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一文了解建设工程中的承包人优先受偿权丨轻知识

2020-12-23  黄肥虎

- 2020年第  236  篇文章-

岁近年关,视现金流为命脉的建设工程承包人又纷纷踏上了讨要工程款的艰辛之路。收款对建设工程承包人来说极为重要,尤其在当下建设工程普遍由承包人垫资的不利环境下,能否顺利收到工程款,已经成为关乎工程企业生死存亡的核心诉求。

虽然承包人在追讨工程款的过程中各显神通,甚至个别人可能采取违法违规的手段,但现实效果却并不理想,同时还给自身带来了诸多不可控的风险。一些承包人并不知道自己享有优先受偿权,甚至主观上不愿意运用法律来维护自己的合法权益,容忍发包人一拖再拖,直到权利过期,悔之晚矣。

本文将结合即将于2021年正式施行的《民法典》第807条所规定的建设工程承包人优先受偿权的相关内容,为建筑工程承包人梳理和解析如何运用法律手段维护自身合法权益,希望能对工程行业从业人员有所帮助。

《民法典》第807条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

一、建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

优先程度:

1、优先于发包人的普通债权人;

2、在建工程设立抵押权的,优先于抵押权;

3、优先于尚未支付大部分购房款的买受人。

在建工程是商品房,已经出售的,不论是给买受人办理了过户登记,还是没有办理过户登记但已交付的,只要买受人还没有支付大部分购房款,承包人行使优先受偿权时,有权把买受人还没有支付大部分购房款的房屋拍卖变卖,并以拍卖变卖所获得的价款用于优先清偿发包人对承包人的到期工程价款。但是,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 

二、可优先受偿的工程价款的组成

建设工程价款由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。可优先受偿的工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,包括承包人的正常利润,也包括承包人的垫资款,但不包括承包人因发包人违约造成的逾期利息、违约金等损失。对已竣工工程,工程价款应指竣工结算价;未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。

三、谁对在建工程享有优先受偿权?

与发包人订立建设工程施工合同的承包人。

此处,关于合同效力是否影响优先受偿权的成立的问题,实务中存在争议,各地法院出台的指导意见及裁判尺度也不统一。有观点认为,该承包人必须是与发包人甲直接订立有效建设工程施工合同的承包人。也有观点认为,优先受偿权主要是为了保护背后的工人的利益,农民工利益的保护和建设工程施工合同有效或无效没有直接关联。无效的合同背后的农民工的利益,也值得保护,因此无论合同有效还是无效,只要工程质量合格,承包人就能享有建设工程价款优先受偿权。

四、优先受偿权作为担保工程价款的从权利,有没有移转上的从属性?

如果承包人把对发包人的工程价款债权移转给受让人,受让人能否取得债权人对在建工程的优先受让权呢?

对于该问题,各种观点存有争议。通说观点是:承包人对在建工程的优先受偿权,具有享有上的专属性。工程价款债权受让人取得债权后,不再享有优先受偿权。

五、如何行使优先受偿权?

只要在建工程不属于在性质上不宜折价或拍卖的在建工程,承包人可优先受偿发包人对其的到期工程价款。

两种行使方式:

1、承包人可以和发包人约定由承包人取得全部或部分在建工程的所有权,以抵发包人对承包人的到期工程价款。

2、不能达成协议的,承包人有权申请法院拍卖变卖在建工程并以变卖的价款优先受偿。

六、优先权期限及起算时间

建设工程价款优先权含有支配权的因素,而非请求权的性质。因此优先权行使期限的性质为除斥期间而非特殊诉讼时效,不得中止、中断和延长。故而,认定建设工程价款优先权行使期限的关键在于确定行使期限的起算时间。

《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第22条对建设工程价款优先权行使期限起算点作出了新的认定标准 :自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定:

1、合同有约定的情况

应付工程款之日原则上以合同约定内容为准。确因一方原因导致付款条件不能成就,当事人嗣后另行约定付款日期的,建设工程价款优先受偿权的期限自另行约定的付款之日起计算。最高法院在案例中认可了以签署补充协议、备忘录等形式对建设工程付款日期进行的重新约定,具有改变建设工程价款优先受偿权起算点的效力。为避免存在双方恶意串通损害银行或其他债权人的利益,法院应当主动审查双方另行订立协议的主观意愿,若确系一方原因导致付款不能的,应认定协议有效,优先受偿权的行使起算时间以重新订立的协议所确定的付款时间为准。

2、合同无约定或约定不明的情况

建设工程实际交付的,以建设工程交付之日为应付款时间。建设工程没有交付的,提交竣工结算文件之日为应付款时间。建设工程价款未结算,建设工程未交付,以起诉之日为应付款时间。

3、合同解除的情况

即便合同解除,承包人仍然享有优先受偿权。从法理上讲,合同解除,则承包方对发包方享有恢复原状请求权,即工程价款请求权。即合同解除后,尚未履行的债权债务关系消灭,已经履行的合同当事人享有恢复原状请求权,不宜返还的折价补偿。恢复原状已无法实现,发包人只能采取以支付工程价款的方式予以折价补偿。

若由发包人原因导致合同解除或终止履行的,承包人行使建工优先权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第4条第二款规定:“承包人请求行使优先受偿权的期限,自建设工程实际竣工之日起计算;如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”

七、关于装饰装修工程

承包人承包装饰装修工程的,仅在因装饰装修而使改建筑物增加的价值范围内,对建筑工程享有优先受偿权。

小结

对在建工程享有优先受偿权的六个条件:

1、主体限于与发包人订立建设工程施工合同的承包人;

2、在法律规定的工程价款的数额范围内,不包括逾期利息违约金等;

3、发包人不对承包人履行支付到期工程价款的义务;

4、承包人催告以后,发包人经过合理期间仍不支付到期工程价款;

5、在建工程不属于在性质上不宜折价或拍卖的;

6、在建工程经验收质量合格,竣工验收合格或者未竣工的经过合法程序验收质量合格。要既符合约定,也符合国家的强制标准。

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