税费等等，都是由自己负责。 4 入住风险：原房屋万一有个七老八十的老头老太太，说房子是他们儿子欠钱拍卖的，他们不认账，死活不搬走。你能咋办？ 5 户口风险：原则上，房屋权属变更了之后，原户主户籍一段时间后会自动掉落到所在区域集体户上。但是由于户籍往往归派出所或者档案局管理，实际过程中，一则时间比较久，二则不同区域不一样。 所以，落户上房子，经常会有难度。  所以法拍房究竟能不能买，要分情况： 1 没有资格的，又特别想买房子定居的，买！ 2 纯投资的，要慎重，不一定买的到，买过来了以后房子不一定卖的出去！ 3 买学区房的，也要慎重，户口的那个事，实际经验来看，比较难办。 至于目前市面上的法拍机构，里面的门门道道，咱们空了再聊。 补充于2020.7.19晚 今晚有点空，咱们接着再说法拍机构的事。 其余地方笔者不清楚，成都的法拍机构，笔者略有了解。 没有仔细统计，但是目前成都的法拍机构，大致应该有二十三四家。 这其中又分为两种情况，可以称之为一级机构和二级机构，可以简单这样理解： 一级机构：直接对接法院，有比较硬的关系 二级机构：从一级机构拿来资源，衍生出来的代理  成都最早的那批法拍机构，大概起源于12年左右，后面在限购后，陆陆续续起来了大部分的二级代理机构。 目前成都法拍机构基本收费都是3-5个点左右，一般开始的时候，他们会收一个锁定金或者叫做司法尽责调查服务费，5000-30000元不等。 收这个费用是干嘛的喃？ 包括筛选推荐房源，做房子的尽责调查报告等等。 他们会告知你，有专门的律师团队为你查清楚房子的债权信息、物业信息等等。一这么听，很多人比较容易接受，其实就是怕跳单，变相约束而已（其中猫腻不便严明，评论区可以交流） 其次，笔者上文说过了，因为法院要求15天内补齐全尾款，所以法拍机构一般还有合作的贷款公司，法拍机构也是帮你一起搞定。 这里面哈，法拍机构一般会收客户3个点的服务费，其实一般贷款公司一般只收1-1.2个点的服务费而已。  PS：我透露多了，会不会挨打啊？ 就不多言了，法拍房源一般都在京东和淘宝上面有显示，所以各位想买法拍的，其实可以自己去关注上面的房源。 再交给大家一个自己了解和判断房源的方法，很实用，建议收藏！ 1 选定区域后，关注区域内的法拍房源 2 在各大二手房平台上，寻找同户型的房源，实地看房 3 一般来说，二手中介也会有法拍房源消息，很多时候原房东都是想抓住机会在房源拍卖前自行处理的。所以房屋附近的中介，基本都能晓得基础情况的。 4 至于房屋具体信息，物业，保安，邻居那些都可以简单了解一些。 当然，笔者还是建议需要购买法拍房的，找法拍机构。 虽然费用有点高，但是生意嘛，可以谈的。毕竟别人收了费用，遇到了对的机构，还是挺省心省力的。 并且竞拍时，也是有一定技巧的，他们都会帮你搞定。平时一些跑腿浪费精力时间的事，他们都可以为你效劳的。 既然有人看，那笔者再说个关于法拍房最关键的部分！ 编辑于2020.7.21早晨 笔者上文都说了，法拍房很多问题，但是这些都不是关键，只要你愿意掏钱找法拍公司，绝大部分都是可以避免风险的。 但是法拍房最大也是最关键的一点：看运气竞拍！这一点，在当下来说，是致命的风险！ 为什么？ 因为当下的行情！ 其他地方，笔者不清楚，但是成都的法拍市场，笔者还是比较了解的。 咱们就慢慢的聊，务求让大家都知道这回事。 17年限购前，法拍房其实是炒房客的最爱！ 笔者说下他们的常见操作，先筛选出问题不大的房子，然后数十套完全参与竞拍报名。只要有人和他们竞争，那就不要。那种没人竞争的，就起拍价拿到手。 那个时候的起拍价，是真的低，真的只有市场价的六成左右！ 拍到手之后，再简单装修下，让其卖相好，再提到市场价的样子出售，很短时间就能顺利抛手了。因为新装修没住人，又是市场价，甚至稍微低一点，给你说缺钱急售，很多人会选择的。 就这样，一套房差不多能赚房子市场价的35%左右，周期大概一年不到，如果数量躲起来，其中利润，大家就知道有多吓人了。 限购之后，因为房子买过来了，需要三年才能出售，所以这帮炒房客退出了法拍房的市场。 并且限购之后，法拍房的市场火热了起来，因为很多人没资格买房子啊。也就是在这后面一年多时间，很多法拍房的代理机构，如雨后春笋，应运而生了。 这个时候，其实不是很适合买法拍房了，为啥？ 因为成都的购房需求巨大，又很严格的限购，导致法拍房过于火热，有以下几点： 1 起拍价普遍增高，很多都是市场价的八成左右了 2 好的房子一定抢，很多时候能市场价买到都是烧高香的事 3 最近大量打着国字背影的资产收购公司，老早就把好房源收购了 所以，鉴于目前的法拍行情，笔者给大家忠告，如非迫不得已，还是尽量少惹法拍房为妙！ 成都楼市观察员，或许，你可以称我成都楼市百晓生。关于成都楼市，不懂可以随时咨询！ |
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