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在过去的一个月，燕子矶、南部新城、新玄武以及江北核心区等热门板块的楼盘纷纷抢滩入市，万人摇号，数盘日光，好不热闹。最近，我们收到了一些粉丝提问二手房的留言，主要诉求是因为很多新盘热盘摇号难度大，购房者需求迫切，转而求二手房！根据链家数据显示，南京二手房挂牌量突破10万关已有一段时日了。在如此庞大的库存之下，是否有买入好机会？ 像金基汇景国际、海峡城云龙湾、莱蒙水榭春天等热盘成交状况都很可观，但是有些二手房却黯淡无光。了解到，南京挂牌3个月之久，0成交的小区大有存在。这让二手房买家又迟疑了，不由感叹：南京哪些二手房值得入手？哪些房子不能碰？
于是，我整理了南京九大区的二手房源信息，发现近3个月以来，0成交的小区不在少数，而且有些小区的挂牌量大，户型面积较大，很难成交，其中不乏曾经的神盘。数据来源链家 另外，像锦绣华府、宏图上水云锦这样的热盘居然也在其中，让我不禁产生疑问，为什么会是这些小区90天0成交？究竟是项目产品的问题还是客观环境的问题，让购房者避开了它们。 水涨船高，南京楼市的火热，带着二手房市场也活起来了，而这些小区却未能抓住救命稻草，这与楼盘本身关系很大。纵观0成交小区，会发现存在某些共性。
在这些小区中，老小区占多数，存在基础设施老化、环境脏乱差、无电梯等情况，大大降低了居住舒适度。 
像这样的小区，要想博人眼球，除非有亮眼之处，比如学区房头衔、环境安逸，有升值空间等。就拿匡庐新村来说，小区是实实在在的老楼盘，但是它命好，紧邻力小，身价瞬间上涨了。虽然最新成交价未公布，但是按挂牌价计算，出手均价在10万/㎡以上，着实高不可攀。
在买房这方面，人们总会有价低入手，价高出手的心理。二手房作为部分人的暂居房屋，自然是价低受欢迎，能有满足需求的小户型，更是喜上加喜。 比如水文苑小区的最近成交记录，面积是50-80㎡的小户型，均价3万/㎡以下，所以总价较低，成交相对频繁。
然而，挂牌大户型的栖园，最长一次成交周期长达447天，今年7月份成交的270㎡户型，成交周期也达到66天。
很多人选择二手房，是因为二手房价低，但近年来，二手房似乎有些“叛逆”，均价居高不下，凉了购房人的心。
比如宏图上水云锦一期，总体二手房均价为74749元/㎡，但目前在售的房源中，最高到89075元/㎡，总价更是高达1280万，已经挂牌10个月之久，仍未成交。
2015年，项目首开均价3.1万/㎡，再到此前加推均价4.5万/㎡ ，远低于二手房挂盘价，与最新二手房成交价相差约2.8万/㎡。
说白了，二手房的购买者绝大多数存在资金匮乏的情况，想置换优质房源，无奈缺乏经济实力。 但购房者有一点要清楚，二手房不同于新房，更看重流通性。在不能确定自己是否要在二手房中度过余生下，一定要为后期房屋置换做好准备，选择成交周期短的小区户型。 如果二手房满足面积大、楼层高、没有电梯、环境差、总价高这些条件，那你一定要躲得远远的，因为这样的房子未来想转手会非常困难。
图源链家 考虑经济实力因素，也有购买力不够的群体，他们更偏向刚需，那些没有核心竞争力的老房子可以选择，周边的配套也相对完善成熟。普遍来看，青年主要考虑工作因素，是否靠近工作区或地铁站，是否有方便娱乐的配套商圈；中年涉及婚育问题，考虑是否有方便产检的医院和配套的学区；老年注重健康生活，舒适的活动空间和便利的就医条件格外重要。别看这只是表面情况，但关系到二手房小区内部配套是否陈旧，生活体验是否能够满足。如果物业服务不够好，社区公共设施的耗损会非常厉害，即使是十年历史的小区也能变得和十五年一样。
某小区楼道堆积各种物品 这种情况不仅会提高小区居住成本，而且后期的修缮费用也不会很低。二手房多处在发展完善的区域，周边各种配套一应俱全，实地走访就能熟知。现在二手房的配套中最重要的就是学区，如果学区优质，即使房屋状况一般，也具备保值增值的空间，在未来置换房屋时也能很快出手，这是二手房最具价值的地方。
比如仙林湖的保利罗兰春天，被划进金陵小学仙林湖校区的施教区，二手房极其抢手。如果今后置换房屋，预计出手时间不会太长。重点：1、不要买楼层高、户型面积大、环境乱差的老小区，对后期置换有害无利。2、一定要掌握楼盘的各种方面，包括房龄、产权、物业、免税政策等，不能恍恍惚惚。3、选择热门区域的楼盘，尤其要注意学区房，未来有很大的保值增值空间。
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