买到腰线房，我该怎么办？

陈旺法律团队 2021-03-12

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近期，有媒体曝出嘉兴海宁万城雅园的业主因买到腰线房而拒绝收楼的维权事件。今天，我们就来说说腰线房。

一、什么是腰线房？

很多人可能不知道什么是腰线房，其实，腰线房简单来说就是腰线附近的房子。开发商为了让整栋楼房看上去更美观、更有层次感，一般会在楼房外立面增加凸出的腰线设计，以用做楼房的装饰，让房子外观更好看，而腰线所在的楼层就简称腰线房。

二、腰线房有哪些缺点？

腰线房最大的缺陷是视线和采光较差。由于腰线房所在楼层的外立面做了横梁，而横梁往往是实心墙，这堵实心墙会成为腰线房阳台或窗户的一部分，使得房屋原本的全通透的设计被遮住一半，进而影响房屋的视线和采光，房屋整体看来会比较压抑。

三、腰线房纠纷的司法实践处理

很多人并不知道腰线房，所以买房一般不会注意这个问题，当发现开发商交付给自己的是腰线房时，则认为自己受到了欺骗。因此，现实生活中因腰线房问题引发的纠纷不在少数。那司法实践中是如何处理类似纠纷的呢？购房者买到腰线房能不能拒收房屋？能不能要求开发商拆除腰线？能不能要求开发商赔偿？能不能要求开发商换房、退房？...下面，我们通过一些司法判例为大家答疑解惑。

1、买到腰线房，能不能拒绝收房？

【案例一】（2018）豫0105民初8486号

裁判理由：关于原告主张的因被告向其交付的房屋存在...腰线层的设置等问题而拒绝收房的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定...在交付的房屋质量不存在影响合同目的的实现，仅存在质量瑕疵的情形下，××不得拒绝受领，其拒绝受领的，则视为已经交付，无需承担逾期交房违约金。当然对于房屋存在的质量瑕疵，××可以请求开放商承担瑕疵担保责任，即承担违约责任或赔偿责任。即若交付的房屋仅存在质量瑕疵，不影响房屋买卖合同目的的实现的，××不能拒绝受领，但有修复请求权或修复费用请求权，并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失。本案中被告已于2017年12月25日取得上述工程的工程竣工验收备案表，具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。原告应当及时与被告办理房屋交接手续，在房屋交接过程中，原告发现的不属于房屋质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，原告应在房屋交接后根据合同有关约定要求被告承担修复责任或质量瑕疵的违约责任，原告可以采取要求被告保修、赔偿损失、支付违约金等措施，但不能拒绝收房。综上，原告要求被告承担延期交房违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

2、买到腰线房，能不能要求开发商拆除、修改腰线？

【案例二】（2019）苏05民终9281号

裁判理由：关于诉争房屋腰线、立柱，诉争商品房购销合同附件一即房屋平面图已有体现，售楼中心沙盘显示王金辉、李宇桥所购商品房所在楼层与其他楼层有明显不同且亦有展示和体现，应当认定国成公司就腰线、立柱设计已经尽到合理告知义务。王金辉、李宇桥以国成公司违反合同约定的交房标准为由要求国成公司拆除、修改腰线、立柱，合同依据不足，本院不予支持。

【案例三】（2019）陕0112民初12581号

裁判理由：本案被告对原告所购房屋是腰线房并无异议，但在双方签订的《商品房买卖合同》及《西安恒大帝景改造协议》中均未提及腰线，被告称在销售时已经公示，但其未提供证据，本院依法不予采信。本院认定被告在销售房屋时未告知原告腰线的情况，但双方签订的《商品房买卖合同》及《西安恒大帝景改造协议》中均未约定被告关于腰线问题违约后的责任承担方式。腰线的存在确会影响原告购买房屋的采光，但原告未提供证据证明其室内的采光不符合行业内的最低标准，且原告要求拆除的上腰线是外立面罗马柱的支撑，能否在不拆除罗马柱的情况下独立拆除，加之外立面的改造涉及全楼业主的共同利益，故对原告主张拆除腰线，恢复落地窗的诉讼请求本院依法不予支持，原告可选择其他责任承担方式追究被告的违约责任。

【案例四】（2019）渝0112民初1689号

裁判理由：从涉案房屋的设计图上可以显示房屋5F与4F之间存在600MM的墙体，涉案房屋也已经取得了竣工验收备案登记，故可以证明被告交付的房屋符合合同约定。且在合同的特别提示部分的第19条载明：本项目外墙有部分造型线条（横梁），可能对相邻住户产生视野、安全方面的影响。能说明在合同签订时被告告知了原告房屋的墙体设计情况。原告虽称以上内容为格式条款并没有对之进行告知，但合同附件五：补充协议第三条中第4项约定：在本合同订立之前乙方已对该房屋的通风采光、房型、房屋性质等情况作了全面的了解并已有充分知晓，乙方承诺本合同生效后不以前述任何情形为理由向甲方主张任何索赔或提出任何其它权利要求。且该内容已经通过下划线的方式进行了提示，故本院认定被告交付原告的房屋符合合同约定，原告的诉请本院不予支持。

【案例五】（2017）皖0104民初1297号

裁判理由：金炼、阮艳红与国瀚公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。金炼、阮艳红与国瀚公司关于案涉房屋阳台约定为非封闭式，以交付时实际状况为准，对阳台具体规格、飘窗尺寸大小并无约定，且案涉房屋设计方案经相关行政机构审核通过，该房屋亦经验收合格，故金炼、阮艳红以国瀚公司违约交付案涉房屋不合格为由主张各项诉讼请求，未能提供有效证据予以证明，本院不予支持。

3、买到腰线房，能不能要求开发商赔偿损失？

——不支持

【案例六】（2018）豫0102民初9383号

裁判理由：关于原告主张的经济损失，经查本案所涉商品房买卖合同中均附有相应的房屋平面图，且涉案的建筑工程已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，同时竣工验收合格并进行了工程竣工备案，因此本案诉争的腰线规划设计施工是经过审核和验收后符合标准的。虽然原告认为该设计对其房屋采光等造成影响，但在规划设计没有经过法定程序予以变更的前提下，原告基于现有条件应当适当容忍并予以合理使用。原告主张的经济损失，因未能提交证据证实，故本院不予支持。

【案例七】（2015）武侯民初字第11599号

裁判理由：从双方签订的合同看并未对“腰线”问题进行过约定，即原告没有违约行为；而且房屋现在已经取得房屋所有权证书，当初应当是通过了设计、建设、监理、施工等单位进行的竣工验收，其质量应是合格的，否则也不可能取得房屋所有权证；最后，即使该“腰线”的存在可能会对原告使用房屋带来一定的影响，但影响究竟有多大，是否达到每平方米贬值900元，整套房屋贬值118359元的程度，原告并未举出有效证据予以证明，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。

——支持

【案例八】（2016）浙0105民初517号

裁判理由：《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为2010预1068068、2010预1068069）附件四第8条阳台均载明“细石混凝土地面，铝合金栏杆配玻璃栏板。”案涉房屋阳台玻璃栏板部位并非玻璃材质（为实体墙类材质）；房屋外存在腰线。...本院认为，前案已经认定远洋公司与金静签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。本案中，案涉房屋阳台玻璃栏板部位并非玻璃材质，违反了前述合同的约定，考虑到房屋外存在腰线，在一定程度上也给原告造成了损失。综合以上情况，本院酌情确定被告赔偿原告人民币18万元。原告主张拆除腰线，本院认为案涉房屋所在楼经竣工验收合格，原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。

【案例九】（2018）豫01民终11110号

裁判理由：关于阳台的问题。本案诉讼中，锦家置业公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于锦家置业公司在与被上诉人签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，锦家置业公司存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但正常阳台也并非被上诉人所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与正常房屋阳台的结构并无本质差异。综合案涉房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及房屋总价款，本院认为，一审认定赔偿损失金额过高，本院酌定赔偿损失金额为10000元。

【案例十】（2014）宝民三（民）初字第1727号

裁判理由：本院认为，本案主要争议在于被告所交付房屋是否违反合同约定等，以此确定如何承担违约责任。首先，关于阳、露台。根据合同约定，阳、露台：现浇混凝土屋面，铁艺栏杆。...目前南阳台、厨房外疏散阳台确系为实心墙，而非铁艺栏杆，实际交付标准与合同约定不符。其次，关于横梁、腰线。被告提供立面图、平面图对腰线、横梁设计上的情况进行了说明，原告对规划设计上存在横梁提出异议，然未提出确切证据予以佐证，对其异议，本院难以采信。腰线、横梁作为外立面等公共部位，其处理亦涉及其他业主利益。现原告以双方合同为依据要求拆除腰线、横梁，依据不足，本院难以支持。...综上评析，本院难以认定露台、北设备平台（北阳台）、横梁、腰线、空调机位的交付违反合同约定或不符合规划设计要求。对于阳台，双方虽在合同中约定为铁艺栏杆，然因腰线的存在，实际上改造成铁艺栏杆，不仅徒增费用，而且影响整栋楼房的腰线外观设计，由被告以其他方式承担违约责任为宜。因此，从上述违约范围、程度看，被告所交付的房屋尚不足以影响原告对房屋的正常居住使用，原告要求被告承担使用费损失，依据不足，本院不予支持。本案中，被告同意补偿3万元，该补偿就其承担本案所涉违约责任而言，尚属合理，本院予以准许。

四、律师怎么看“腰线房”问题？

通过上述案例，相信大家对腰线房的司法实践处理有了比较清晰的认识。购房者买到腰线房，如果想通过诉讼途径向开发商主张退房、换房，或拒收房屋后主张逾期交房的违约责任或损失，或要求开发商拆除腰线恢复房屋原设计，法院一般会以腰线对房屋影响不大，不影响居住和使用，且房屋已竣工验收合格不存在质量问题为由不予支持这些诉求。至于购房者能否以腰线房与合同约定不符为由向开发商主张适当赔偿，实践中还存在争议，而且需要结合具体情况分析，无法一概而论。