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没想到在一个老小区里领略到了“万物互联”的魅力。 物联网小区、“DIY”主任 小区安保室里，上海望族城的业委会主任秦兴国通过LED大屏幕，为我们演示了小区业主自主开发的智能管理平台的运作过程。  这套系统如今已开发出10个模块，门禁管理、监控管理、视频管理、车辆管理、设备管理、一标六实（依据公安地址数据标准，将实有人口、实有房屋、实有单位、实有安防设施、实有力量装备和实有警情数据标准，以公安标准地址结合高德POI数据为基础构建基础地址空间库，充分利用传感技术核心技术，重点对交通、消防、社区、公共安全、建筑、健康等系统进行整合，实现警情警力可视化管理、重点人员及重点场所监控管理）、物业服务、社区服务，乃至财务管理、系统监管，但凡你能想到的社区公共管理功能，基本上都能通过这套系统实现。 高清监控探头组成监控“天网”，24小时全方位实时采集进出车辆、人员信息，这仅仅是管理平台最基础的功能。  8月以来，居委多次上门走访小区一名关爱对象，其家中无人应答。居委和街道卫生中心尝试了各种办法，始终联系不上人。秦兴国依据居委提供的目标人照片，借助小区监控系统发现小区大半个月里并无该业主的进出记录。最后居委联合警方，终于在北京发现了该业主的踪迹。 望族城的监控系统融合了人脸识别、信息采集等多个功能，通过人脸信息就可调取出视频及人员信息，联合社区，能够有效实现特殊人员管控，这几乎是将安防系统的功能发挥到了极致。  访客登记系统会对外来人员进行人脸识别、录入电话号码或扫描身份证，同时检测体温 令不少小区头疼的停车难题，依靠这个智能系统也得到了解决。每个车位上装有地磁感应器，可实时统计车辆停放数量。加上高清监控探头、车辆微卡口、智能门禁系统、智能道闸等智能化设施，望族城的外来车辆大大减少，业主任何时间段进入小区，都能找到车位。  为了解放业主的双手，业委会挨个给小区各个进出口大门加装智能感应门锁，凭借一块小小的电磁卡，业主开着电瓶车经过都不用下车，门自动就开了。  在管理平台上，小区公共收益、维修资金账目也一目了然。  看过网红小区中环花苑自建的快递柜后，秦兴国不甚满意，他发现一个快递柜的成本大概6000元左右，一个柜子向快递员收几毛钱，一年时间就能回本，往后还能为小区增加公共收益。类似的饮料柜，小区也能自营。他甚至想过用机器人为业主们送外卖，让快递、外卖人员止步于小区大门。“技术上一点问题也没有，就是机器人太贵了。” 整套系统还有数不清的小功能：远程控制公共区域各个开关；查看公共区域电表；疫情期间增设的分区广播；水泵、电梯等设备监测管理......在小小的安保室里，智能系统联动起整个小区，差点让人忘记，这是一个1996年建造的老小区。  动一动鼠标，喷泉开了 这套系统断断续续开发了一年多时间，从意见征询、方案论证到业主大会表决，业主们全程参与，共同决定，边使用边补充，一点一点在智能化改造中纳入更多功能。  秦主任与委员、业主们讨论建设方案 秦兴国表示，这套管理系统尚在雏形期，以后还会继续完善。 但它目前的功能覆盖之广泛、全面，足以让人们惊叹。重要的是，这套系统的成本并不高。 得益于一群技术控的兴趣和热情，系统的软件开发全靠业主们“用爱发电”。本着为小区提供服务、贡献一份力量的初衷，软件公司的业主蒋总带领团队合力研究，与各种需求无缝对接，不计投入，不断扩展新的功能，希望借此把本小区建成标杆。 硬件部分则依靠小区公共收益，投入成本约70万，包含135个摄像头、11套人脸门禁、安保室装修以及拼接屏，比很多小区单项门禁系统的改造成本还低。 旁人从中看到商机，秦主任摆摆手，表示商业运营的事情他不掺和。他纯粹一技术控，最大的动力源于兴趣。 “好玩儿”是秦主任说的最多的一个词。他和业主给小区做了一个3D模型，大家看了都说厉害，他摇摇头，反复说，“这个不难的，很简单很简单，也是看了别人做的，慢慢去研究，拍照建模，两三个礼拜就搞出来了。”  既能使小区走向正轨，又能从中获得乐趣，秦兴国干得来相当投入。实际上，自从当了主任，本是企业老总的他几乎全身心都扑进了小区，“完全是把小区当自己公司在运营”。 “老破穷”小区的生财之道 谁能想到，秦兴国关注业委会，是因为一起油烟问题。 楼下商户油烟排放严重，住在楼上的秦兴国家中常年无法开窗通风，他投诉了好几次都没有下文。工商管理局一位工作人员告诉他，这事得找业委会出面协调。正巧碰上一位委员辞职，他便做了增补委员。 进入业委会后很长一段时间，秦兴国并不管事。直到小区物业合同到期，业委会被业主质疑和前期物业私下签订了续聘合同，在街道自治办的协调下，两位主任选择了主动辞职。 2018年6月，秦兴国当选为业委会主任。摆在他面前的，是一个极为穷困的小区。 1.6元/月·平方的物业费24年未涨价，物业服务越来越差；“居改非”、租客人员构成复杂、群租现象严重；公共设施老化、停车困难等问题不断冒出，对居民们日常生活造成的困扰日益严重...... 回想起刚上任时的情形，秦兴国连连感叹，“原来小区的情况真的气人，维修资金快用完了，公共收益呢只有几万元，物业公司还向我们讨债呢。” 如何赚取更多公共收益成了他心坎上的大事。产生自建快递柜、饮料柜的想法，初衷就是替小区开源。除了停车费、广告费这些基础收益，秦兴国还积极查找相关政策补贴、甚至挖出了几套产权不明的住房，自上岗以来，他一直在探索小区的长久盈利点。 而在省钱上，这位企业老总称得上抠门。在看地下车库监控时，有几个监控探头显示有点花。秦兴国解释，“这是居改非业主搬家扔掉的摄像头，被我捡回来，不是高清摄像头，能用就行。” 车位、大门、水箱、窨井盖等各类设备上的感应器基本上是他和业主蒋总带领物业维修工一个一个亲手安装的，耗时数月，偶有热心的业主，见两人辛苦，会过来搭把手。70万的智能系统，并没算上业委会的人工成本。  地磁车感器 如今小区年公共收益超过百万，这个结果，离不开一个锐意进取的业委会。秦主任属于天不怕地不怕的那类人，用他的话说，“比较闯”。副主任马老师一路帮他托底，遇上反对意见，都是马老师出面协调。两人都是“夜神仙”，每天晚上在小区里一边逛，一边商讨各类问题的解决方法。凭借着两人相互配合的默契，小区难题正一点点被化解，哪里还有昔日“老破穷”的光景。 但秦兴国依然忧心，当了两年主任，人工成本越来越高，小区各类维修也越来越多，开支多且大，物业费却上涨困难。他叹息，“用钱的地方太多，赚钱的地方太少。” 比酬金制还酬金制的包干制 把好小区财务关，物业管理方式也至关重要。鉴于前期物业留下的一笔烂账，选聘新物业时，业委会要求物业对业主方实行账务公开，不做假账，不做虚帐，不搞阴阳合同，诚实诚信。若发现虚假账目，假一罚十。 望族城物业服务合同 业委会承诺，在账目公开的前提下，会保证物业每年盈利8%～10%。秦主任说，“企业进场，毕竟是要赚钱的”，小区也不愿意新物业亏钱。 账目全部公开，就意味着这份打着包干制旗号的物业合同实质上实行的是酬金制。对于这一设置，秦主任有自己的考量：“酬金制风险性比较高，万一出现什么事故，业委会拿什么来赔？当然可以委托物业公司，但容易出现扯皮。采用账目公开式的包干制，既能保证账目透明，还不用业委会承担收取物业费的责任。” 除了酬金制与包干制的巧妙结合，新物业合同处处体现巧思。秦主任告诉我们，业委会并不局限于业主代表，他们鼓励更多的热心业主参与日常事务讨论。小区能人多，有物业专家库成员、工商银行法务、大学教授，物业合同就是二十多位业主共同讨论出来的。 新物业为了进场，签合同时什么条件都答应。但真当业委会要求物业公开账目时，物业百般不愿。大概没料到业委会如此较真，真按合同办事。“他们现在肯定后悔了。” 为了落实账目公开，业委会与物业公司斗争了近10个月，最后干脆发出律师函，物业若再不履行合同，业委会将要求其撤出小区。连撤出小区的细节，合同里也考虑到了。 2019年8月，物业终于屈服。经过这次交锋，副主任马老师感叹，“物业公司能从小区各个角落捞取好处，你都想不到的。”所幸望族城有一群较真的委员。 如今智能管理平台上的账目系统日渐完善，类似公司的财务系统，物业费、公共收入、各户维修资金皆可查询。这些原始数据是委员们一个一个导进去的。秦主任前段时间录入了小区两个月的物业费收入，直说“眼睛受不了”。 因为整治小区群租房，秦兴国得罪了一批既得利益者，有一回甚至被4个二房东群殴。明枪易躲暗箭难防，他说，“我也不想再做下去了，等这套系统成熟起来，往后小区业委会，只要正常使用这套系统，就不存在猫腻了。” 嘴上说累，但秦主任言语中那股自豪感还是藏不住。在他身上，我们看到一个人参与业委会的纯粹性，让小区变得更好的成就感，已经足够令人激动愉悦。 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
